近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，对物业企业来说是机遇也是挑战。当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过度的关键时刻，物业管理行业外部和内部的环境发生了重大变化，客观环境的变化迫切需要物业管理行业创新。
外部环境：晦涩不明喜忧参半
企业战略是企业发展的方向，而企业战略形一经形成往往就处于相对稳定状况之中，总倾向于沿着设定的方向继续前进。这意味着过去经营的成功往往会成为今天经营的陷阱，目前经营的成功又常常会为未来的失败埋下种子，由于企业生存的环境不断变化，战略上的以不变应万变会使企业丧失反应的灵敏性。企业认真研究分析宏观政策、经济环境、社会、法律环境的发展趋势，结合企业的远景和目标，趋利避害，因势利导，往往可以事半功倍。
一、政策、法律环境，是指那些制约和影响企业的政治要素和法律系统，以及其运行状态。2009年上半年物业企业整体政策、法律环境趋于利好，尤其是最高人民法院公布的两部司法解释，对物业企业的法律环境规范起到了重要作用。
1、各地纷纷出台物业管理规范，对物业市场发展起到关键作用。如广东物业管理条例、山东省物业管理条例、成都市物业管理条例、天津市物业管理条例等，这些条例分别对物业管理与业主的关系、物业管理与开发商的关系、物业管理与政府的关系等方面做了详细规定，为物业企业的市场开发和规范运作制订了法律依据和准则。
2、在去年底中央公布的5000亿振兴经济计划和今年两会中财政部向全国人大常委会提交的2009年预算和决算的草案增加4875亿元。在这些振兴经济计划中分别提到了加大安居房建设和振兴房地产行业的提案。而物业作为房地产行业的终端产业，在房地产企业振兴的同时，也可得到一定的实惠。
3、在经济动荡时期，就业问题是政府保证社会稳定的根本性问题，因此在今年2月初，国务院下发《关于做好当前经济形势下就业工作的通知》，其中扶植企业扩大吸纳就业能力，以及充分发挥服务业吸纳就业的优势、延续鼓励企业吸纳下岗失业人员的税收扶持政策等方面内容，对物业企业的今后发展起着推波助澜的作用，物业企业的性质决定着企业本身就是人员密集型企业，物业企业的发展对现下就业形式可以起到缓解作用，因此企业的进一步发展必将得到政府的支持。
4、因金融动荡的影响，中央从去年开始就出台了一系列税收政策，各地政府在最近召开的两会中也提到了减免税收支持企业发展，比如深圳政府3月5日正式出台《关于积极应对国际金融危机保持经济平稳发展的若干措施》，其中针对企业反映的负担过重的问题，《若干措施》第二十五条提出了切实减轻企业负担的多项具体措施。这也必将对物业企业的发展起到促进作用。
5、2009年5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起实施。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题。高院司法解释的公布，会从根本意义上完善物业行业相关法规，以后物业管理将逐步趋向规范，有利于物业企业的快速发展。
6、近日中央政府及地方政府连续公布《生产安全事故信息报告和处置办法》、《社会消防安全教育培训规定》等一系列安全生产规定，这对于涉及生产生活多方面的物业管理企业，在安全生产的规范以及今后的工作提出了更多的要求，也更加明确了责任。
7、近期中央及地方政府出台了多项保证大学生就业问题的通知或规定，表明现阶段人力市场，尤其是大学生就业市场依然处于过剩状态，因此作为劳动密集型的物业企业在调整自身用工结构及人力资源紧缺方面是利好消息。
8、5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。对与房地产市场密切相关的物业行业是一个有力的促进。
二、经济环境，指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家的经济政策，包括社会经济结构、经济体制、发展状况、宏观经济政策等要素。2009年上半年中国的经济由于政府的宏观拉动，部分行业有了较大幅度反弹。今年以来，首先是银行信贷发放创天量，一季度即超过去年全年发放量。接着中国股市连创新高，资金流入呈“井喷”之势。国内房地产市场也涨势重现，今年前四个月，全国商品房销售大增三至四成。但目前中国各地资产价格的大幅上涨和一些生产繁荣并非是经济复苏了，而是更多缘于流动性过剩。因此未来的经济环境只能用晦涩不明来形容。
1、上半年，我国国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1个百分点。其中，二季度经济同比增长7.9%；
2、上半年，全国城镇固定资产投资同比增速达到了33.5%，增速比去年同期加快7.2个百分点。上半年投资拉动中国经济增长6.2个百分点。在上半年的城镇固定资产投资中，第一产业投资同比增长68.9%，第三产业投资增长36.6%，基础设施投资增长57.4%（不包括电力），其中铁路投资增长126.5%；
3、上半年，社会消费品零售总额58711亿元，同比增长15.0%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增速比上年同期加快3.7个百分点。上半年消费拉动中国经济增长3.8个百分点；
4、上半年，全国财政收入33976.14亿元，比2008年同期减少832.05亿元，下降2.4%。同时，全国财政支出28902.56亿元，同比增加6020.54亿元，增长26.3%；上半年，CPI同比下降1.1%，而去年同期是上涨7.9%。上半年PPI同比下降5.9%，处在上游的原材料、燃料、动力购进价格降幅更大，上半年下降8.7%；
5、上半年，新增人民币贷款已近7.4万亿元。二季度新增贷款出现了逐月增加现象，其中4月人民币各项贷款增加5918亿元，5月增加6645亿元，6月增加15304亿元；
6、因为经济影响，近期市场上新推出物业服务项目价格有所下降，对物业企业的利润造成影响，并且新推出的楼宇品质下降，交付的项目开发商往往基于成本的考虑，会遗留许多问题，而增加日后物业服务企业的管理难度及管理成本。
7、2009年上半年，各地房地产市场交易出现“回暖“迹象。根据国家统计局数据，2009年一季度全国商品房销售面积同比增长8.2%。房价回升会刺激房地产开发商投资的积极性，从而抑制PPI下行。房地产市场的逐渐回暖，逐步使物业管理的市场需求加大，但经济回暖对实体经济影响仍然有滞后效应，尤其在房屋租赁市场的推动作用不明显，使得物业经营方面仍然困难丛丛。
三、社会环境，是指企业所处的社会结构、社会风俗和习惯、信仰和价值观念、行为规范、生活方式、文化传统、人口规模与地理分布等因素的形成和变动。2009年上半年，受经济金融危机的冲击，整体社会环境比前几年有些恶化。
1、2009年，由于国际金融危机的冲击，今年是社会治安压力增大、社会矛盾碰头叠加、维稳形势错综复杂的一年。深圳3月份后刑事警情上升，其中拉人上车抢劫、入室盗窃、绑架等恶性犯罪反弹幅度很大。由于社会治安形势的持续恶化，造成物业管理治安成本将大幅增加
2、2009年上半年消费增长呈温和回落趋势。主要原因一是收入增长明显放慢，导致一段时间内消费增长减速。二是随着经济增长进一步放缓，就业更加困难，居民收入和预期收入更加不乐观。三是股指大幅下降形成较明显的财富负效应，耐用消费品消费增长明显减速。这些方面将造成消费者的惜购心理，从而影响商业企业形势困难，造成商业物业和写字楼租赁等方面的问题。
3、中国正在迈向老龄化社会，基于前一阶段中国经济的高速发展，将有一大批“功德圆满”的老龄群体诞生，如何通过物业服务及衍生产品，关注这个群体的消费并获得新的市场增长点。
4、2009年将是各类社会矛盾碰头叠加的一年。涉及农村土地征用、城镇房屋拆迁、国有企业改革、涉法涉诉、部分军队退役人员等方面的信访问题仍然比较突出，非法集资、股市房市投资受损、高校毕业生就业、医疗养老、环境污染、城市公共服务与管理等诱发群体性事件的因素也在增多。一些偶发事件引起的直接利益和非直接利益冲突，容易形成社会热点问题。这些方面都需要物业企业着重关注，以便从容应对各种突发事件，尤其是服务政府物业的企业更要引起重视。
综上所述，物业企业生存的外部环境有喜有忧，在整体经济不景气的情况下，由于政府的支持与拉动，经济在朝好的方向发展，但是由于现阶段老百姓消费水平提升不上来，因此今后的经济整体趋势很难判断。在法律法规不断完善的前提下，物业企业的生存环境正在逐步走向正规化，因此也要求物业企业提升自身素质，以便跟上整体行业发展。
