业主或非业主使用人常以各种理由拖欠物业服务费，物业企业需要采取包括催告和诉讼在内的各种措施进行催费，因为如果物业企业怠于行使权利，超过2年诉讼时效会导致最终丧失实体胜诉权。根据相关法律规定，诉讼时效会因主张权利而中断，但鉴于物业服务行业的特殊性和立法的局限，法律赋予用来保全诉讼时效的手段十分有限，如何取得、保留主张权利的证据一直以来是物业企业困惑的问题，极大制约了物业企业保全诉讼时效工作的开展。因此物业催费工作既是物业企业的一个管理问题，也是一个重要的法律问题。2008年8月21日公布，9月1日生效的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称《规定》）的正确理解和适用对于物业催费工作具有重大意义，笔者在此对物业管理实务联系密切的相关条款进行粗浅分析（以下引用条文均出自该司法解释）。
一、《规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
对于诉讼时效问题，《民法通则》 第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”但是该条只对诉讼时效期间起算点作了原则性的规定，而未对当事人约定对同一债务分期履行的，给付每一期债务请求权的诉讼时效期间如何起算问题作出明确规定。《规定》是第一次针对此情形作出了明确界定。
本条关键是正确理解何为“同一债务”。 物业服务合同是一个继续性合同，合同期限通常都在2年以上，有人认为，根据该条规定物业欠费的诉讼时效应该从合同届满之日起计算，基本上物业企业已经不必担心物业费的时效问题，只要在合同届满后2年内诉讼即可，笔者认为这是错误的理解。在对本条进行理解时应注意两点：第一，本条是对给付分期履行债务中的某一笔债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，而非对给付全部债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，后者当然应从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间；第二，本条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行。实务中，比如物业费用约定按月交纳，那么每月的物业费对应的是每月物业企业的付出，而不能把整个合同期中的物业服务费理解为“同一债务”。因此，本条仅适用于对于合同中每次约定的支付（通常是按月），如果业主要求再分期支付，物业企业又已经同意的情况下，该次物业费的诉讼时效期间从约定最后一期履行期限届满之日起计算。
二、《规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”
本条的关键在于提示物业企业在物业服务合同中一定要对物业费的收取时间进行具体明确的约定。物业管理合同实务中，很多企业在合同中只笼统地约定按月或者季度交费，而对具体支付时间没有约定或约定不明，即使建设部1997年颁发的《物业管理委托合同示范文本》，第二十二条“物业管理服务费”也是这样约定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米____元向业主或物业使用人收取……”。这种只约定按在此（月、季、年）收取而没有约定或约定不明具体支付时间的情形，司法实践中一般会适用《合同法》第六十一条，“按交易习惯”即服务行业先服务后付费惯例，按照约定的月/季/年的相应届满之日起算，而不会适用《合同法》第六十二条“债权人可以随时要求履行”。因此，为避免不必要的麻烦或纠纷，建议物业企业对物业服务费用的交纳除了约定“按 （年/季/月）交纳”外，还应约定“业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务。”
三、《规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”
本条是与物业催费工作联系最密切最重要的一条。一直以来物业催费最集中的问题是：1、物业费催收通知单（函）拒绝签收；2、邮寄信函被退回无法证明对方已收到；3、即使签收了邮寄信函也无法证明信函是催费内容；4、发布催费公告无法证明对方已看到且有侵犯隐私权、名誉权的嫌疑。因此，本条规定在很大程度上能解决物业企业“证明催费主张权利之困”。
直接签认催费通知是最理想的效果，但实务中欠费当事人直接签认的情况很少，根据本条第（一）项规定，当物业服务人员发送催费通知单（函）对方拒收（签）时，可以采取邀请相关人士如居民委员会、业主委员会、业主代表一起现场证明，也可采取录音拍照摄像等手段，这些都应该属于“虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”情形。当然，在实际工作中要注意各种取证技巧的运用。
根据本条第（二）项规定，物业企业通过发送信件或者委托律师发送催费律师函的形式主张权利，当欠费当事人拒收导致信件退回时，应要求邮递人员注明退回理由，如果退回的理由是“拒绝签收”，这就足以证明信函“应当到达对方当事人”。当然发送这类信件时宜采用“特快专递”形式，在封面简短附言上载明主张权利的内容。如果条件允许，事先在合同条款中约定包括电子邮件的形式在内的具体通知接收方式是最便捷的方法。
第（四）项规定具有重大意义，因为在本司法解释出台之前的业务实践中，遇到欠费户找不到或联系不上的情形，上述手段也就没法运用，很多物业企业采取在报纸上或小区公告栏发布催收公告的方式进行催收。但这种证据效力在司法实践中争议较大，因为之前最高人民法院的相关司法解释仅对金融资产公司收购与处置不良贷款过程中采取公告通知方式主张权利作出了特别规定。最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定：“原债权银行在全国或者省级有影响力的报纸上发布的债权转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。”可见，只有国有银行向金融资产公司转让债权时发布的催收公告或通知、金融资产公司接收国有银行债权时发布的催收公告或通知以及金融资产公司对已承接的债权向债务人发布的催收公告或通知，可以中断诉讼时效，除此以外，采取公告方式主张权利不能产生中断诉讼时效的效力。因此，根据这一最新规定，在找不到或者联系不上欠费户时，在符合条件的媒体上进行催费公告是最后的办法。
不过，适用本条一定要注意“当事人一方下落不明”这一前提条件和适用范围，因此，实务中必须取得“当事人一方下落不明”这一证据，不能误解为任何情况下，定期或不定期进行公告就能证明了主张权利，这是本条规定与“十二条”规定的根本区别所在。实务中，“当事人一方下落不明”这一证据取得除了可以依靠派出所、居民委员会、业主组织（代表）等证明办法外，还可以依据催收信函被退回的理由而取得，如退回的理由是“联系不上、已搬新址、已停机、查无此人”等等，即可证明“当事人一方下落不明”。
在物业管理实务中，有一种特殊的容易忽视的欠费户要特别予以关注，这就是没有按时收房的业主。由于业主没有按开发商的要求或者合同的约定日期收房，物业费的计算应该由通知收房之日起计算，但是物业企业通常的做法都是待业主收房时要求业主交纳欠费，如果时间将届2年，物业企业也应该按照上述规定的方式催收或者公告以主张权利。
由此，从实务角度出发，物业服务企业根据本条所采取的措施是有顺序的，首先是当面签收，其次是信函催收，最后对“下落不明”的适用公告催收。
四、《规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”
本条对物业企业通过向业主委员会提出催费要求以保全诉讼时效有实际意义。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；”第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《业主大会规程》第二十四条规定：“业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。”根据这些规定，业主委员会应该属于“其他依法有权解决物业催费纠纷中的社会组织”，物业企业向其提出要求督促业主交费的请求能引起时效的中断。因此，在已经存在业主委员会的情况下，物业企业利用此规定主张权利应该是较为可行和便利的手段。
五、《规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”
本条对于部分特殊的欠费户有实际意义。物业管理实务中有些欠费户确有客观原因：如不在本地、资金周转困难、经济困难等业主，并不是恶意欠费，对于这些欠费户可以采取要求对方书面“作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为”，当然，物业企业一定要在承诺或者行为的最后一天起2年内主张权利。
六、《规定》第十七条“对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。”
本条对实务中解决物业使用人欠费的情形有实际意义。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第四十八条规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”因此，在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的情况下，物业服务企业可以根据具体情况向任何一方主张权利以保全诉讼时效。
