王汉卿定纷止争 规范行业健康发展

2009年5月，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称“物业服务纠纷司法解释”）颁布，并已于2009年10月1日起正式施行。笔者在认真学习及应用这一“司法解释”之后，感觉它对于行业发展过程中所出现的不少棘手问题都已经给予了明确，可以有效地起到定纷止争、规范行业健康发展的目的。

明确了《前期物业服务合同》对业主具有约束力

“物业服务纠纷司法解释”第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

虽然在日常的物业管理工作中，以这种理由拖欠物业费的事例并不多见，但是这一规定仍然非常必要。它的重要意义在于它捋顺了业主交纳物业费的法理关系。一般来讲，在前期物业服务阶段，物业服务合同是由开发商和物业服务企业签定的，刚收房的业主在交纳物业费的时候可能会产生自己并没有签定合同但为什么却要交纳物业费、前期物业服务阶段的物业费应由开发商交纳等疑问，并进而与物业服务企业产生纠纷，这一规定明确了人民法院不支持这种诉讼理由，将有效减少此类纠纷。事实上，开发商在向业主出售房屋的时候，所出售的并不仅仅是单纯的房屋，附带于该房屋上的各种合同关系（其中就包括《前期物业服务合同》）也一并转让给了业主，因此，尽管业主并不是《前期物业服务合同》的当事人，但他在购买房屋后仍然有在前期物业管理阶段交纳物业费的义务。这一规定对于减少前期物业管理阶段的物业纠纷具有重要意义。

明确了处理物业服务企业与业主之间的服务质量纠纷

“物业服务纠纷司法解释”第三条明确规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

翻开每天各大城市的都市类报纸，业主与物业服务企业的各种矛盾纠纷事件可谓层出不穷，但是梳理这些纠纷事件之后，我们不难发现，这些矛盾纠纷事件的焦点集中在业主认为物业服务企业不能按合同约定或者不能提供让业主满意的服务，其本质仍然集中在服务质量上，并最终导致一些业主拒绝交纳物业费。不过“物业服务纠纷司法解释”的第三条将有效减少这类纠纷。

在大多数有关拖欠物业费的诉讼纠纷中，业主一般都不会无理由地去拖欠物业费。他们往往都能抓住物业服务企业在服务质量上的一些瑕疵来作为他们拒绝交纳物业费的理由或借口。这使一些法院在审理物业费纠纷案件时往往陷入两难境地，如果判决业主交纳物业费，往往会引起这些业主的不满，难以使其心服口服，而不判决业主交纳物业费，又无法向已经事实上提供物业服务的物业服务企业交代。物业服务纠纷司法解释第三条的规定明确了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”也就是说，如果物业服务企业在服务质量上确实存在瑕疵或者不能够完全按照合同的约定来提供物业服务，那么，物业服务企业就有可能要承担相应的赔偿责任。在最近有关物业费纠纷的司法实践中已存在法院判决业主打折交纳物业费的判例。

“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”“物业服务纠纷司法解释”的这条规定可谓有着很强的现实针对性，对于制止行业内存在的不正当竞争现象以及不诚信行为将起到重要作用。当前，招投标已经成为物业服务企业接管项目的重要渠道之一，一些物业服务企业为了拿到项目，不顾实际的向业主作出一些不切实际的甚至是不可能兑现的承诺，如有的企业承诺“自己接管小区后保证不发生盗窃案件”等。还有一些物业服务企业一心想在业主心目中树立良好的形象，在小区内的一些显著位置挂上一些激动人心的服务承诺、服务标准以及服务标语，如果物业服务企业能够完全按照这些承诺、标准或标语的要求一丝不苟的做到当然很好，但是，如果其实际服务质量达不到自己的这些承诺、标准以及口号，那将成为一些业主拒绝交纳物业费的借口。按照司法解释第三条规定，物业服务企业公开作出的服务承诺应当认定为《物业服务合同》的一部分。

司法解释第三条的规定对物业服务企业敲响了警钟，它要求物业服务企业在签定《物业服务合同》以及向业主公开承诺服务质量或服务标准时一定要慎重，不能做到的事情千万不能说，更不能写进合同，以防范日后面临的法律风险，而一旦向业主公开承诺或写进《物业服务合同》，物业服务就一定要做到，否则也将面临法律风险。

有效减少了物业服务企业退出引起的矛盾和纠纷

第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

新老物业服务企业的交接是一个比较容易引起矛盾纠纷的事情，通过大众传媒，我们可以看到在小区新老物业服务企业的交接过程中，经常出现一个小区的门口站着两家物业服务企业秩序维护员的现象。这种现象是由小区新老物业服务企业交接过程的不规范所引起的。如老物业服务企业往往以有部分业主拖欠物业费为由拒绝撤出，而部分业主拖欠物业费的问题也不是很快就能解决的，所以老物业服务企业在《物业服务合同》终止后就拖着不离开小区。老物业服务企业不离开小区，又事实上提供了物业服务，而其又往往以事实上提供了物业服务为由要求业主支付物业费，这致使物业服务企业撤出这一简单的问题像滚雪球一样越来越复杂。

不过，按照“物业服务纠纷司法解释”第九、第十条的规定，这一问题的处理今后将比较简单。一旦《物业服务合同》终止，物业服务企业就必须退出物业服务区域，退还已经预收但尚未提供物业服务的物业费，而且即便这家物业服务企业无论以任何理由赖着不走，也不可能拿到物业费，这可以有效地杜绝一家小区门口站两家企业的秩序维护员的现象。而对于部分业主拖欠老物业服务企业物业费的问题，司法解释则认为老物业服务企业应按照第六条的规定另行解决，向拖欠物业费的业主主张权利。

“物业服务纠纷司法解释”第九、第十条的规定为处理新老物业服务企业交接制定了依据，明确了相关处理办法，对于今后有效减少由新老物业服务企业交接所引起的纠纷具有重要意义。◇

作者系山东国华物业管理有限公司总经理

编辑：邹楠谢罗群