可以看出以下几点：
⑴房地产投资和固定资产投资、以及房地产投资占固定资产的比例都呈现出较显着波动性。
⑵房地产投资和固定资产的波动是同步的。即在1992－1996、1996－1999、1999－2003分别出现上升、下降、上升的趋势。
⑶就房地产投资占固定资产投资的比例来说，1993－1996出现了急剧上升、1996年到1999年出现缓速下降、1999年以后又开始快速上升。
4、房地产施工和竣工面积
⑴竣工面积和施工面积的波动同步。
⑵竣工面积波动的幅度很小，但是施工面积的波动要大的多。施工面积从1993到1996急剧上升，随后四年（到2000年）急剧下降，从2000年开始又出现上升。
5、存量房交易面积
⑴自1992年以来，存量房交易量一直在持续增加。
⑵从1992年到1998年，交易量的增加相当迅速，但由于起点比较低，交易量一直处于相当低的水平。从1998年开始，交易量开始迅猛增加，每年的增长率都在30％以上，并有许多年份的增长率超过90％。
⑶2003年，存量房的交易面积已经达到2306.3万平方米，已基本追平增量商品房交易面积--2376.4万平方米。
6、房地产增加值
⑴除了1994年以外，房屋占GDP的比例下降房地产增加值占当年GDP的比例持续增加。
⑵2001年，房地产增加值占GDP的比例超过6％。按照国际上的经验，当一个行业的增加值占GDP的比重超过6％的时候，它就可以说是一个支柱行业。上海市政府与2002年将房地产作为上海的支柱行业之一。
7、人均住房消费
⑴人均住宅消费占可支配收入的比例一直处于相对较大的波动之中。
⑵该比例从长期看呈现处不断增加的趋势。1992－1996年，该比例一直在3％左右波动，1996－2001年，这个比例经历了由升到降的过程，但停留在6％到8％的区间里。2001年后，这个比例急剧上升。
8、人均住房使用面积
1、人均使用面积和居住面积的增长接近线性，没有明显的波动。
2、需要说明的是，1952年人均居住面积为3.4平方米，1978年人均居住面积为4.5平方米，26年间增加了1.1平方米。而从1992年到2003年，11年间居住面积从6.9增加了13.8平方米，增加了6.9平方米。后者是前者的6.5倍。
二、结论
1、在房地产发展的12年中，上海房地产取得了长足的发展。
这具体表现为：
⑴诸多指标（包括房地产和住宅交易量、交易额和销售均价、房地产投资、房地产施工和竣工面积、存量房交易面积、房地产增加值、人均住房消费、人均使用面积、土地使用权出让面积）的持续、快速增加。
⑵房地产市场不断成熟。
⑶在国民经济中的地位日趋重要。
⑷人们的居住条件不断改善
2、在房地产发展的12年中，投资、施工和竣工面积出现剧烈波动。
具体的说，1992－1996年为上升阶段，1996－1999年为下降阶段，1999年－2003年为上升阶段。
投资的波动使得整个房地产行业表现为明显的周期性特征，即这三个阶段分别为房地产的“生长、发展和繁荣期”、“衰退期”、“复苏和发展期”。
投资波动和房地产周期同我国的经济周期有相当程度的同步性，但波动要比我国经济周期波动剧烈的多。
3、在房地产发展的12年中，消费的增长相对平稳。
虽然消费的增长也出现了一定的波动。但相对于投资来说，这种波动一是要弱的多，二是并不同投资波动以及整个经济周期同步，三是有一定的规律性。
具体来讲，需求的增长分为三个阶段：1992－1997、1997－2002、2002－2003，在每个阶段内部速度的增加是接近相同的，而三个阶段的增速是递增的。
三：解释
一、关于第一个结论
是什么原因推动房地产市场持续、快速的发展？
1、城市经济的持续、快速、健康发展。
从开发浦东开始，上海经济走上了快车道。浦东新区的开发实际上不仅仅是上海的一个区域性问题，而是整个上海全面走向市场化的开始。从那时开始，上海经济的持续、快速和健康的发展，这首先带来了人均GDP的提高和人均可支配收入在持续提高。
2、资本市场的准备。
与其他很多产业相比，房地产的有一个重要特征是所占有的资金数额巨大。没有一个有效的资本市场，房地产市场就不可能运作起来。1992年以来，上海的金融市场开始萌生，此后经过了一段时间的探索，开始走上了蓬勃发展，这为房地产市场获得了发展所需的金融支持。
3、城市化
上海的城市化进程已经不能仅仅看成上海郊区的城市化（整个上海地区的城市），也不能看成长江三角洲的城市化（整个长江三角洲的城市），而是全国的城市化的最重要组成部分（全国的城市）。城市化进程吸引全国的人流到上海，并且来的很大一部分都是精英，这为上海房地产市场提供了重要的支撑力量。
4、国际化
从整个世界来看，上海是整个世界的城市，许多外国人来到上海居住或者定居，这也是上海房地产市场的支撑力量。并且，对上海会进一步国际化的预期也是上海房地产快速发展的有力的推动力量。
5、房地产政策
在中国走向市场经济的过程中，“政策拉动”的作用非常明显。从1990年开始，上海市政府出台了一系列房地产政策，这直接推动上海房地产市场从1992年开始启动。自1998年以来，诸多推进促进房地产市场发展的政策推对了房地产再次走上健康、快速发展的轨道。这些政策包括：福利分房停止；分房货币化；二三级市场联动；退税政策和蓝印户口政策；土地协议转让到招标等。
二、关于第二个结论：为什么投资波动如此巨大？
1、宏观经济的影响。在90年代，中国宏观经济经过了一个比较完整的经济周期。宏观经济周期尤其是投资周期对房地产经济有着重要影响。90年代前期宏观经济的繁荣和90年代后期宏观经济的调整是房地产投资在这两个时期分别处于高涨和低落的重要原因。
2、房地产本身的特点（价值量大，周期长，不易变更投资方向）。房地产具有价值量大，建设周期长，投资方向不易改变的特点。这一方面加重了投资的波动，另外一方面也加重了周期的可调整性。
3、投资本身的行为经济学。在经济的各项指标中，投资一般来说都是波动性最大的一个指标。根据凯恩斯的理论，投资波动来自人们心理对未来预期的不确定性。而自上个世纪70年代末出现的行为经济学，从人的内在心理和外在行外的角度揭示了人的投资行为非理性。正向放大和逆向放大是投资的急速膨胀和急速收缩的重要原因。
三、关于第三个结论
为什么房地产消费的增长比较平稳，呈现阶段性增长？
平稳的原因：房地产消费的增长最终受制于人均GDP和人均可支配收入的增加，而上海市12年来人均GDP和人均可支配收入的增加比较平稳。
阶段性的原因：人均GDP处于不同的阶段，对房屋的需求是不一样的。据国际上的经验，当人均GDP达到1000美元的时候，住房需求才开始真正产生。当人均GDP达到3500美元的时候，人的住房需求开始迅猛积累。当人群GDP超过5000美元的时候，人的居住需求才真正进入了迅猛增长期。1992年，上海的人均GDP刚刚突破1000美元，上海的住宅有效需求才也正在这个时候开始出现，整个房地产市场也正在这个时候开始启动。之所以到1996年需求出现停滞，主要原因是整个周期的影响，而非需求本身的因素。1998年，人均GDP超过3500美元，也就在这个时候需求在加速积累，整个房地产开始经过冬天走向复苏。这就直接导致了房地产需求呈现出阶段性的特征。而到了2001年，人均GDP接近了5000元的关节点，正在这个时候，需求开始呈现“放量”增长，上海房地产进入快速发展期。
小结与启示
上面的分析显示，投资一直处于最明显的波动之中，而消费则一直处于相对平稳的状态。这是房地产经济周期出现的更本原因。
当投资不足的时候，市场需求会拉动投资量迅速上升，投资本身在供不应求的状态下必然带来丰厚的利润，这会进一步激发投资的上升，从而使市场走向繁荣。投资的持续上升，导致供给远远大于由于需求。于是，市场就开始进入一个残酷的调整期，这包括停工、拆除已建、等待、亏本抛售等，最终过度的投资经过各种方式被市场消化。接下来投资在需求的拉动下又开始上升，新的一轮房地产周期重新开始。房地产周期的时间跨度、波动程度、损失的程度要取决于有效需求和投资商理性程度。
并且，过度投资和不足投资二者往往交替进行而不能够稳定地停留在一个市场出清的状态上，这就导致了周期的出现。
施工面积和竣工面积之间的差别是衡量房地产经济周期的发生的一个重要视角。从图4中可以看出，1992年上海房地产业还刚刚启动的时候，两者的差别并不大。施工面积从1993到1996急剧上升，到了1996年达到顶点，随后几年（到2000年）都是持续下降。而在此期间竣工的波动相当微弱。施工和竣工面积的差距实际上衡量一个重要指标：建设周期。很长的建设周期一般都与半拉子工程和烂尾楼联系在一起。这正是1993年到1999年房地产市场的表现。1996－2000年，施工面积不断减少，而竣工面积并没有随着减少，说明新增投资在不断的减少，过剩的投资在不断被萧条的房地产市场所消化。
房地产经济周期与整个宏观经济周期不无联系。中国经济在整个90年代可以说是经历了一个比较完整的经济周期。在这一期间，上海房地产所呈现出的周期性同我国的经济周期有相当程度的同步性，但波动要比我国经济周期波动剧烈的多。
考虑到当前房地产市场的走势，以上的分析至少能够提供以下启示：
1、投资的波动和消费的平稳是上一轮房地产经济周期出现的根本原因。但是本轮房地产周期的情况却有着根本的不同，这表现为个人消费构成了房地产需求市场的主力。也就是说，需求在本轮房地产经济周期中扮演者重要的角色。
2、正是由于需求在本轮房地产经济周期中所扮演的重要角色，这使得本轮房地产经济周期呈现出明显的需求拉动型的特征。供给的各个指标的增长虽然也是惊人的，但在本质上，它是为需求所牵引，所推动的。
3、由需求带来的房地产经济周期在很大程度上都是健康的，正是由于这一点构成了人们对本次宏观调控颇具微词的根据。
4、但是，对需求的详细分解后就可发现，需求的强盛并不一定意味着市场的健康，因为投机性的需求可能充当需求的主力。所以说，对本轮房地产市场是否健康的考察，已经涉及到与上一轮房地产周期不同的讨论基地。
这个新的讨论基地的寻找、挖掘与论证，乃是我们对当前房地产市场特征进行把握、对未来走势进行判断得以可能的根本保证。
