二、物业管理纠纷调解的初步探索
物业管理纠纷数量不断增加，而解决物业管理纠纷的渠道过于单一，使得基层人民法院不堪重负。物业管理纠纷的久拖不决往往容易激化社区矛盾，影响社会稳定。
自 2007 年最高人民法院“建立多元纠纷解决机制”司法改革项目伊始，中国物业管理协会积极参与并承担“行业调解子课题”的研究。通过对全国各地物业管理纠纷解决方式的实地调查和交流研讨，我们对目前国内处理物业管理纠纷过程中几种主要诉讼外调解方式有了一些初步了解。
1. 天津市通过建立联席会议制度，作为调处物业管理纠纷的长效机制。天津将物业管理纳入社区管理，建立市、区、街、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系，行业调解与人民调解、行政调解相结合，最大限度发挥调解作用。该市在 1800 多个街道办事处或乡镇政府建立由街道办事处或者乡镇人民政府、区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度，形成了有效调处物业管理纠纷网络。天津市房产管理局、市物业管理协会与市人民法院在物业纠纷调处模式上，采取在当事人合意的前提下，尽量引导采用诉前调解，将矛盾纠纷化解在基层。
2. 深圳市通过强化街道办事处对业主大会与业主委员会的属地管理，行业协会对物业服务企业的自律监管，把矛盾解决在萌芽之中。 2005 年深圳市政府颁布了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，把街道办事处、社区工作站纳入物业管理监管体系，对及时、有效地调处化解物业管理矛盾纠纷，控制群体性事件发生产生了积极作用。从施行效果看，物业管理纠纷和信访逐年下降，大规模的群体性上访事件没有发生。 2007 年修订的《深圳经济特区物业管理条例》在全国首次实行物业管理行业“业必归会”，即要求“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会”， 赋予协会对违规企业和人员要求其改正，情节严重的给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁的权利。协会依法强化了行业自律，并积极组织行业内纠纷的调解，取得了较好的效果。
3. 成都市成立物业管理纠纷人民调解委员会，负责重大、疑难物业管理纠纷的调处工作。由房产管理部门、物业管理协会，会同司法行政部门设立由专（兼）职人民调解员、法律工作者、物业管理专业人士等组成的物业管理纠纷人民调解委员会，负责重大、疑难物业管理纠纷的调处工作。调解委员会在工作制度上，一是实行逐级调解制度，每起矛盾纠纷原则上都应经下一级调委会调解三次，确实不能化解的，才能逐级上交；二是建立联系会议制度，由区（市）县房产管理部门牵头，会同区（市）县司法行政部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责召集相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成的联席会议，定期对本辖区内的物业管理纠纷情况及矛盾动态进行研究，有针对性地组织开展物业管理纠纷预防和调解工作。
此外，成都市物业管理协会正在筹备成立“成都市物业纠纷调解中心”，聘请专职调解人员负责行业调解工作。
4. 南宁市物业管理行业协会积极参与行业调解。
2004年，某房地产公司通过招标的方式选聘 A 物业公司作为其开发项目的前期物业服务企业， 2006年，该房地产公司欲重新聘请新的物业公司，私下将 B 物业公司请进项目区域，要求 A 退出项目未遂 , 形成了 A 物业公司与 B 物业公司在项目内对峙局面，影响了该小区物业管理的正常秩序。 A 物业公司请求物业协会进行协调。
南宁物业管理行业协会接到调解要求后 , 一方面要求物业服务企业确保小区秩序良好，业主生活稳定；另一方面就如何维护物业服务企业利益，为其提供诸多法律支持，并将有关开发商做法不当的情况向媒体与主管部门进行通报，同时还以维护社区稳定为由，向城区公安分局、政法委做了汇报，请求其参与协调，经过多方努力，迫于压力，房地产公司向 A 物业公司赔偿了违约金后，双方依法解除合同， 2007 年，该项目通过合法程序再次招标， B 物业公司中标进驻小区。
据悉，南宁物协于 2008 年成立了会员服务中心，其职能是物业管理法规政策日常咨询服务、物业管理纠纷调解等，充分利用协会的现有资源，主动加强与各职能部门的沟通与交流，积极为会员单位调解物业管理纠纷，以求达到维护企业、业主合法权益及社区和谐稳定的目的。
总结各地物业管理纠纷调解实践经验，可以看出：
在调解层次上，一般采取四级联动机制，组建市、区（县）、街道、社区四个层级物业纠纷调解委员会，纠纷调解逐级由下而上；
四级物业纠纷指导和调解体系
在调解制度上，各地一般采取由当地房管局、司法局联合下发物业管理纠纷调解指导意见，保障调解的有序进行；
在调解程序上，本着纠纷当事人自愿的原则，优先引导采用调解手段解决争端，达成调解协议书，将矛盾化解到基层；
在调解模式上，一般采取有关部门和单位参加的联席会议制度，以及行政调解、社区调解、行业调解等多种模式；
联席会议制度
在调解队伍组建上，各地普遍重视调解员培训、调解场地及经费安排等工作。
尤其是近两年部分城市物业管理协会对调解物业纠纷进行了积极探索，积累初步经验，为物业管理行业调解的推行奠定了坚实的基础。
