北京市物业管理政策和制度逐步完善，基本形成涵盖前期物业管理、物业的使用和维护、业主及业主大会等方面的政策法规体系。
2010年12月30日，北京市住房城乡建设委、市民政局、市社会办共同发布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，并同时发布了《北京市住宅区管理规约》等7个示范文本，至此，北京市物业管理政策和制度逐步完善，基本形成涵盖前期物业管理、物业的使用和维护、业主及业主大会等方面的政策法规体系。
早在2010年4月20日，《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）以市政府第219号令的形式正式颁布。《办法》在贯彻落实《物权法》和国务院《物业管理条例》内容的基础上，重点结合北京市物业管理行业的发展现状，创造性地确立了一系列物业管理制度，对业主及业主大会的主体地位、前期物业管理、物业的使用和维护等方面均作出了明确规定。为保障《办法》的顺利实施，北京市住房城乡建设委会同市民政局、市社会办、市工商局等部门，广泛征求各方意见，制定并完善了30余个配套政策。
《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》，作为《办法》颁布之后第一个纲领性文件，对前期物业管理中建设单位承担前期物业服务责任、物业的查验交接、物业服务用房的落实等做出了重要规定；《北京市物业服务企业信用信息管理办法》以调整行业监管重心、创新项目管理模式为核心，确立了物业项目备案制度和项目负责人制度，将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目，逐步建立物业项目负责人信用信息系统，对项目负责人的行为实施动态监管；在《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(京政办发[2008]54号)的基础上，修订的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》和研发北京市业主决定共同事项公共决策平台，为进一步协助、指导业主正确行使共同管理权利，建立权责一致、依法有序的业主自我治理机制创造了条件。业主决定共同事项公共决策平台打破了业主投票表决时间和空间的障碍，可以极大地节约业主表决成本、提高业主决策效率，有效杜绝纸质选票造假现象，保证了决议的真实性和有效性。
为了完善市场化运行机制，营造质价相符的市场环境，北京市住房城乡建设委制定了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相应的评估规范，明确物业共用部分的承接查验、物业服务质量和服务费用可以通过引入第三方评估监理机构进行评估，与之配套的《北京市物业管理行业专家管理办法》，则是对参与评估等业务的专家类型、资格条件、资格审核、后期管理等做出了明确的规定。针对物业项目交接混乱容易引发矛盾纠纷的问题，北京市住房城乡建设委制定并发布《北京市物业项目交接管理办法》，从交接内容、交接程序、交接时间和违规违法行为的认定等方面对交接各方主体的行为进行了明确和规范，同时对应急服务的责任主体、服务范围和服务费用等也作出了明确规定，以确保变更物业管理方式和物业服务企业时的平稳过渡。
已发布实施的《住宅物业服务标准》对应不同的住宅类型和服务需求，将住宅物业服务量化为五级标准，《标准》的实施既有利于业主对服务需求的确定，有利于物业服务企业规范服务标准和服务行为，同时也有利于业主的监督和职能部门监管。《北京市前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》及房屋买卖合同示范文本，突出了前期物业管理改革和价格形成机制创新等内容，调整了前期物业服务的提供主体，明确了建设单位的前期物业管理责任；对于社会各界关注的物业共用部分经营收益问题，前期物业服务合同中明确规定建设单位不得擅自利用物业共用部分从事经营活动，物业服务合同中则预留了专门的附件供双方就相关内容协商约定。示范文本还推动建立项目负责人制度，实现了物业服务的菜单式选择。
《北京市临时管理规约制定规范及示范文本》创新性地采取了制定规范与示范文本相结合的方式。制定规范对临时管理规约的性质、法律效力、基本内容、必备条款、格式及填写说明等重点问题予以明确，加强了对建设单位制定行为的指导，避免建设单位通过临时管理规约侵害业主的合法权益。示范文本主要包括物业基本情况，物业使用、维护和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备以及物业项目查验交接等内容，涵盖了自物业交付首户业主至业主大会成立前物业管理区域内全部的重要物业管理事项；业主大会议事规则是全体业主关于业主大会组织架构与活动规范的约定，由首次业主大会筹备组起草，自业主大会成立起生效，至业主大会解散之日起终止。
《北京市住宅区业主大会议事规则》制定规范及示范文本的发布将有利于业主规范业主大会的活动和业主有效行使共同管理权利、承担共同管理责任；《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》的发布对指导物业服务企业规范公示物业服务项目收支情况，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，提高物业服务品质，营造质价相符的物业服务市场环境，将会起到积极的推动作用。在此基础上，近期将出台《新建物业项目承接查验技术标准》，并将作为北京市地方标准发布施行，标准施行后将为落实物业共用部分的承接查验制度打下坚实的基础。
2011年，北京市住房城乡建设委将会同相关部门推动各项政策措施的全面落实，将以一季度公示物业项目收支情况为突破口，以物业项目备案为依托，以项目负责人持证上岗制度为抓手，狠抓物业服务企业的行为规范和行业自律；将以销售场所公示物业管理区域划分情况及物业费评估报告摘要情况的执法检查为手段，狠抓建设单位前期物业管理责任的落实；将以培育和完善物业服务第三方评估监理机构为媒介，构建质价相符的物业服务市场环境；将以新的《住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的实施为契机，以业主公共决策平台和业主一卡通为技术支撑，推动权责一致，依法有序的业主自我治理机制的建立和完善。与此同时，要在业主大会登记制度方面实现创新性突破，从而促进业主与物业服务企业长期和谐互信关系的建立。◇
作者系北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长
编辑：杨萌
