从2006年8月1日起，深圳的业主将不用再担心自己购买的物业没有“养老金”。因为深圳沉睡了12年之久的专用基金收缴制度再次启动，在全市范围内向开发建设单位收取追缴房屋公用设施专用基金。主管部门深圳市国土资源和房产管理局下决心在全市范围内打好这场攻坚战。
数千小区等待“养老保障”
深圳房屋维修基金包括房屋本体维修基金和公用设施专用基金两部分，其中前者由业主每月向物业管理企业缴纳，后者由开发建设单位在住宅区移交时一次性向业主委员会划拨。作为“小头”的本体维修基金的收缴工作一直基本正常，而作为“大头”的公用设施专用基金在8月1日以前基本上处于停滞状态。有关负责人介绍说，这是由于法规不健全、缺乏专门工作机构以及缺乏有效收取手段，所以此项工作一直未能有效开展。
据统计，目前深圳有2200多个住宅类项目，这些住宅随着时间的洗刷如果没有得到及时的维护，势必将走向衰败。房屋专用基金的收取工作矛盾日益增多，压力日益增大，来自各方面的反应和呼声日益强烈。据相关部门介绍，基金流失日趋严重，社会关注度高，老旧房屋维修压力日益增大，是基金收缴工作现状最为显着的特点。许多房屋项目的开发建设单位是“打一枪换一个地方”的项目开发公司，一旦项目开发销售完毕，这类公司就基本上名存实亡了。如果没有及时收取这些新项目的专用基金，就会造成基金的流失，为今后的工作造成困难。像这样恶性循环下去会导致专用基金的缺口越来越大。
深圳自1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施以来已历经10多年，没有归集到的房屋公用设施专用基金的数额非常巨大，而这么一大笔住宅“养老金”的缺失如果继续处于失控状态，将来的社会后果将不堪设想。而1994年前后开发的房屋项目陆续进入大中修和更新改造阶段，如果再不紧急启动房屋维修基金的收取和管理工作，资金的缺失将会引发社会矛盾。
强势启动，手段加强
深圳市政府于今年上半年相继出台了适用于住宅、商住楼、商业用房、工业用房和办公用房的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》（深府办[2006]40号文，以下简称《规定》）和《关于收缴房屋公用设施专用基金的实施意见》（深府办[2006]40号文），8月1日在深圳市全面启动，正式开展专用基金收缴工作。
《规定》要求市区两级主管部门都要成立专用基金专业管理机构，对该项工作进行全市统一的管理。有关负责人介绍说，这建立在对上海等城市成功经验的调研和借鉴的基础上。“我们在调研中发现，专门工作机构的成立是房屋设施专用基金管理工作的分水岭，成立机构后可以确保工作模式统一，确保全市一盘棋，有效防止了多头管理各唱各的调，各吹各的号的弊端”。据介绍，该专门机构还将建立一个科学、缜密的信息化统一管理平台做支撑，从而实现对专用基金的收取、存储、使用、增值和查询等环节均可实现在网上操作和全程监管。
在成立专门工作机构之后，相应地就可以成立一个独立的银行存储专户，统一归集全市的专用基金，避免了以往有些开发建设单位想缴纳专用基金却无银行专户存储的障碍。
这次收缴工作的强势主要还表现在把“开发商必须在办理房地产项目初始登记之前缴纳该项目的专用基金”作为强有力的“抓手”，对于未缴纳专用基金的项目，市主管部门可以依法暂停该单位的房地产开发资质，暂缓办理该项目的相关登记手续。这在实际操作过程中会是一个非常有力度的约束手段。
标准不变，基数有别
现行国家、省、市关于维修基金的政策法规存在矛盾，在缴交主体和标准上规定不统一，因此表现在深圳，全市特区内和特区外交纳的标准也不相同。
按1999年深圳市人大修订后的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，特区内1999年6月30日之后竣工交付的项目由开发商缴纳建设总投资（除地价外）的2%作为公用设施专用维修基金，由业主按建筑面积每平方米每月交纳0.15~0.25元作为本体维修基金；对于1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，根据修订前的条例，按建设总投资2%的比例执行。而深圳经济特区外宝安、龙岗两区则按《广东省物业管理条例》执行，只要是1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均由发展商按物业总投资的2%比例缴纳专用基金。
有关负责人介绍，在深圳市人大常委会对“建设总投资”以法规解释方式作出清晰界定前，收取专用基金时，暂以建安工程造价和地价为计算基数（特区内1999年6月30日以后收取的基数不含地价）。建安工程造价的确定则以该房屋项目办理房地产登记时提交的并经建设主管部门及其他相关部门审核的建筑安装工程竣工结算书为依据。
新规实施以后，无论是特区内还是特区外，无论基数是何种意义上的建设总投资，2%的专用基金缴纳金额都将为深圳的房屋养老问题引发的矛盾起到很大的稳定作用。据主管部门有关负责人介绍，8月1日启动当天，全市就收到来自开发商的申请缴纳金额达2600万余元。
专款专用，钱随房走
专用基金是用于购买物业管理用房和公用设施的重大维修工程项目，其目的是为了保障房屋及其配套设施、设备等有关公用设施的维修更新和正常使用。物业保修期内发生的维修更新仍由建设单位承担费用；保修期满而业主大会尚未成立的，原则上不得使用专用基金，确需使用的，应当取得全体业主的书面同意。而已经使用的专用基金由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊，分别在其个人账户中扣除。
根据规定，专用基金遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则，不能挪作他用。如果业主委员会或物业管理公司侵占、挪用专用基金或将专用基金用于其他用途的，区主管部门责令其限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任人负责赔偿，区主管部门依法予以行政处罚，并依法追究直接责任人的法律责任。
如果政府的专用基金管理机构违反规定挪用专用基金或者造成专用基金损失的，由市主管部门按规定进行处理。情节严重的，还将追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
据主管部门有关负责人介绍，专用基金实行“钱随房走”的原则，在房屋转让时，该房产对应的专用基金金额应随相关房产一并转移，不能由原业主提走。只有因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到主管部门办理专用基金个人账户注销手续，并提取其个人账户中的剩余款项。
增值收益，业主所有
主管部门有关负责人表示，增值运作的收益除了增值运作必要的工作成本费用以外，都归业主所有。根据规定，除了专用基金在银行账户里的活期利息分别计入业主个人账户外，管理机构还可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得用于其它投资。
业内人士还指出，按照深圳特区条例实施细则规定房屋专用基金只能使用基金增值部分，他认为这个规定显然不现实，按照现时的银行利率，增值利息微乎其微，远不能满足房屋维修的实际需要。他指出是否考虑将深圳的提法和国家统一，“基金”改为“资金”，使专用基金更符合实际工作的需要，更具操作性。
还有业内人士指出，专用基金收取工作的进程中肯定会有各式各样的问题涌现出来，但只要在运行，就可以找到办法逐一解决。可以肯定的是，以往停滞不前的局面将随着工作的进展一去不复返了。
