《中国物业管理师执业资格考试参考教材》（以下简称《参考教材》）（包括《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》），基本上比较切合《全国物业管理师执业资格考试大纲》（以下简称《考试大纲》）的要求，作为应试人员的基础复习蓝本起到了较好的效果。然而，笔者认为《考试大纲》、《参考教材》还存在这一些问题，或者说需要改进的地方。
对《考试大纲》的修改建议
《考试大纲》有些内容交叉重叠，不同科目涉及到一些相同或相近内容。同时，部分内容要求稍显单薄不足，会造成应试人员知识空档。建议对《考试大纲》进行局部结构调整及部分内容增加如下：
1.将《物业管理基本制度与政策》改为《物业管理政策法规》，适当增加宪法、民法通则、物权法、消防法、合同法、保险法、劳动法、劳动合同法、治安处罚法、保安服务管理条例等与物业服务密切相关的政策法规内容，还要增加法律知识及应用、合同与风险管理、物业服务企业的法律责任等三个专门章节，这样就形成一个较为完整的物业管理服务政策法规体系。
2.《物业管理综合能力》中增加一章“财务知识及应用”，而且这应该是本科目中最为基础同时也最为重要的内容。目前，《考试大纲》财务内容几乎为空白，物业管理师作为专业物业经营管理的专门人才，没有一定深度的财务知识和技能，要想管好一个物业项目，那是不可能的。
3.将《物业管理实务》中第十三章“人力资源管理”和第十五章“物业管理应用文书”放到《物业管理综合能力》中，这些应该是物业管理师的基本功，也是其综合能力的体现，没有太多的物业管理专业的特别要求。
4.将《物业管理实务》中第三章“物业管理合同”、《物业经营管理》中第六章第三节“房屋租赁合同”和第八章“合同与风险管理”，以及《物业管理综合能力》第六章“法律知识及应用”和第八章“保险知识与应用”调到《物业管理政策法规》中，把政策法规类知识放在同一科目中，便于编写与审核的一致性，避免目前将政策法规放在不同科目，编写人员来源不同，对相关内容的理解不同，造成一些不必要的差异和矛盾。
5.将《物业管理实务》中第十一章“财务合同”改为“物业费用管理”，应增加物业费用预算的政策法规依据、财务收支公示的内容和方法、特约服务收入如何公示等相关内容。
6.在《物业管理实务》中第八章“物业环境管理”中应该增加一些常用装饰材料的性能及养护注意事项，一些化学清洗剂的特性及使用注意事项，一些常见植物的习性及养护方法等。
对《参考教材》的修改综合建议
《参考教材》中普遍存在如下问题：其一，校对不够，文字、概念、公制单位、标点符号错误较多；其二，许多章节内容过于理论空洞、抽象或简略；其三，没有结合实际，缺乏案例，缺乏具体指导性；其四，有三科教材未在章节末尾写上内容引用出处。具体建议如下：
1.每本书至少要有一名责任编辑，加大校对力度，减少常识性错误；
2.每章要写明具体作者，要在每章结尾写上内容引用出处，包括作者、书名/文章名、出版社/杂志社、出版日期等，以示对原作者的尊重；
3.要遵守国家标准采用公制，如“千米”而非“公里”，“米”而非“公尺”，“千克”而非“公斤”等；
4.要采用现行政策法规中标准用语，如“物业服务企业”、“专项维修资金”、“早期介入”、“秩序维护员”、“（临时）管理规约”；
5.要进行标准正确的表述，如“5％－8％”而非“5－8％”、“1万－2万”而非“1－2万”；
6.要正确表述数字数值，如“由1增长到8是增长到8倍，翻3番”而非“翻8番”，“由80％减少到40％是减少50％”而非“减少1倍”，“由80减少到20是减少75％”而非“减少3倍”；评标小组人数应为单数，不能说成奇数，奇数包含负整数如-1、-3、-5等；
7.案例要有代表性，要有指导意义，要解决实际问题，要真实可信，要有时间、地点、人物、背景、经过和结果，当然，具体公司、楼盘名称可隐去。
《物业管理综合能力》结构性问题的修改建议
1.在《管理学基础知识与应用》中可以增加“八大管理原则”、“PDCA循环”、“现在组织结构”、“管理宽度和深度”、“管理扁平化”、“全员管理”等有用知识。其中《第六节管理学基础知识在物业管理中的应用》内容太空泛，缺乏具体内容，可以增加物业管理计划、创新管理等具体案例。
2.在《统计学基础知识与应用》一章短短23页中，一个不痛不痒的“调查”就多达14页之多，而其他内容说得很肤浅，没有容量没有广度没有深度。可以增加业主满意度调查及统计方法、物业管理行业重要统计数字的实际案例介绍，如物业分类、物业费标准、物业费收入、从业人员构成、覆盖率等。
3.在《社会学基础知识与应用》中增加社区文化成果的实际案例介绍，活动费用怎么预算，占总预算的多少比例？政府部门能否拨付一定费用予以支持？
4.在《建筑智能化知识与应用》中可以增加一些先进成果应用及节能降耗管理案例介绍。
5.在由《物业管理实务》调入的“物业管理应用文书”一章中增加一些实用的具体范例。
对《物业管理政策法规》的修改建议
在《物业管理基本制度与政策》改为《物业管理政策法规》以后，适当增加宪法、民法通则、物权法、消防法、合同法、保险法、劳动法、劳动合同法、治安处罚法、保安服务管理条例等与物业服务密切相关的政策法规内容，还要增加法律知识及应用、合同与风险管理、物业服务企业的法律责任等三个专门章节。同时，将《物业管理实务》中第三章“物业管理合同”、《物业经营管理》中第六章第三节“房屋租赁合同”和第八章“合同与风险管理”，以及《物业管理综合能力》第六章“法律知识及应用”和第八章“保险知识与应用”调到《物业管理政策法规》中，这样，本科目可以分为以下若干章：
一、法律基础知识
含原《物业管理综合能力》第六章“法律知识及应用”，以及宪法、消防法、合同法、公司法、劳动法、劳动合同法、治安处罚法、保安服务管理条例等内容。
二、合同知识及风险管理
含《物业管理实务》中第三章“物业管理合同”、《物业经营管理》中第六章第三节“房屋租赁合同”和第八章“合同与风险管理”等内容，还包括涉及物业管理服务的其他各种合同协议。
三、保险政策法规
含保险法、社会保险政策法规等内容，还包含《物业经营管理》第八章“保险知识与应用”的内容。
四、招投标政策法规
含招标投标法、前期物业管理招标投标管理暂行办法等内容。
五、物业管理政策法规
含民法通则、物权法、物业管理条例等内容，还包含原《物业管理基本制度与政策》中“第二章物业管理服务”及“第三章物业管理基本制度”的内容。
六、房地产相关政策法规
包含原《物业管理基本制度与政策》中“第四章房地产相关制度和政策”的内容。
七、附录
1.附录1《我国物业管理概述》（包含原《物业管理基本制度与政策》中“第一章物业管理概述”等内容）。
2.附录2《国外及香港物业管理概述》（包含原《物业管理基本制度与政策》中“第五章国外及香港地区物业管理概况”的内容）。
3.附录3《物业管理政策法规》（包含原《物业管理基本制度与政策》中“附录：物业管理行政法规、部门规章、有关文件”及其他与物业管理相关的政策法规（节录））。
4.附录4《国家物业管理相关标准》（节录）。
对《物业管理实务》的修改建议
1.增加物业服务费测算典型案例，并详细讲解费用测算的政策依据、物业服务费成本（支出）各项构成；
2.增加节能降耗的最新先进成果及成功案例；
3.增加物业常用材料性质、清洁剂性能及禁忌介绍；介绍景观水质处理介绍；
4.增加物业常见绿植的名称、学名、产地、特点及养护方法；
5.增加物业管理行业常用数据及经验值介绍；
6.增加常用应急预案及事故处理案例。
对《物业经营管理》的修改建议
1.整体上感觉教材内容晦涩难懂，缺乏实用性和操作性，疑其为直接从外文翻译而来，详略不当，不大切合中国目前实际，里面大部分内容主流物业服务企业没有涉及，也许较长时间以后会用到，需要重新从整体上进行编排。
2.第八章“合同及风险管理”把物业服务合同说成“委托合同”是错误的（在此不详述理由）。
3.增加物业服务企业利用所服务的物业共用部位、共用设施设备进行经营创收操作实务及典型案例介绍。
由于时间和能力所限，本文目的在于抛砖引玉，共同推进物业管理师制度的实施，促进物业管理行业快速健康发展，不妥之处还望大纲和教材的编写专家，以及物业管理行业的领导和同仁批评指正！◇
作者系雅居乐地产集团物业管理中心经理
编辑：杨萌
