——北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科谈北京市物业管理新体系
转自：2010年6月10日 《中国建设报》第四版
北京市的物业管理行业，正面临着一场变革。带来这场变革的，不仅仅是将于今年10月1日开始施行的《北京市物业管理办法》（以下简称新办法），同时还将有30余套相关法规及标准进行支撑。如果将此前的相关法规看作“1.0版”，那么新办法的出台将使北京市的物业管理进入“2.0时代”。
为何选在这个时机出台，新体系的诸多创新之处又立意何在，北京市的物业管理行业将作何反应？对这些问题，北京市政府有关部门负责人及业内专家进行了解答。
时机成熟行业调整避开发展歧途
以1995年北京出台《北京市居住小区物业管理办法》为标志，物业管理这一现代房屋管理模式在北京落地。15年来，伴随着住房制度改革的不断深入和房地产市场的迅速发展，物业管理行业已经逐步成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。北京市目前已拥有3074家物业服务企业。根据国家公布的数据，在2008年北京市物业服务企业的主营业务收入已经达到255.4亿元,占全市国内生产总值的2.44%，从业人员更是超过20万。
北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科对记者说：“15年的市场发展，一些深层次的矛盾和问题的逐步暴露，让我们逐渐加深了对这个行业发展基本规律的认识，自然不能漠视其发展障碍。我们无法想象一个具有高增长性的行业，会在矛盾挤压中进行自我完善。因此，不通过对现实矛盾的深刻认识，不用创新的思维去打破僵局，不把业主的权利真正还给业主，不把业主与物业企业之间互信关系建立起来，推动行业向更高层发展的愿景将是一句空话。”
据了解，在新办法的制定过程中，北京市住房和城乡建设委员会、北京市政府法制办调动了业内专家、法律专家、社会学专家、业主、物业企业达上千人，对北京市发生的各类物业纠纷进行梳理分析，对问题进行追根溯源，紧紧围绕前期开发遗留问题、物业服务质量不可测、物业服务收费不透明、价格形成机制不科学、治理结构不合理、监管手段不配套等问题，改革管理机制，创新管理模式。
据悉，除了新办法本身，北京市还正在研究制定30多个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，为新办法的实施提供支撑。
全新体系承接查验避免前期开发“遗留症”
据统计，高达70%的物业纠纷，根源在于开发商在小区内的遗留问题。建设单位往往将共用设施和公共部位交给了物业企业后即撤出物业管理区域，当业主们发现因为施工质量问题、配套设施不完善、设备技术不达标时，往往以拒交物业费行使抗辩权。这实际上是物业公司在代开发商受过。“《物权法》只对物业转让时的专有部分和共有部分连带关系进行了明确，但并未对业主接收物业阶段的专有部分和共有部门关联性作出规定。从法理逻辑的角度来说，共用设施和公共部位的交接，是缺少业主大会这样一个接收主体造成的。而现在的制度设计非常简单，即把最后的承接查验，也就是业主们最后对小区内共用设施、公共部位的接收，作为区开发过程的终点和物业管理的起点。”张农科说。“在开发商和全体业主未完成交接时，共用设施及公共部位实际上仍为开发商持有。所以新办法才会规定由建设单位承担前期物业管理责任，在开发商没有向全体业主进行正确、全面的交接之前，业主不必交纳物业费。当然，配套措施一定会是对开发商和业主的双向约束，不可能出现你既承认开发商交的是完整合格的物业，而业主又拖着不交费的情况。其实，这个制度设计的实质就在于用经济的手段，督促开发商尽快把开发遗留问题解决掉。”张农科这样说。
据了解，在北京市物业管理的新体系中，专门就共用设施和公共部位的承接查验制定了相关的支撑标准。在承接查验标准中，对于查验的方法进行了明确细致的规定，甚至对接受图纸的用途都进行了注明。目前，该标准已经作为北京市地方标准由质监局进行公示。
同时，由于承接查验需要具备一定专业知识，第三方独立机构的制度创新，也为承接查验的标准化和公正性提供了支撑。据悉，《北京市物业管理第三方评估监理机构管理办法》也将很快出台。
张农科透露：“这样的制度设计的直接效果已经显现，开发、质量管理部门，都在进行相关的政策跟进，避免出现开发商的楼盘最后交不出去的情况。我们希望通过这些办法，把不该物业管理企业负的责任给剥离开，同时让开发商承担更多的社会责任。”
