业内环境：细分市场创新求变
今年两会政府工作报告明确提出，将“大力发展社区商业、物业、家政等全民消费”作为积极扩大内需和推动经济增长的重要手段之一。这说明政府充分意识到物业管理企业对当前社会稳定和经济发展的重要意义，对物业企业今后的发展形成了积极地促进因素。
而物业管理市场竞争的进一步加剧。目前，全国物业管理企业已逾3万家，随着物业管理服务同质化和非技术含量的进一步显现，市场恶性竞争不断加剧，行业平均赢利空间逐步萎缩甚至呈现非违规不足以赢利的局面。面对如此凶险的竞争态势，物业企业除了在长期战略方面坚持集成化发展的道路，坚持致力于专业能力的培养，坚持以后勤社会化及商业化物业为目标场外，必须从产业结构上进行创新型的变革。
随着市场竞争加剧，各类型企业纷纷利用自身的资源优势在各自领域进行核心能力培养，并通过市场发挥最大效能，市场细分逐步替代传统的大包大揽，市场细化将使企业通过资源效率提升获得效益。这些表现在：
一、根据赢利水平、市场影响、公众知名度、项目素质等因素，笼统地说可以将市场细分为高端市场、中端市场、低端市场。
1.高端市场：由于物业管理的利润较低，处于房地产产业链末端，经营效益主要取决于所管理的物业档次、自身经营规模和品牌运营效率。于是，高端物业市场便成了物业管理行业的“兵家必争之地”。高端物业主要表现在：高利润诱惑和对高标准物业管理的需求。涉及的项目主要有高档写字楼、政府物业、商业物业等。
2.中低端市场：在市场竞争中，相对于高档物业的紧俏，普通住宅及赢利水平较低的中低端市场成了物业服务公司谨慎发展的项目，有些项目由于业主成份复杂，服务要求多，物业费收取困难，易产生法律纠纷，竟然成了“烫手山芋”，物业服务公司往往避而不及。
但也不乏有一些在中低端物业市场上做得成功的企业，他们通过合理的岗位设置，发挥资源效能，有效掌控成本，建立与业主的融洽关系，转变服务理念，采取规模化经营战略，合理开拓利润空间，仍然过得很“富裕”。从单纯的企业盈利转变成体系盈利，其一是让业主本身盈利，觉得交纳物业管理费用后物有所值。其二是物业服务企业盈利，业主满意度高了，缴费率也就上升了，不会因为资金的短缺而降低了服务品质。其三是企业员工的盈利，企业的员工在收入水平上得到了提高，促使自己在工作中更加努力，服务更加精细。
二、根据项目类型不同，市场可以细分为：住宅物业、工业物业、写字楼物业、商业物业、公共物业、政府物业、医院物业、学校物业等。
其中住宅物业又可细分为经济型住宅、高档住宅、高层商业住宅、别墅、豪宅等。其它物业均可以根据项目的服务需求、业主身份、设施水平、所处环境区域等进一步细分。
每一项细分均代表着业主（客户）服务需求，物业管理内容及要求、管理难度和复杂程度、技术含量等的巨大差别，物业管理应为客户提供适宜的物业服务解决方案。
物业管理专业细分是市场化的必然产物，物业管理市场细分通常特点是专注。专业服务是物业管理的一个补充，它从不同角度完善了物业服务功能，使各类物业业主得到了需求上的满足，如果由物业服务公司承担不是不能，而是难以达到灵活自如或具有较高水平的目标。通过管理中面临的各个环节做出市场化细分，能够最大限度降低管理成本，提高劳动生产率，避免了大而全或小而全的旧有的物业管理模式，通过各类市场性专业化服务，使业主或物业服务企业能够以较小的付出换回较高的服务结果。通过公开招投标，以合同形式来约束提供劳务服务的一方，使其服务承诺与服务质量接近或达到相适应的水平。避免物业服务企业独家经营，大包大揽甚至力所不能及的现象出现。专业细分主要包括核心业务能力和非核心业务能力的细分。
一、核心业务能力：作为一家有突出竞争优势的企业，必须强化本公司在市场竞争中的优势方面，形成规模，形成与自身发展配套的独立业务支撑能力。
1.专业公司优势：拥有核心业务的专业公司，在物业管理某一环节中发挥专业优势，辅助物业管理实施技术含量较高的专业方案。例如中航物业成立了保安服务公司、楼宇设备工程公司、电梯公司、经营顾问服务公司、生活服务公司等专业公司。
中航物业保安服务公司在物业安全保卫方面提供全方位的专业服务。在奥运会期间，根据奥组织的需求，还设立了奥运安保队，同时还向外输出安保服务，随着今后的市场需求还可能有私人保安服务及特约保安服务的需求，为客户提供专业化的安全服务；中航物业楼宇设备工程公司在物业的楼宇智能设备、机电设备、设施维修保养、节能降耗措施及工程施工方面提供专业解决方案。中航物业经营顾问服务公司可为物业项目的前期经营策划、招商、租赁代理、项目顾问服务、咨询，提供专业化的物业管理综合解决方案；中航物业电梯公司在楼宇电梯的专项维修保养、销售安装等服务在行业内具备较强的竞争优势；中航物业生活服务公司在许多新项目接管中，根据服务需求可提供全方位的餐馆配套服务。
另外，社会上的专业化公司如保洁、绿化、家政服务公司、人力资源猎头公司等，在物业服务环节中更专业，在成本控制方面更有优势。目前，专业公司在中航物业的整体收入中占了很大比重，尤其是在一些新项目的短期接管中发挥了快速、专业效用，确保公司在一个新项目从接管到运作成熟只需要三个月，在公司的整体价值实现中发挥了极大的作用。从中航物业近几年的专业发展来看，已在行业内成功探索出了“物业服务集成商”运营赢利模式。即从传统物业服务项目的前端和后端着手，向前期介入要广度、要效益，向服务延伸要深度、要效益，走出了一条切实可行的赢利新路。
正是因为有上述专业优势，中航物业在市场竞争中因客户在某一专业环节的客观需求而屡屡创造主动，为公司赢得更多的竞争机会。
2.管理优势：资金运作即通过资金运营和资金撑控，协助公司在财务层面的集成发展。中航物业在资金运作方面全面推进财务精益六西格玛项目，通过预算与“收支两条线”及周资金计划结合，对收支进行实质控制，强化了预算的执行力，推进资源集成管理，提高了议价能力，降低成本支出，建立内部市场机制，推进公司向集成商转型。
战略管理即企业能审时度势，结合实际制定适合自身的发展战略。如中航物业在经过数年的摸索和实践之后，大胆创新、勇于变革，于2006正式提出了“打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理服务集成商”的企业愿景，将物业管理服务集成商的运营模式，升华到企业发展战略的高度，全面践行，并正在获取良好的社会效益和经济效益，公司综合实力持续提升，每年保持近30％的增长速度。
人才管理引进、选拔、培养、考核、任用、激励、评估机制，完善系统性人才培养体系，满足快速发展所需人才的储备。
内部协同建立企业内部个人、组织间的战略协同能力，提升执行力。如在项目的前期介入工作中很大程度依靠企业有很强的综合统筹能力和内部协同能力。中航物业在前期介入房地产项目时，不仅参与规划设计，还扮演着“监理”角色。深圳飞亚达科技大厦还在施工过程中，中航物业就开始前期介入。就设施设备安装有无达到标准的问题，从使用角度给予意见，提出建议和修改方案。到大厦竣工验收、中航物业正式接管该项目之前，共提出近百项建议案，绝大部分为客户所采纳。比如，原设计方案中的车场收费岗亭设在地面，影响大厦地面的整洁和美观，中航物业提出把收费岗亭设在地下，被采纳；建议客户安装了电子巡更系统，增强了大厦的安全性能；建议客户改善中控室的设计，将消防和楼宇自动化监控合并在一起，便于管理。客户说：“中航物业的前期建议就是管用，让我们少走了很多弯路，少花了很多钱。”
二、非核心业务能力
主要指借助非自身核心业务范围以外的专业力量来实施专业集成化服务。许多优秀企业善于通过组织、集合、统筹和落实社会专业服务资源为客户提供最适宜的物业管理解决方案，与非核心专业公司建立长期稳固的战略合作关系。综合分析物业特性、环境状况及变化趋势，深度挖掘客户显隐性需求，充分运用知识积累创新服务，通过服务平台，发挥综合效能。
1.建立长期战略合作伙伴关系。如中航物业长期与保洁、绿化公司建立战略合作关系，既能保证为客户提供专业化的保洁、绿化服务，同时在成本控制方面更为节省。如果自身专业度不高还要承担保洁与绿化服务，不仅要承担人员管理、成本控制等综合方面的风险和压力，同时还由于专业度不高影响项目的服务水平。
2.集合社会资源。中航物业通过延伸服务的触角不断深入，从而满足客户不断新增的服务需求，拓展了服务的范围。以腾讯公司、深圳大学为例，中航物业不仅提供内部秩序维护、内部清洁和绿化、绿化租摆、夜宵等服务，而且还提供代收干洗衣物、代购大商场的商品，代订鲜花和蛋糕、代订酒店的折扣房、团队健身卡等多项合同外的服务项目。此外，还配合组织大型集会、VIP接待，负责现场安全秩序维护及控制。如接待国际大体联主席及官员、波兰外交官、太赫兹研讨会议、全国经济学年会、深台港大学生大联欢活动、腾讯10周年庆典等各项大型活动。以专业的服务获得客户的充分信任，使客户“从心动到行动再到感动”！
在初步摸索成功的基础上，中航物业将社会资源集成服务延伸的经验逐步向其它项目推广。如今，在深圳市公安局、深圳市委党校、国家工商行政管理总局行政学院等多个项目上，中航物业的服务延伸由浅及深，餐厅、客房、茶艺馆等服务内容，全部按照星级酒店标准开展，业务全面，技术熟练、服务标准高。
专业细分对提高物业管理品质起到良性催化作用，其内在优势是使物业管理能专注专业，资源效率最大化，在竞争中，大大小小的专业化公司都力求做好、做多，达到物业服务公司与客户共赢的局面。而市场细分对行业的健康发展有着推动作用，只要用心做，只要有正确和科学的管理办法，就会有市场，就会有自己的核心竞争力。
随着物业管理行业管理服务水平的不断提升和市场的不断细分，不少品牌企业，包括万科、中海、陆家嘴、长城等企业正在创新变革，调整内部管理模式，原有的内部专业化管理模式已不能适应企业高速发展的需要。国内有些知名品牌企业，纷纷撤消本公司内部的清洁、绿化等专业公司，或将这些专业公司从其公司中分离出去推向社会，将清洁卫牛、环境绿化、消杀、水池清洗等专项服务分包给社会专业公司来做。有些公司甚至还将保安服务分包给社会专业公司管理，使公司基层管理人员和公司高层管理人员能集中精力，抓好企业内部管理、客户服务管理、经营决策和市场开发。这种按市场机制运作的模式大大降低了管理成本，提高了专业化服务的质量。
