[案例]
上海市新邦房产发展有限公司(以下简称“新邦房产公司”)系上海市奉新大厦的建设单位。大厦于2004年立项建设，未在规划中配置物业管理用房，该大厦于2005年3月竣工，新邦房产公司于2005年5月起将大厦交付业主使用。新邦房产公司委托新邦物业管理公司对该大厦进行了前期物业管理。奉新大厦业主委员会于2006年1月12日成立后，终止了与新邦物业管理公司的前期物业管理的委托关系。自2006年3月起，奉新大厦业主委员会委托上海颖思物业管理有限公司进行物业管理。新邦物业管理公司在对奉新大厦进行前期物业管理时，曾在物业区域内202、404室设立过专属物业服务用房，而在业委会终止与新邦物业管理公司的前期物业管理的委托时，新邦房产公司将202、404室出售给恒亦商贸有限公司，并提出将大厦内的共用部位中的门卫房、监控室、地下室等作物业服务用房提供。
奉新大厦业委会于2006年2月20日曾致函新邦房产公司要求提供物业服务用房未果。因原来用作物业服务用房的202、404房被出售给第三人，导致上海颖思物业管理有限公司入驻大厦进行物业服务时没有物业服务用房。无奈之下，奉新大厦业委会将新邦房产公司诉至法院，要求新邦房产公司提供奉新大厦内100平方米的物业服务用房，如不能提供此用房，要求新邦房产公司以物业服务用房市场价值人民币70万元折抵，再由业委会用该款购置物业服务用房。
新邦房产公司辩称，大厦内的共用部位中的门卫房、监控室、地下室等可以作为物业服务用房，业主委员会无权再要求其提供物业服务用房。
[案件争议焦点]
一、业主委员会能否要求建设单位提供物业服务用房?
二、门卫房、监控室、地下室能否作为物业服务用房?
[律师观点]
建设单位应依法提供物业服务用房，业主委员会有权要求建设单位提供相应面积的物业服务用房。
2003年9月1日实施的国务院《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第六十四条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。按照条例的规定，建设单位应在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，作为建设单位的新邦房产公司在2004年立项建设时，没有按照《物业管理条例》的规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。在业委会成立并选聘了新的物业服务公司入驻管理后，擅自将原用作物业服务用房的202、404房出售牟利，导致新入驻的物业服务公司没有物业服务用房，严重影响了其正常履行物业服务职能。业主委员会作为全体业主利益的代表，有权要求开发建设单位提供满足物业服务管理需要的物业服务用房。
《物业管理条例》中规定的配置“必要的物业管理用房”，究竟“必要的物业管理用房”为多少面积?2003年9月实施的《上海市实施<物业管理条例>的若干意见》(以下简称《意见》)规定，物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。
根据上述规定，奉新大厦的总建筑面积为47,200平方米，物业服务用房应按照不低于建筑面积100平方米提供。因此，业主委员会要求建设单位提供不少于100平方米的物业服务用房于法有据。如果奉新大厦内在建设单位名下的房产没有100平方米，或者实际上不便于用作物业服务用房，则可以考虑由建设单位就近提供相同品质面积不少于100平方米的房屋。如果建设单位确实无法提供房屋，则可以将100平方米的相同品质的房屋折价，交由业主委员会根据实际需要自行购买。
物业服务用房究竟有无具体的要求?国务院《物业管理条例》没有作出具体规定。对此，2004年11月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》第二十条规定，物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。该规定明确区分了门卫房、电话间、监控室与物业服务用房，即物业服务用房不能与门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊等物业配套设施混同，物业服务用房应独立于上述物业配套设施。《意见》规定，提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。因此，建设单位提供的门卫房、监控室、地下室不能作为物业服务用房。
[法院判决]
建设单位有义务在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。物业服务用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。根据《意见》规定，建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。如果建设单位无法提供房屋，则应向业主委员会交纳购买物业服务用房的相应价款，用于解决物业服务用房。法院据此判决：新邦房产发展有限公司无偿提供业主委员会在奉新大厦物业区域内建筑面积为100平方米的独立成套装修房屋作物业服务用房;如新邦房产发展有限公司不能提供上述房屋的，支付奉新大厦业主委员会物业服务用房的折抵款人民币70万元，由奉新大厦业主委员会用该款购置物业服务用房。
[后记]
物业服务用房是物业服务企业为业主提供物业服务的基本物质保障。建设单位具有为物业服务企业提供物业服务用房的法定义务。建设单位在立项阶段，就要在规划图纸上标注物业服务用房的具体位置以及在经济指标中注明面积，规划部门对物业服务用房的设计进行控制监督。法院在审理物业服务用房纠纷过程中，可以依法调取建设单位的规划设计图纸，对于规划设计中物业服务用房的具体情况进行调查了解。如果规划设计图纸中已经配置了物业服务用房，业主委员会可以依法要求建设单位按照图纸提供物业服务用房。如果规划图纸中没有配置物业服务用房，则可以由法院根据实际情况安排物业服务用房或折算购房款，由业主委员会自行购买。
目前国家没有对配置“必要的”物业服务用房制定一个统一的标准，但是各个地方已经在其地方性法规、政策中作出了具体的配置标准规定。《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》规定建设单位提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房。2009年3月1日实施的《广东省物业管理条例》第三十八条规定，建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米;其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。
上海市高级人民法院还就物业服务用房纠纷出台了专门的解答意见。《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第14条规定：因住宅出售单位未提供物业管理用房而发生争议的，该如何处理?答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房而被起诉的，如果该小区内尚有相应房屋可以作为物业管理服务用房的，人民法院应责令其提供;如该小区内已无适当的房屋，住宅出售单位应当依照便于物业管理企业行使服务职能和便于业主与物业管理企业沟通的原则，就近提供相应的房屋。在处理此类纠纷时，法院应结合具体物业服务区域的实际情况，本着有利于业主生活和便于提供物业服务的原则，要求建设单位依法为物业服务企业就近提供合适的物业服务用房，以保障物业服务企业有效履行物业服务职责。
(注：为保护案件有关当事人的权益，案件中提及的单位系化名。)
信息链接：
本案法院判决书(摘录)
本院认为，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，业主依法享有物业公用部位、公用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自使用。本案中的建设单位，虽在规划中未配置物业管理用房，但应依据有关规定按照物业管理区域实际使用状况提供给业主委员会物业管理用房。其曾在该物业管理区域内设立过物业管理用房，而在业主委员会终止与其物业管理委托时，未移交原来用作物业管理的用房，却将门卫房、监控室、地下室作为物业管理用房提供，故建设单位以其已提供物业管理用房为由不同意业主委员会主张由其提供依据不足，不予采纳。业主委员会要求建设单位提供物业管理区域内面积为100平方米房屋作为物业管理用房的主张，于法不悖，应予准许，如建设单位不能提供，则可按折价款支付业主委员用于购置物业管理用房。至于配置100平方米的物业管理用房中每平方米建筑面积单价，由法院视实际情况酌情确定。据此判决，自本判决发生法律效力之日起10日内，建设单位无偿提供业主委员会在奉新大厦物业区域内建筑面积为100平方米的独立成套装修房屋作物业服务用房;如建设单位不能提供上述房屋的，支付奉新大厦业主委员会物业服务用房的折抵款人民币70万元，由业主委员会用该款购置物业服务用房。
上海市实施《物业管理条例》的若干意见(节选)
三、关于物业管理用房
建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用;业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
(原载于《现代物业·新业主》2010年07期)
