《导则》中的 闪光点

住房和城乡建设部新颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《导则》），减少了盲区和模糊空间，有

了更具体的要求和更细致的操作办法，执行起来也更便利了。

本文结合物业管理中实际遭遇到的难题并小结成案例，对照《导则》的条文，并附带点评，成为一组，以利于将《导

则》中一些新颖点、关键点勾勒出来，也是自己学习《导则》的一点心得体会。

弃权票不能被利用，《导则》给予新说法

【导则】第二十六条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业

主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

【案例】某小区有1255户，入伙已4年。入伙1年后，小区就成立了业主委员会，由于此小区的业主多数是外来户，且

多半是生意人，有的常年出差在外，有的早出晚归，业主委员会有7名委员，其中4名委员是上述人员，一年四季很少见到

在小区照面。业主委员会主任老维是个退休干部，当选业主委员会主任初期，整天跑前跑后，也确实为业主办了不少好事

，但时间一长大家对他的做法都有所反映。小区一次外墙清洗，总工程费用12.5万元，老维想做6名委员的工作，使用本体

维修资金，委员多数不在家，但征得大家同意后，做个书面问卷调查，老维找来几名大学生去做这项工作，由于户数较多

，很难获得2/3的同意票数，老维把未参加投票一部分业主的选票算到多数同意票里面去，这样勉强过了2/3，结果，老维

捞了一些好处，第二年，老维故技重施，换了一家物业服务公司。

【点评】国人公益事业参与意识淡漠，从业主委员会的选举中可见一斑。而业主大会的召开形式之一就是问卷调查，可规模大的社区做这样的活动也是困难的。有的业主委员会成员就利用这样的便利条件，作了违背道德的事情，肥一己之私，损害了大多数业主的利益。《导则》新的规定对上述投票行为的统计方式进行了规范，明确“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，填补了这一漏洞。

业主投票权数计算方式明确

【导则】第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

【案例】某地产商开发的一处楼盘，有住户248户，由于位置好，发展商留有自用48套。小区已经入伙3年，业主委员会也成立了。发展商把自己的48套住房全部租赁出去，租户们有做商品整装的，有做写字间的，有做美容美发的。一次，租户搬运半成品物资，占用电梯长达30分钟，致使一脑血栓患者送救不及时，造成半身瘫痪，患者一气之下把物业服务公司告上了法庭，法庭判决物业服务公司疏于管理，支付患者65万赔偿金，物业服务公司也感到委屈，提出上诉。开美容美发的租户常常营业到深夜凌晨，给业主们造成很大的反感。业主委员会接到业主很多投诉，要求解决问题，业主委员会也想有所作为。但由于用的是大产权房，租户们也常给部分业主美容卷、小礼品等，使业主们呼吁修改业主规约的呼声，得不到多数票的通过。

【点评】要根本解决问题，除了人们文明水平的提高之外，还要用法律手段限制或制止这类行为的发生。时常出现大业主“欺负”小业主的现象，财大气粗的大业主出于投资目的购进了小区的数十套物业，然后就开始在小区业主委员会中以多数票的优势推动有利于自己的表决或制订规约。《导则》明确了“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算”，可以有效解决这一问题。◇

作者张志国

系深圳市开元国际物业管理有限公司北京公司副总经理