深圳模式推广到全国以后，对于改革开放初期的中国城市建设和现代城市管理起到了积极的作用。然而，这种管理模式并非完美无缺。管作合一模式的诞生与发展我国最早引入物业管理概念的城市是改革开放时代的深圳，1981年3月，深圳成立第一家物业管理公司。上世纪八十年代起，深圳处于改革开放的前沿，特区建设初见成效，一大批新建的商品住宅和商业设施拔地而起，得于毗邻香港的地理位置和国际化观念引入的优势，物业管理的概念被引进到深圳。面对一大批这种中国独有的新型商品房建筑群的崛起，深圳的物业管理探索者们选择了按照国际物业管理理念，根据深圳的现实和社区建设格局的特点，招募了保安、保洁、绿化、工程等各类人员，在一个小区内形成一个独立的管理系统，全面承担起了该区域的社区文化、建筑维护和服务业主的职能。深圳物业管理人运用国际物业管理理念结合当地实际创造的这种管理模式，有效地为当时深圳的社会和谐与城市管理作出了极大的贡献！随着改革开放的全面展开，深圳的物业管理模式也成为全国效仿和学习的榜样。深圳模式推广到全国以后，对于改革开放初期的中国城市建设和现代城市管理起到了积极的作用。然而，这种管理模式并非完美无缺。管作合一模式的弊端管理模式观念滞后这种叫做“管作合一”的管理模式被推广到全国以后，其管理与服务职能因大大超过了过去计划经济时代房管所的服务职能范畴，得到了各地政府、百姓的称赞！但问题是，当初全国在学习推广深圳物业管理模式的时候，只偏重于学习管理模式本身，而忽略了一个最重要的问题：质价相符的观念宣传和推广问题！这个深圳当初引入国际物业管理理念时的最重要的内涵却被我们广泛忽略了！因此，收支不平衡了，企业为了生存，只能以降低服务标准为对策；于是，社会对物业管理行业越来越不满意！行业的生存环境也越来越恶劣！教管合一的人才很难满足目前大多物业项目管理处是按万能的管理和服务机构来设置的，每个机构都要设置客户服务、工程维修、保安服务、保洁服务、绿化养护、财务管理等多个部门，每个部门都要实现相对应的专业服务，这些部门的主管都应该是该条线工作的专家。但就目前的情况来看，全国居住物业管理费标准普遍较低，1-2千元的月工资待遇，实在是无法吸引、招募和培养这样众多的专家。即使有一定的待遇保证，也很难使这些管理人员普遍达到这种要求。作业人员很难被培养专业事实上，广大作业层的员工，由于薪资水平低、文化素质低，岗前培训无法落到实处，且流动性极大，上岗后再培训已是不错，许多企业都是让新员工上岗后依样画葫芦。这就导致企业的管理状态难以掌握，由于项目管理处管理层的人员本身都不能满足专业的要求，再让他们去培训管理作业层的员工落实各项服务要求，焉能不出问题？劳动密集型的特点导致行业社会评价偏低从物业管理现行模式来看，占物业服务企业总人数90%以上的是作业层的员工，大量的秩序维护员、保洁、维修人员多是城市的4050人员或刚从农村放下锄头的农民工。所以，物业服务企业被社会认为是谁都能干、没技术含量的劳动密集型行业！总之，管作合一的管理模式已经无法适应时代发展和全国的实际，这种管理模式到了必须改革的时候。管作分离运作模式及科瑞的实践“管作分离”就是使物业服务公司成为专事组织管理、监督、协调的专业“管家”！让物业服务公司承担专业“管家”的职责，让专业服务企业承担专业“保姆”的职责，将秩序维护员、保洁、绿化、维修养护这些作业服务事务发包交给社会专业的保安公司、绿化公司、保洁公司、设备维护公司，将作业层从物业服务公司中分离出来！科瑞物业从2006年起开始“管作分离”模式的变革，在公司所属的大型社区居住物业项目和办公楼物业项目中，将物业管理基本业务中的综合管理与其他专项服务如秩序维护、保洁服务、绿化养护、工程维保等相分离，物业管理企业担纲起专业管家的角色，重点负责物业综合管理业务，其它物业专项服务请社会上专业能力更强、服务品质更好的专业公司负责。在服务过程中，公司通过运作督导和品质监管，确保公司对物业管理委托人的服务承诺和公司更高服务标准得以实现。这些年，科瑞由于尝试“管作分离”的管理模式改革创新，单单从上海地区的事业情况来说，管理规模从06年初的200多万平方米发展到目前的600多万平方米，经营收入和利润也突破了亿元和千万元，但是，员工总数却从2000多人下降到700多人，人均产值、效益极大提高，员工平均年龄大大下降，但平均文化程度、专业水平却大大提升！在上海市物业主管部门开展的业主满意度测评排名中，科瑞始终位居前列，连续三年被评为上海市金牌物业服务企业。管作分离模式的影响物业服务企业性质得以转变当大量的物业服务企业转变管理模式，实行“管作分离”后，物业服务企业的专业管家职能优势将进一步显现出来。物业服务企业集约化、专业化、统筹化、团队化完成服务方案制定、服务标准设计、服务预算编制、服务活动安排、服务过程监管、服务沟通协调的能力将形成管理技术的专业优势。当越来越多的物业服务企业实行“管作分离”管理模式后，物业服务企业的员工逐步调整为只有管理层，人数将逐步减少至原来的20%以下，随之而来的是员工文化、专业素质和劳动产值与生产效率的平均值必然提高。这样，整个行业劳动密集型的帽子也将被摘去，物业管理行业将以管理技术型行业的新姿态呈现在社会面前，到那时，物业管理不是谁都能干的工作！管作分离将带来行业整合有人会说，实行“管作分离”，让本来就很少的利益再分出去让分包企业共享，物业服务企业如何去获得利益呢？当专业分包商成熟了，业主可以直接选聘专业企业来承担具体作业事务，物业服务企业不是无事可做了吗？事实上，以同样管理标准、规范为基础来比较企业效益的分包与否，除了分包后开具发票要多交纳税收外，其成本是差不多的，而物业服务企业实行“管作分离”后，可能在一个项目上的效益会相对减少，但整个企业可以腾出更多精力去承接更多项目或开展更多有偿衍生服务，物业服务企业的生存环境会根本改变；同时，对于那些低管理费标准、小规模或单栋的楼宇，本来也没有物业服务公司愿意承接管理，让业主直接去聘专业公司，岂不省事？这也符合《物业管理条理》和《物权法》业主可以自行管理物业的规定。而那些大型的、特别是中国特有的封闭式大社区多业主的办公大厦等，要组织和监管起整个社区、大厦的管理服务，势必要组建一支专业的队伍去管理，在这种情况下，让专业管家的物业服务企业去承担，必将是既经济又专业，所以，物业服务企业决不会无事可做！同时，由于物业服务企业数量众多，确实，形成“管作分离”格局后，一批专业管家将大量成长，市场占有率将大幅提高，使得许多的小企业将无事可做，得不到管理项目！但这并不是坏事，当前物业管理市场不规范、社会满意度低的一个重要原因是物业服务企业数量多、规模小、服务不规范。上海目前有营业执照的物业服务企业有近3000家，三年前，主管部门提出计划要淘汰一批，减少企业数量，但没有效果。其实，上海有6个多亿平方米的商品住宅，如果平均一个专业管家企业管1000万平方米，那只要60多家就够了！这真是行业整合的大好时机，目前，各条线专业的服务商真是太少了，那些小型物业服务企业完全可以根据自己的长处，选择一种专业的条线，转型成为专业“保姆”，配套于物业服务企业，专做一件事，自然能做到专业。在这样的整合趋势下，将真正实现物业管理行业的大同！◇作者系上海科瑞物业管理有限公司总经理编辑：谢罗群
