近几年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，笔者就这一问题进行了一些调研。
一、中小城市物业管理发展特点
中小城市物业管理工作一般起步较晚，在规范发展物业管理工作的过程中大都经历了初步探索、外出学习、自我完善和积极发展的历程，付出了较多的艰辛和汗水，主要有以下特点：
（一）成立住宅小区业主委员会和建立专项维修资金制度得到突破
业主大会是住宅小区内的最高权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会通过和物业服务公司签订《物业管理服务合同》来实现对住宅小区物业管理事务的监督和管理。目前，指导成立业主委员会的程序日趋完善，大多数住宅小区成立了业主委员会，业主参与管理、配合管理和自治管理的意识得到进一步加强，维权意识也日益高涨。住宅专项维修资金制度得到初步建立，资金的归集、使用、监管等管理系统不断健全完善，广大业主的合法权益能够得到及时有效的维护，这得到了广大群众的充分肯定。
（二）物业管理水平不断提高，覆盖面不断扩大
经过多年的努力发展，物业管理的服务项目从简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次服务，物业管理服务内容不断拓展，服务水平不断提高。物业管理覆盖面也从原来单一的住宅小区开始向办公楼、大厦、工业区、商业街、市场等物业项目延伸，实施规范化物业管理的物业项目越来越多，覆盖面不断扩大。
（三）后勤管理逐步向物业管理过渡，物业管理社会化发展趋势初步显现
目前，有一定数量的行政、企事业单位房改房宿舍区开始摆脱后勤福利型管理模式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向转移，并初见成效。部分产权单位后勤管理机构虽未依法取得物业服务企业资质，但已经按照正规化物业服务公司的模式进行运作，无论管理水平还是业主满意程度都比较高。另外，部分物业项目开始打破“谁开发谁管理”、“物业公司依附于开发商”的状况，物业服务公司以独立法人资格自主运营，开始走向社会承揽物业服务项目，物业管理的市场化运作、社会化发展趋势初步显现。
（四）社会各界对物业管理越来越重视
物业管理作为房地产开发的深入和延伸，其经营现代化、管理规范化、服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要，日益被广大群众所接受。同时，随着房地产业竞争的不断加剧，大部分开发商开始清醒地认识到，所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。
二、中小城市物业管理面临的困难和问题
总的来看，中小城市物业管理工作是在学习中前进，在探索中发展，物业管理总体发展趋势是积极的、健康的，但也面临着诸多困难和问题。
（一）小区整体规划设计相对滞后，规模偏小
规划是建设的龙头。目前，中小城市住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题较为突出。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，为后期实施规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，建筑面积在7万平方米以下的住宅小区占绝大多数，建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业服务公司的持续发展。
（二）物业管理整体水平不高，企业亏损现象不容乐观
目前中小城市的物业服务企业中，绝大部分是开发商的附属，还有相当数量的住宅小区实际上是由开发商代管，因此，所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在。另外，由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费，但物业服务公司却无良好对策只能被动接受的尴尬局面，使物业服务公司面临亏损经营的境地。
（三）规划、建设、管理缺乏有效衔接
在住宅小区规划设计过程中，由于缺乏物业管理主管部门的参与，使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设计与实施物业管理脱节，为后期实施规范化物业管理带来了严重影响。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。
（四）相关主体关系不顺，职责划分不清
一是物业服务公司与水电等公用事业部门职责与义务划分不清。由于存在行业垄断等因素，本应由水电等部门自己承担的向最终用户收费的职责，却让物业服务公司承担，且不给任何报酬，导致物业服务公司既要付出大量的人力、物力，又要承担因管网跑、冒、滴、漏各项损耗费用，物业服务公司“受累不讨好”。
二是社会治安与住宅小区保安的界限划分不清。目前，小区保安与公安机关社会治安的概念不清，许多业主把住宅小区保安服务等同于“保镖”服务，一旦出现家庭财物被盗、丢失等问题，便将责任全部推到物业服务公司身上，并以此作为拒交物业服务费的理由。
三是居民委员会与物业服务公司的关系不明确。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业服务公司作为企业仅承担着业主委托的物业管理服务，与居民委员会不存在上下级的隶属关系。但部分居民委员会却把物业服务公司视为他们的下属单位，要钱要物要房要人、分派计划生育和人员登记等任务，一旦无法满足其要求，就以种种理由拒绝配合工作，物业服务公司苦不堪言，只能被动应付。
四是业主委员会与物业服务公司的关系不明确。有的业主委员会没有正确认识自己的权利和义务，对物业服务公司指手划脚，不依合同办事，使物业服务公司左右为难；有的则贪图眼前利益，依附于物业服务公司，不能真正起到监督作用，不能真正代表广大业主的利益；部分物业服务公司误以为所接管的物业管理区域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌驾于广大业主之上。
（五）历史遗留问题较多，加速推进物业管理工作任重道远
一是设施老化不配套。许多老小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施，地下管网大都年久失修，排污能力较差，并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。
二是乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象比较突出。部分住宅小区占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，在楼道里存放私人物品等现象屡禁不止，成为住宅小区“久治不愈”的老大难问题。
三是公用事业产品供应单位“单户单控”改造滞后。按照国家有关政策，供水、供电、供热等专业部门要全面实现收费到最终用户，由于目前单户单控率较低，物业服务公司承担了大量的中间损耗。
四是住宅小区规模偏小。目前已实施规范化物业管理的住宅小区，达到7万平方米以上规模的较少；单位房改房和零星开发的小区，规模更小，虽然有的楼群相邻，但各自成院，小区之间彼此不衔接，水、电、暖各自成网，难以形成统一协调的布局。
