三、物业服务企业传统的维权途径
物业服务企业收不到物业服务费，经济利益受到侵害，传统的维权方式可以从合同签订、合同履行和争议解决几个方面着手。
1、明确合同权利，切实履行合同义务。合同是权利、义务之本源，业主和物业服务企业双方的权利、义务均由物业服务合同明确，掌握合同条款，明确合同权利是维权之本，不明确合同权利，将会使得维权失去依据。应予注意的是，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”，物业服务企业作出公开承诺和制定服务细则要慎之又慎，一旦作出，便要受其约束，须如实履行。
2、加强与业主的沟通与交流。根据笔者经验，很多情况下，业主拒交物业服务费是出于对物业服务企业物业服务工作内容的不理解，出于对物业服务企业服务方式的不认可，以致发生误解，产生矛盾。如果物业服务企业能主动与业主进行沟通、交流，消除双方隔膜与误解，必然化解许多矛盾，提升物业服务费收取效率，以促进物业服务工作顺利进行，达到良性循环的效果。
3、催收。在业主不交物业服务费的情况下，物业服务企业定期向欠费业主发送催收函，一方面可以引起欠费业主的重视，另一方面可以达到中断诉讼时效的法律效果。在物业服务费的催收工作上，律师具有先天优势，律师通过说理、说情、说法，促动欠费业主及时交费，既可以有效地收取物业服务费，又能通过明法析理消除业主对物业服务工作的错误理解，以使物业服务企业日后的收费工作更加顺利。
4、引入第三方调解。在物服务企业与业主之间的沟通难以进行的情况下，通过第三方调解可以有效增强欠费业主的信任，缓解矛盾，比如物业服务合同起诉到法院后，法院一般会组织诉前调解，通过诉前调解解决欠费问题，达到互谅互让、双赢共收的目的。
5、仲裁或诉讼。仲裁或诉讼是解决纠纷的最后一道屏障，其优点是效率高，通过国家司法权的介入，保障权利实现，缺点是成本高，并且容易激化矛盾。
四、将业主恶意欠费情况纳入个人征信系统的思考
早在2007年8月，为了解决业主恶意拖欠物业服务费的问题，泰州市房管局和人行联合出台了《关于将物业服务费缴费情况纳入个人征信系统的实施意见》，该《意见》明确，物管企业在严格按合同为业主提供服务的前提下，对无理欠费、恶意欠费、长期欠费的业主采取必要的催交措施后，可会同业主委员会，将欠费信息报经市房管局审核后统一报人行，最终纳入个人征信系统，要求各商业银行在个人信贷、信用卡发放等审查中，对有不良记录的人员，将降低其信用等级，并将其列入限制类客户。
①这种将业主交费情况纳入个人征信系统的做法，对于解决物业服务企业收费难的问题无疑具有积极作用，但这毕竟只是个别地区的政策，只能解决个别地区的问题，当然，对于其他地区而言，也不是没有价值，至少可以起到借鉴的作用。2008年1月，上海市房地局负责人透露，该局将与有关部门合作，将包括拒交物业服务费的几种行为纳入个人征信系统，培养业主的诚信意识，预防和遏制相关行为的发生。
②可以看出，业主恶意拒交物业服务费的行为已成为一个社会普遍问题，已经引起有关部门的注意。2009年10月13日国务院法制办公布了《征信管理条例(征求意见稿)》，中国物业管理协会借此契机向立法机关发函，建议将物业服务费的交费情况纳入征信范围，可以说这是物业服务行业的一次努力。
③将长期恶意欠费的业主记入个人征信系统，以示警示与惩戒，淳化社会风气，宣扬诚信理念，保障物业服务行业的持续健康发展。现行《民事诉讼法》第二百三十一条规定可以在征信系统中记录那些不履行法律文书确定的义务的被执行人，公示其诚信度，并使其遭受来自诚信度降低的不利益，达到促使其积极、主动履行法律义务的目的。但是，鉴于恶意拖欠物业服务费的问题之严重，在社区内造成的影响之恶劣，给物业服务企业带来的损害之大，等到执行阶段再行弥补与救济，总有亡羊补牢之虞，尚嫌为时已晚。然而，物业服务合同纠纷归根到底是一个私行为纠纷，公权力主管部门不便涉入过深，不经仲裁或法院司法判定，尚不能认定哪些业主是恶意欠费，哪些不是，所以如果能在仲裁书或判决书中认定恶意拖欠物业服务费和恶意拖欠物业服务费的业主，然后不待申请强制执行仲裁或判决文书，授权物业服务企业可以径直申请将其记入个人征信系统，对于解决恶意拖欠物业服务费的问题，对于维护物业服务企业的合法权益，保障其持续健康发展，扩大就业，拉动经济，造福社区居民，不无裨益。
结束语
物业服务费的欠费问题，积久成疾，已非一朝一夕，究其原因，有制度层面的，有社会风气层面的，有业主法治观念与诚信意识方面的，也有物业服务企业自身的原因，将业主交费情况记入个人征信系统是现阶段无奈的呼声，应时之需，或只能解决一部分问题，但是不可否认有其积极意义。物业服务行业的发展，于物业服务行业有利，业主是物业服务行业的直接利益相关者，物业服务行业的发展有利于广大业主，这项利益的落实，需要业主、物业服务行业、政府和社会的共同努力。
