2008年4月北京市工商局和市建委联合制定了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》的示范文本，从5月1日起正式推行。两份示范文本在违约责任部分都有关于“滞纳金”的条款。
《北京市物业服务合同（示范文本）》
第二十三条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]________的标准承担相应的滞纳金。
乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用]________的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]________的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
《北京市前期物业服务合同（示范文本）》
第二十一条由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。
乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[服务剩余期限物业服务总费用]________的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]________的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]________的标准承担相应的滞纳金。
在两份示范文本的说明中，均有这样的条款：“本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[]中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打，以示删除。”
上述条款在社会上引起了一定的争议。从表面上看，争议内容有两点：
.“滞纳金”的名称是否妥当；
.“滞纳金”的标准应当如何确定；
但其核心是，业主欠费，该不该收取“滞纳金”。换句话说，在一份双方协商议定的合同中，对某一方的违约行为是否要有经济上的惩罚或赔偿。在其他行业的合同中，这一点争议不大。
对于民事行为中产生的纠纷的处理，有法、理、情三个层次。其中，法是最低的底线。这就是人们常说的“做事要合法”。在合法的前提下，争取再做到合理，最后上升到合情。这样才能在双方解决纠纷的同时，达到新的和谐。法院在审判中，常通过庭内调解、庭外调解来解决纠纷，其实就是引导双方在法、理、情的博弈中达到双赢。
物业管理服务由于其行业的特殊性，导致在实践中产生了更多的纠纷。对此，笔者将另文阐述。
本文就物业服务合同中关于“滞纳金”的条款谈些个人的意见。
一、关于滞纳金的名称问题
在北京市的两个物业服务合同中，业主违约交的叫“滞纳金”，物业服务企业违约交纳的叫“违约金”，前提同样是违约，可结的果却叫不同的名字，这的确有点费解。好在不少学者已经告诉我们，“滞纳金”是行政强制措施的一种，适用于行政关系，其比例必须由法律明确规定，它的执行由国家强制力来保障，它是权力的产物；而“违约金”适用于民事关系，其比例由双方在合同当中约定，如果违约方不主动承担的话，守约方应当求助人民法院来保障实现，它是权利的产物。
两个合同的起草者，未准确把握权力与权利的区别，“权力是法定的，而权利是约定的”。
在物业管理活动中，业主和物业服务企业是平等的民事主体，使用“滞纳金”一词显然不妥，应当改为“违约金”。
在其他省市政府制定的物业服务合同示范文本中，也有业主支付违约金的条款，比如《上海物业服务合同（2005版）》中有：
第十条物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主应在_______（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
逾期交纳的，违约金的支付约定如下：______________。
二、关于滞纳金标准如何确定的问题
在北京市的示范文本中，给出了“滞纳金”标准的参考价“[逾期每日万分之五]”，并说明这是合同双方可以选择、删除或进行修改的内容。也就是说，滞纳金交不交，交多少都是业主和物业服务企业双方自由约定的。
但在其他省市的地方法规或政府规章中也出现了有关“滞纳金”数额的规定，比如：
《江苏省物业管理条例》第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
诸如此类的规定，就如同“滞纳金”一词的使用一样，都是计划经济思维惯性的产物。应当由当事人自由约定的事情，无论立法机构还是行政机构都不应当干预，要管也是司法机构管。
只要合同双方达成一致，交出“天价”违约金旁人也无可厚非；如果双方有异议，可以去法院诉讼。对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》认为：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”
同理，如果业主认为有关“滞纳金”的规定是开发商或物业公司单方面拟定的霸王条款，自然可以去法院寻求支持。
可以探讨的是，对于业主逾期缴纳物业费的违约金，是否在《管理规约》或《临时管理规约》中约定更为妥当？从理论上说，物业服务费首先不属于物业服务企业，而属于全体业主，其次它实行的是AA制。业主不交物业服务费损害的是其他交费业主的合法权益，遭到损害的是全体业主。因此，违约金的数额应由全体业主共同商讨或许更为合理。
住宅小区物业服务费的交纳属预交性质，即事先交纳，包括按月、按季、半年直至一年一交。这就产生了预交费用的利息。物业服务费实行包干制时，业主与物业服务企业在洽商物业服务费多少时，应考虑到利息的产生。实行酬金制时，无疑这更是属于全体业主的。这是属于全体业主的。物业服务企业在定期公布账目时应有利息收入一栏（很多物业公司未做到这点，提请注意）。因此，笔者建议违约金计算比例的上下限可在同期存款利率与贷款利率之间考虑，由全体业主共同议定。
