——上海市物业管理行政监管工作经验交流
目前，上海市共有住宅小区总数10870个，建筑面积约4.83亿平方米，实施物业管理小区占住宅小区总量的72%。
上海市物业管理经过20年的发展历程，其专业化、社会化、市场化程度不断提高，已逐步成为上海城市管理和社区管理的重要组成部分。为了进一步促进物业管理行业健康发展，2010年市人大组织对《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）进行了全面修订，于今年4月1日起施行。在“十二五”规划的开局之年，以贯彻实施新法规为契机，上海市物业管理正面临着一次崭新的历史机遇与挑战。
物业管理体制构建新格局
法规在总则中确立了“两级政府，三级管理，条块结合，以块为主”的物业管理监督管理体制。一是房管部门负责对物业管理实行监督管理，并设立派出机构具体实施管理职责；二是明确区县政府的综合管理和协调职责，通过建立住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合性问题；三是乡镇政府、街道办事处负责指导业主大会、业主委员会的组建、换届、日常运作等工作，把好人选关、程序关、议事关，并建立住宅小区综合管理工作制度，解决物业管理矛盾。此外，明确作为基层群众性自治组织的居民委员会、村民委员会，具体参与业主委员会的筹备、运作的多个环节，将物业管理真正纳入社区管理的范围。
业主自我管理遵循新规则
一是明确街道、乡镇对业主大会筹备工作的组织指导。原《规定》业主大会筹备组成员均由业主组成，业主委员会筹备组的组成缺乏代表性，行政指导监督无从切入；业主委员会的人选缺乏标准，人选素质不理想，日常运作不规范。新《规定》在筹备组成员中增加了乡镇人民政府或者街道办事处、房管办事处等政府部门代表、居（村）民委员会代表和建设单位代表，加强了政府对业主大会筹备工作的指导监督。
二是增设特定情形下街道、乡镇组织召开业主大会会议职责。针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，规定业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，由乡镇政府或者街道办事处会同房管办事处可按规定程序直接组织召开。
三是创设业主委员会换届改选过渡期制度。针对实践中业主委员会期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业、换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品，严重影响下一届业委会工作开展的情况，规定在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交到房管办事处；同时对换届改选期间业主委员会的权力作了限制，除了维持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业服务企业及维修等重大事项做出决定。
四是明确业主自行管理物业方式。《物权法》明确规定，除委托物业服务企业进行物业管理外，业主也可以自行管理建筑物及其附属设施。对于业主自行管理物业的方式，目前上海市一些规模较小的住宅小区正在探索和实践。为此，《规定》规定了自行管理的条件、方式和内容。考虑到特定专业设施设备的维修养护直接涉及到居民人身财产安全，明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全的设施设备，必须委托专业机构进行维修养护。
物业管理行业监管采用新手段
一是加强物业服务企业和从业人员管理。针对物业服务企业退出机制尚未建立、地方性执业经理人（物业服务项目经理）管理措施有待更新和调整的问题，规定物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，不再符合原资质等级条件的，重新核定其资质等级；物业服务项目经理须培训考核后方可上岗。
二是建立统一招投标平台。由于物业服务招投标尚属一项新兴物业服务市场运作方式，实践中招标项目以邀请招标居多，过程及结果易被人为控制，服务承诺和实际服务相脱离，没有充分体现市场竞争态势。为此，《规定》要求建立全市统一的招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。
三是规范物业服务收费。在上海市物业管理过程中，物业服务收费同一小区、同等服务、不同收费矛盾突出。《规定》明确物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。
房屋安全使用推行新制度
一是设立物业保修金制度。在物业保修期内，发生外墙渗漏水、管线破损等质量问题时，应当由建设单位依法承担保修责任。但实践中，由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销，保修责任事实上难以落实。为解决房屋保修期内因房屋质量问题引发的物业维修方面的突出矛盾，《规定》明确建立物业维修保证金制度，专项用于保修期内物业维修的保障。
二是明确改变物业使用性质的程序。考虑到历史上改变物业使用性质的情形已经客观存在，虽然随着规划布局日趋合理化，居住区商业设施配置已经基本健全，但在一定时期和范围内，改变物业使用性质的情况还将存在。在规定不得擅自改变物业使用性质的前提下，对于确需改变物业使用性质的，设定规划、房管具体的审批程序和分工。
三是规范维修资金的筹集和使用。上海市许多老旧小区交付使用多年，有的尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修或者房屋综合整修，维修资金余额已明显不足，面临着补建和再次筹集的问题。《规定》对于未建立维修资金及维修资金不足的，规定了分期缴纳的补建和再次筹集方式。同时，通过设定房产转让和抵押限制，以督促维修资金缴纳义务的履行。
四是规定了物业的紧急维修和强制维修。上海市房屋安全使用中缺乏房屋安全检测的相关规定，房屋出现危险情形难以认定；房屋出现安全隐患时，责任人怠于履行责任致使危险不能及时排除；部分小区存在维修资金惜用现象，维修资金使用表决难以通过致使无法维修。为此，《规定》增加了房屋安全使用的相关规定，明确电梯水泵故障、消防设施损坏和屋顶外墙渗漏等紧急情况的特殊维修程序，以及责任人不履行维修养护义务可以代为维修的行政救济措施。
上海市物业管理自1991年起步发展以来，法制建设不断健全，业主自我管理能力不断增强，物业服务企业行为不断规范，政府监管力度不断加大。目前，上海市共有住宅小区总数10870个，建筑面积约4.83亿平方米，实施物业管理小区占住宅小区总量的72%。
今年是“十二五”规划的开局之年，也是新法规实施的起始之年，我们将以法规实施为契机，立足于上海市的实际情况，进一步加强行政监管，扎实推进各项工作，不断提高人民群众的满意度，使上海市的物业管理工作迈向新的征程。◇
作者系上海市住房保障和房屋管理局副局长
编辑：张增艳
