“买房”这个话题，是当下城里人最经常讨论的热门之一。说起买房，在我国最早要追溯到上世纪80年代左右。那时，我国开始推行住房制度改革。住房的建设、分配、维修、管理各个环节都发生了巨大的变化，由原来的单位统包一体化体制转变成了住房的生产、建设专业化和维修、管理社会化体制。尤其在分配体制方面，由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。截至今日，经过30多年的改革探索，我国大大小小的城市都建设了数量可观的现代化住房，一幢幢的楼房组成了一个个的社区。人们逐渐开始适应通过在市场上购买房屋的方式解决住房问题，买房之后，住所从单位大院搬进社区并成为“业主”。
我们发现，在住房制度改革的过程中，出现了两个明显的变化：从“分房”到“买房”的转变；从“大院”到“社区”的转变。其实，顺理成章地还应该有一个从“单位人”到“社区人”的转变。但是，这个转变却迟迟没有发生。
“社区”既是一个物理概念，又是一个文化概念和精神概念。一幢幢的楼房组成一个个的社区，这个显而易见的建筑物集合就是所谓的物理概念上的社区。而文化概念和精神概念上的社区，是指生活于其中的人与人之间的组织制度和管理形式，具体而言，就是目前法律法规中规定的业主对物业共有部分行使共有和共同管理权利的模式。只有那些能够依法行使共同管理权利，履行共同管理义务的业主，我们始称其为“社区人”。
如此看来，现在的“社区人”确实很少。有的住在一层的业主认为因为自己从来不乘坐电梯就可以不交纳电梯运行维护费。但是，电梯属于物业的共用设施，属于业主的共有部分，属于共同财产。按照目前法律规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。换句话说，如果一楼的业主没有与其他业主约定其可以不交纳电梯维护费，他就应该按照其专有部分占建筑物总面积的比例交纳电梯运行维护费。这个问题的本质是什么呢？就是这个一层业主根本不认为电梯作为一项共有财产也包含他的份额在里面。拖欠物业服务费也是这个道理。另外，中国从来都不缺乏上访的人，这其中包括因为物业管理问题到各个部门上访的业主们。当然，我们不是说所有的上访都是没有必要的，或者是错误的。但是，假如业主认为业主委员会的某个成员不称职，想终止他的资格；或者某个小区一部分业主打算更换物业服务企业，另一部分业主打算继续聘用物业服务企业，两部分的业主分别都找政府有关部门帮助解决。上述两种情况，我们可以说，这些业主都算不上“社区人”，而是住在社区里的“单位人”。因为他们想把自己的事情交由“单位领导”做主。以前计划经济时代，同事之间发生纠纷了，就是遵循单位的领导做主解决问题的思路的。哪怕不是同一个单位的陌生人，比如在大街上两个骑自行车的人发生碰撞了，当那个有过错的人不认真承认错误时，对方第一句话很可能是这样的：“你是哪个单位的？”“单位人”思维在此处表现得淋漓尽致。现在有些业主的有些做法何尝不是如此呢？《物权法》说的非常清楚，“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”、“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项由业主共同决定。本应当由业主自己做决定的事，却一定要政府代为处理决定的思维，本质上，就是“单位人”思维。
人已经住进“社区”了，为什么却缺少“社区人”呢？近日，《人民日报》发表了《从熟人社会到陌生人社会》，讲的本是“老人摔倒没人扶”的事，但其中却涉及到了本文要讨论的一个关键点。那就是在现在社会需要建立起法制的权威以规范社会成员的行为。一个高度法治化的社会，法律制度凭借其中立性、公正性、权威性承载着社会成员最普遍的信任。现在缺少“社区人”的原因也正在于法制的权威还没有建立起来，业主们还是秉承着“熟人社会”中“单位人”的思维，而没有具备“陌生人社会”中的“社区人”思维，人们也没有普遍建立对法律的信任。业主们之间，或者业主与物业公司打交道时，并没有建立起对法律的共识。
同时，目前缺少“社区人”，还与我们国人固有的传统、价值观、处事方式存在关系。“各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜”的俗语，多多少少是很多中国人的信条。社区中不仅包含业主自己独占的专有部分，还包含似乎与己无关的物业共有部分，比如物业共用部位、物业的共用设施设备。当面对这些“共有的”或“共用的”东西时，中国人就表现得像费孝通先生所说的那样了：“一说是公家的，差不多就是说大家可以占一点便宜的意思，有权利而没有义务了。小到两三家合住的院子，公共的走廊上照例是尘灰堆积，满院生了荒草，谁也不想去拔拔清楚，更难以插足的自然是厕所。”可见，在咱中国人心目中，传统上就缺乏所谓的权利和义务观念，个人对公家的义务和责任实在很欠缺。而现代社会的社区和物业管理，首先是要求我们居住在其中的每一位业主先有这个“公”的概念，因为物业管理就是对共有的和共用的建筑物及其附属设施的管理、维护和保养。因此，从这个层面上看，目前缺少“社区人”就不足为怪了。
当然，目前缺少“社区人”，原因并不仅仅在业主。物业公司、政府有关部门都存在欠缺。业主欠缺的是“业主精神”，是真正把自己当成业主的意识和能力；物业公司欠缺的是尊重业主权利的意识和责任；政府有关部门还欠缺制定并遵循合法合理规则的意识以及正确引导市场主体的能力。
成熟社区的标志不应当仅仅是配备完善的商店、学校、工厂或医疗单位，更主要的标志应当在于居住其中的人的成熟。应当说，处于当前社会转型期，“社区人”并未随着物业的增多而增多这一现象，有其必然性。但同时，我们也应当认识到，这一现象应当也必将终结。我们所要做的是想方设法加快这一进程。
