住房和城乡建设部制定和颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《导则》）。随着《导则》的颁布和实施，作为民间自律组织的业主大会和业主委员会的活动有了法律支持和约束。《导则》中有许多亮点，笔者经过研读和讨论，总结出以下几点：
一个业主一票
《导则》第二十四条规定：“一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”我们认为这是《导则》中最大的亮点，就是明确了拥有多套物业的大业主也只有一票。
开发商未售面积只能算一票，但对于小区内的大业主票数如何统计没有作出具体规定。在物业管理纠纷中，时常会出现大业主“欺负”小业主的现象，财大气粗的大业主出于投资目的购进了小区的数十套物业，然后就开始在小区业委会中以多数票的优势推动有利于自己的表决。现在《导则》把这个缺口也给堵上了，明确“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。”
业主大会和业主委员会对损害业主共同利益的行为有权制止
《导则》第五条规定：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”以前的业主大会和业主委员会，对个别业主损害他人合法权益和广大业主共同利益的行为无能为力，对这些行为最大的权限也就是劝阻、告知。
《导则》的实施赋予了业主大会和业主委员会依照法律、法规以及管理规约维护广大业主的利益。《导则》的这一规定对构建和谐物业小区起着积极的作用。
首次业主大会的召开有时间限制
《导则》第八条规定：“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物面积50％时建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送首次业主大会会议所需的文件资料。”以前在什么样的情况下可以成立业委会，一直是困扰很多小区的大问题。《导则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向政府部门提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的第一步。
在筹备成立业委会的过程中，很多小区跑起了“马拉松”，有的时候拖上一年半载是很常见的事。但《导则》设定了时间期限，明确政府部门在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。也就是说从发起到成立，今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成。
分期开发的小区可先期成立业委会
《导则》第十三条第二款规定：“基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”《导则》第十六条规定：“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的可以成立业主大会，选举产生业主委员会。”目前很多楼盘都采取分期开发策略，如果按照总体开发建筑面积计算，首期开发的物业就很难占到总面积的50%，先住进小区的业主曾经面临成立业委会难的问题，造成小区前期物业管理的空缺。而新出台的《导则》对这类问题做出规定，从而填补了这种情况的法律空白。其中明确，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。《导则》提出，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
欠费业主共同管理权的限制
《导则》第二十条规定：“业主拒付物业费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”目前如果业主不缴纳物业费的话，物业服务公司通常来说只能通过走法律程序，起诉该业主。而作为业委会也只能对业主的行为进行劝解，其他并没有太多的强制措施。而《导则》对这样拒不交费的业主“说不”，一旦其有不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去共同管理权，或是在小区内行使管理权时受限。共同管理权是《物权法》提出的一个新概念。根据相关条文的规定，其内容应当包括：业主可以制定管理规约、决定建筑区划内重大事项、选举业委会和更换业委会成员、选聘物业服务企业等。
弃权票不能被曲解
《导则》第二十二条第二款规定：“采用书面征求意见的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”大型楼盘往往有成百上千户业主，将全部业主召集起来开业主大会十分困难，于是很多小区在表决时就出现了很多未参与表决的业主。而这部分未投票业主往往成为业委会操控小区民意的砝码，对于有利于自己的表决就把弃权票算为赞成，对于不利于自己的表决就把弃权票算为反对。《导则》对上述投票行为的统计方式进行了规范，明确“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”
在特定情况下居委会行使业委会职责
《导则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责。”按照规定，业委会的任期有5年，但许多小区在业委会换届选举过程中容易出现纠纷，甚至导致业委会的工作陷入瘫痪状态。现在，新出台的《导则》进一步强化了政府基层组织在社区管理中的指导和监督作用，其中就指出，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织换届选举工作。
笔者通过研读《导则》发现了不少亮点，《导则》的实施将在物业服务活动中起到积极的作用。物业管理工作仍然是一项新的工作，有许多工作需要总结和积累，也需要有像《导则》一样的法律、法规的支持。◇
作者单位：北京燕侨物业管理有限公司
编辑：邹楠赵征焰
