5.2.2如何做好物业管理的经营工作
物业管理企业要搞好经营，不仅要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，还应做到以下几各方面，才能取得好的企业效益。
5.2.2.1加强经营观念和意识。物业管理人只有具备了强烈的经营意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。物业管理企业员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业经营方案更可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。
5.2.2.2培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营就是空谈。因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。
5.2.2.3加强物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是公司经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，有效地降低成本。另一方面要使公司达到长期、稳定、可持续发展的目标。
5.2.2.4以物业本身为中心开展多种经营。这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。由于公司在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。
5.2.2.5开展专项经营活动。随着中国即将加入WTO，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。公司要始终保持业务合作，吸收经验，培养专业实力，要缩短差距，迎头赶上。
5.2.2.6与房地产经营相联系的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高公司物业的赢利能力，而获得回报。这种经营在商场、写字楼等物业种类上有很大的机会。
5.2.2.7扮演服务集成商角色。公司做社会服务资源的搜集者，统筹者和组织者。也就是说，公司不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。这样，让业主接受到更专业、全面、优惠的服务，提高公司本身的市场竞争能力：把公司从基础性的事务中解脱出来，本身的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力；提供更加专业、全面的服务，克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力；成本容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。
5.2.2.8向商业物业领域重拳出击。适应商业物业产权及顾客多元化，以经营效益为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域。公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务，使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化，使商业物业发挥最大的经济效益。
5.2.3合理的、科学的经营手段也是要结合有效的管理方法
物业管理企业在要创企业效益，在其从事经营与管理工作的过程中要使经营与管理相溶。从管理物也到经营物业，既不能全力搞好经营工作，因而相应降低了物业管理的质量，也不能死死看守物业管理项目，而不搞创新经营。正确的做法应该是将物业管理深刻的融合于物业管理的工作中，通过对物业辖区的物业经营与管理的合力运作，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业的合理的、科学的经营方案，才能发挥每一平方米物业的增效潜力，也才能增加物业管理企业的收入，从而最终是企业走上“企业效益”之路。
综上所述，物业管理企业效益来源于企业的盈利，而企业要盈利要有合理的、科学的盈利手段，也才能使企业实现经营的最终目的，所以搞好经营工作是创企业效益的“主键”。
5.3创企业品牌与效益的比较
结合图J－2、图J－3可以清楚的看出物业管理企业在创品牌和效益时“管理”、“经营”、“服务”三个方面各自的择重差别。创企业品牌择重的是服务与管理，而创企业效益择重的是经营与管理。下表（表J－4）对物业管理企业创品牌和创效益在“管理”、“经营”、“服务”三个方面各自的要求作了对比。
企业品牌企业效益管理方面有效的、科学的管理手段有效的、科学的管理手段
经营方面相对服务和与管理来说比较不注重，可以适当的牺牲经营搞好经营工作是企业盈利的基本条件，把经营放在三者的重中之重才能创企业效益服务方面提供优质、高效的服务才能打造企业的信任度、美誉度、知名度，是这三个方面的重点相对经营和管理来说比较不注重，但是决不能忽视服务的重要性
通过对比这三个方面不同的要求，更加深刻了“雕塑”了物业管理企业创品牌的重点是服务，创效益的重点是经营，而且不管是创品牌还是创效益都需要管理来配合的这一观念。
6.“管理”、“经营”、“服务”各发展方向
为了进一步加深对物业“管理”、“经营”、“服务”的认识与理解，下面对其各自的发展方向作了简单的说明。
6.1管理方面
6.1.1确定管理的中心目标
物业管理运作的中心目标只有一个──为实现物业的可持续发展提供全方位的、现代的、高效率的服务。其理由是：其一，可持续发展目标是为实现整个国家和地区的经济、社会、环境的健康、协调、持续发展制定的，它不仅是人们住房和物业服务的基本目标，而且是现代化城市管理和社会管理的战略性目标体系的有机组成部分。其二，可持续发展目标内含着资源合理、有效配置原则，而且住房“平等化”目标从属于此目标。其三，实现住房“平等化”主要是行政管理的职责，是物业管理方式运作的基本目标之一。
6.1.2发展不同的物业管理运作机制
物业管理运作机制有五种。一是，优胜劣汰机制，其特点是激励进取心，不断优化管理人员队伍与管理活动方式；二是，约束机制，特点是规范管理行为，通过外在力量推动事业向既定的方向和好的方向发展；三是，自律机制，特点是通过“内在约束”+“半自觉性”这种带有一定能动性的力量而推动管理事业的良性发展。
这三种物业管理运作机制不仅各有特点和作用，而且各有作用的侧面，也常常交叉发生作用，推动物业管理事业向前发展。
6.1.3加强四个“结合”
一是，规范性管理与自律性管理相结合。这种结合运作强化了两种机制独立作用是的功效，在保证物业管理活动规范化、有序化进行的同时，进一步是管理质量提高，管理纠纷减少。
二是，目标管理与细节管理相结合。二者的结合运作可保证那些面对激烈竞争、日理万机的物业管理公司的业务运作始终不偏离大方向，是基本目标通过这种滚动式的、稳扎稳打的重复性活动方式而得到实现。
三是，专业化管理与社会化管理相结合。物业管理过程重的专业化管理与社会化管理相结合时一种必然趋势，在社会上已是一种较普遍现象，今后这种结合运作只会更加成熟和科学。
四是，市场化管理与人性化管理相结合。物业管理活动在本质上也是一种经济行为，所以必须按照市场经济基本规则进行市场化管理。但是物业管理活动的管理对象不仅有“物”，而且还有“人”，因此要按人性化管理的轨道来开展物业服务。这种市场化管理和人性化管理相结合的方式，是物业管理活动重的一种基本方式，也是主要方式。
