物业管理问题是城市化发展的必然产物，它与人民生活息息相关，并且也是构建社会主义和谐社会的重要领地。本案所披露的是一件社会关注度极高的案件，该案件涉及的物业方面的法律问题就是令众多小区及业主头疼的关于物业服务企业的选聘问题。
选聘物业公司是业主基本权利的体现，它所涉及的程序是体现业主基本权利能否行使以及能否平等行使的重要因素，由于目前我国处理此类问题的法律规定相对滞后，此类问题的解决各地做法不一，有时甚至还酿成群体性纠纷。
打官司：缘于招标选聘物业服务企业
2007年2月8日，厦门市黄金大厦业主委员会采用邀请招标的方式选聘黄金大厦的物业服务企业，并公布了参与投标的物业企业和评审小组成员、评标日程安排等。2007年3月3日，业主委员会根据评审结果向厦门水务物业管理有限公司发出《中标通知书》，确定水务物业为中标单位。同日，业主委员会告知原物业服务企业厦门市景象物业管理有限公司选聘结果，要求景象物业于2007年3月31日前腾出物业管理用房并与新物业服务企业——水务物业做好交接工作。景象物业认为业主委员会所进行的招投标行为存在违法现象，侵犯了包括其在内的投标人的合法权益，因此诉至法院，请求判决确认业主委员会所进行的选聘物业公司的投标结果无效。
景象物业：选聘水务物业程序违法
理由有二，一是根据《福建省物业管理招投标暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第二十条规定：“评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2/3”，但本案的招投标专家组成人员中并没有物业管理评标专家;其次，本案中被告业委会将招投标形式选聘物业管理公司的授权书和选举新一届业主委员会委员的表决书印制成一页，使许多业主在不知情的情况下签名;再次，在业主的投票中，存在假票，而且被告是在上届业主委员会已到期，新一届业主委员会未在相关行政主管部门备案的情况下开展本案的招投标工作，程序不合法。另外本案还存在没有公开开标，投标单位有利害关系的人员担任评标成员等违法行为。
业主委员会：选聘结果有效
业主委员会认为，业委会委员的换届不影响该组织的合法存在。选聘新的物业管理公司的过程公开合法，选聘新的物业公司方案经过主管部门同意，并进行了公告，选聘程序均在招投标双方认可下进行。评委会依照招投标程序对参与投标的物业管理公司考察后进行了标书审阅、评议、现场介绍、答疑和最后评分，最后根据评分高低选聘水务物业中标。原告所谓的有与投标单位有利害关系的人员担任评标成员指的是业主叶某，叶某虽是厦门水务集团公司基建部的员工，但并非参与投标的水务物业的员工，其与水务物业没有利害关系。《暂行办法》不能作为确定选聘结果无效的依据。因此，请求确认选聘结果有效，驳回原告的诉讼请求。
湖里法院：选聘结果有效，驳回原告诉讼请求
湖里法院经审理后认为，既然被告选择招投标方式进行物业管理公司选聘，其就应当严格遵守《中华人民共和国招标投标法》规定的招标投标程序。被告在招标程序中虽然存在违反《招标投标法》的行为，但这些行为均不属于《招标投标法》规定导致中标无效的情形。《暂行办法》仅是地方政府规范性文件,不能作为法院认定招投标结果无效的依据，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。据此判令驳回原告的诉讼请求。
厦门中院：景象物业诉求缺乏法律依据
景象物业不服一审判决，上诉到厦门中院。中院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。中院认为：业主委员会是全体业主选出的代表业主所组成的自治组织，自成立时即可代表业主行使职权，向有关部门办理备案登记并非业主委员会成立的前提，所以，本案中业主委员会有权进行选聘物业公司的行为;选聘物业管理企业并非《招标投标法》所规定的必须进行招投标的项目，但业主委员会选聘物业管理企业的行为仍应当遵循公开、公平、公正的方式进行，其中一些程序可以参照《招标投标法》的规定。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业的过程中向小区业主提前公开景象物业作为潜在的投标者、提前公布评标委员会成员名单的行为虽有不妥，但并不属于不公平、不公正的情形，从结果上看，也未出现影响小区业主利益的严重后果，不能成为认定此次招投标结果无效的理由;本案中，评标委员会的成员之一叶某是厦门水务集团公司基建部的员工，虽无直接证据证明其与参与投标的水务物业有利害关系，但从避嫌的角度出发，其作为评标组成人员确有不妥;业主委员会开标时，虽然并不具备所有投标人都在场的情形，但已有街道派来的监督人员及全体评审人员在场，尚属公正的情形，该行为并不影响本案招投标的结果;本案中，景象物业主张业主委员会的行为未得到2/3以上多数业主的授权以及业主委员会有伪造授权书的情形，但未提供充足的证据，对其主张，不予支持。综上，业主委员会在选聘物业管理企业时，在程序上虽有瑕疵，但从总体上看，整个招投标过程尚属公正、公开、公平，最终也得到了绝大多数业主的认可。业主委员会的行为并不属于相关法律规定的无效行为的情形，景象物业的上诉请求缺乏事实与法律根据，法院不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
分析：选聘物业应公正、公开、公平，以不损害业主利益为原则
业主大会由全体业主组成，代表全体业主的利益，其决定对全体业主有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，它执行业主大会的决定，对外代表业主大会。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令其限期改正，撤销其决定的机关是物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门。在有权机关撤销业主大会、业主委员会的决定之前，其决定仍是合法有效的。在本案中，被告业主委员会系黄金大厦全体业主选举产生，在黄金大厦全体业主大会更换其委员会成员之前，它能够代表黄金大厦全体业主行使职责，其决定在被有权机关撤销之前是合法有效的。因此，法院对本案被告代表黄金大厦全体业主为选聘物业管理公司之行为时其主体适格的认定是有法律依据的。
关于选聘物业的招投标程序合法性问题。只要当事人采用招投标方式选聘物业管理公司，就应遵守《招标投标法》规定的招投标程序。本案被告在具体选聘程序上存在着一定的违法行为。如：提前公布原告作为潜在投标者的行为，以及提前公布评委会组成人员的行为。此外，本案中选聘物业的评审小组成员中有应当回避而没有回避的利害关系人，被告未在所有招标人都参加的情形下进行开标等做法，均违反了程序性规定。
那么，招投标程序中存在违反《招标投标法》的行为是否一定导致中标无效呢?《招标投标法》第五章“法律责任”对导致中标无效的违法行为作了明确规定。其中《招标投标法》第五十二条、第五十五条、第六十四条是针对依法必须进行招标的项目，该规定对本案并不适用。并且从这三条规定看，我国法律对招投标中中标无效的认定实际上采用了类似于合同无效的认定条件，即只有违反招投标程序并且严重侵害社会利益时才认定无效，这样才能在维护社会公平与减少不必要的交易资源浪费之间得到较好的平衡。被告在选聘物业管理公司的招标程序中虽然存在违反《招标投标法》的行为，但这些行为均不存在严重违反公平、公正、公开的情形，也不属于《招标投标法》规定的导致中标无效的情形。二审法院的判决理由就突出地说明了这一点。此外，依照《中华人民共和国立法法》的相关规定以及最高人民法院的司法解释，《暂行办法》既不是法律也不是行政法规，仅是地方政府规范性文件,它不能作为法院认定招投标结果无效之依据，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故法院对其不予支持是正确的。
(原载于《现代物业·新业主》2008年第08期)
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