人类社会是一个不断从低级向高级发展的历史过程，建立平等、互助、协调的和谐社会一直是人类社会美好的追求。中央十六届四中全会提出了建设社会主义和谐社会的要求。建设社会主义和谐社会，离不开物业管理行业的规范、持久的科学发展。和谐和发展互相促进、相辅相成，只有和谐才能可持续发展，只有各方面充分的发展才能形成和谐的局面。在和谐发展的主旨下，讲究“诚信”、填补服务“真空”、摒弃“占道模型”中蚕食公共利益的行为、提供良好的“中介服务”，关注农村城市化进程中弱势群体的居住状况和“贫民化”物业管理模式的构建是消除不和谐因素的重要措施；而强化法制建设，特别是私产“入宪”、“入法”、纠正市场失灵、探索“社区主体变革”给物业管理的影响、保障房屋维修和重置的效果、推进物业管理的产业化是促进行业科学发展的主要手段。在对上述诸多问题深入研讨时，困惑和迷茫时常伴随着左右，我们深感前瞻性理论研究的重要性。为此，我们不敢有丝毫懈怠，不忌知识的匮乏和研究的浅薄，初成十个问题，权作对物业管理理论研究的一种呼吁、一段引子、一份心迹，奉献给我们钟爱的物业管理行业！
一、私产“入宪”“入法”与物业管理
2004年第十届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案，其中，将宪法第十三条修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。”被称为“私产入宪”，它强调的是社会对于公民财产权的保护、尊重乃至敬畏。从理论上讲“私产入宪”，即对私有财产的保护问题。“而在私有财产中，物权又是第一要素。”正在制定的物权法将会对有形的财产加以保护，具体说来，是对动产和不动产的保护，而更着重对不动产加以保护。物权法规范的重心是不动产物权，而物权法中确立的不动产规则主要包括不动产的范围、不动产的取得方式和公示方法、不动产的相邻关系和建筑物区分所有关系等。这就是私产“入法”的具体内容。
首先，私产入宪”、“入法”对物业管理立法和物业管理的整体行为发生根本性和指导性的影响。它把保护业主的财产权的提法更加明确了，从本质上讲就是保护业主的合法的私有财产权；它更加稳固了《物业管理条例》立法最核心的基础━━业主的财产权和产生的需求，并使其更加规范、更加科学。其次，从影响物业管理立法的基础延伸到操作层面上，其中包括业主的主导地位、业主的选聘权、业主大会的成立方式、业主的投票权、业主大会、业主委员会权力的限制、单个业主与全体业主关系的协调、管理费的催缴、共有设备设施的维护、不得改变房屋的用途和擅自挖掘建筑区划内的道路、场地、业主相邻关系的处理等。
然而这种影响不是单一的、直线型的，而是错综复杂、相互制约的。物权法通过立法之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，按照物权法的规定，制定新的立法、法规、规章、办法。凡是违反物权法建筑物区分所有权规定的这些立法、法规、规章、办法，都是无效的，都是不能继续实施的。
私产“入宪”“入法”对物业管理企业的影响，至少有两大方面：一是私产“入宪”、“入法”提出的保护合法私有财产，使民营经济的法律地位上升到了一个全新的高度，让民营企业家吃了一颗定心丸，民营物业管理企业的发展有了新的契机，物业管理行业的“国退民进”将出现新的调整格局；二是随着业主保护私有财产的维权意识和市场观念的增强，物业服务品质的评判、物业管理企业的去留将完全取决于业主的意志和偏好，物业管理企业将被抛到风口浪尖上经受市场的选择和竞争的考验。
二、“市场失灵”与物业管理
市场具有十分重要的资源配置作用，但市场并不是万能的。
所谓“市场失灵”是指市场机制在不少场合下会导致资源不适当配置，即导致无效率的一种状况。换句话说，市场失灵是自由的市场均衡背离帕累托最优的一种情况。经济学从亚当斯密开始，就有不少经济学家在强调市场的作用，市场在配置社会资源方面有神奇的力量。的确，在完全竞争条件下，通过市场这只“看不见的手”对价格机制的作用，可以对供给和需求进行近乎完美的调节，经济学家对市场的赞美不无道理。然而，理想化的假定条件并不符合现实情况，事实上常常存在着不完全竞争市场，即便是在完全竞争的情况下，市场失灵还是存在的。这就涉及到外部性问题和信息不对称带来的道德风险、逆向选择、委托人－代理人问题等。
就我国物业管理市场来说，是在改革中发育、发展起来的市场，不是一种“自然演进”市场，而是以行政政策催发的“人造市场”。这是一种体系不完全、功能不健全的不完全意义上的市场。它不仅存在一般意义上的市场失灵，而且会存在一种制度意义上的市场失灵，或称政府失灵的“双重失灵”。在我国物业管理的初始阶段这样的选择不仅是必须的，而且是必然而正确的。问题是随着物业管理的迅速发展和市场的不断成熟，如何一方面纠正和弥补市场失灵，另一方面纠正政府失灵，正如现在大多数的经济学家都重视政府对经济的作用，他们的分歧不在于要不要政府干预，而在于干预的程度和方式。
物业管理市场失灵的主要表现有四个方面：
一是前期物业管理是一个准垄断市场，由物业建设单位选聘物业管理企业，物业管理企业并不是在通过市场选择而进入物业管理区域的；
二是物业管理服务产品价格、质量的评估往往不是市场竞争的结果，其中特别是普通住宅小区，仍然实行政府指导价；
三是业主要选聘或解除物业服务合同，理论和法律层面上是可以的，而实践中物业管理企业是“进入也难”，“被炒也难”，市场服务产品的交易遇到了阻滞；
四是作为单个业主对物业管理的选择并不是完全自由的，需要实行少数服从多数的原则。
物业管理市场失灵在市场要素方面表现为：
物业管理主体的卖方市场（物业公司）的不成熟，买方市场（业主和业主委员会）的不成熟；物业服务提供的产品不成熟，产品的价格并不是按照价值规律和供求关系制定的，产品的评估没有统一的标准；服务产品的交易不顺畅，交易法规的建立和执行、各种关系的理顺尚有待于进一步改善和解决。在现阶段，我国物管市场几大要素中买方市场的不成熟已成为制约物管市场化的一个最重要因素。首先，作为一种市场行为，物管对人们长期以来形成的福利住房观念的冲击是巨大的，人们由这种观念所产生的抵触情绪及心理不适应严重阻碍了物管的发展。其次，物管在推行初期渗透着政府的意图，这对物管的推广是非常有益的，但却忽视了市场需求的有效激发和正确的舆论与政策引导。再次，物管买方市场的独立主体地位很难成立，而且运作非常不规范，致使物管市场要素中的买方市场发育不成熟。物管买方市场的独立主体地位如果不能形成并且按市场经济规律运行，物管的市场化就缺乏发展的内在基础和基本动力。
物业管理市场失灵的主要原因：
首先，物业管理服务的基础和对象是“物业”，是以“建筑物”和“土地”“场地”为主体的，是典型的“不动产”。而不动产是特殊的财产，其管理不同于一般的私人物品，物业管理服务是相当复杂的，并且涉及千家万户，无论是业主本身的信息，还是服务提供者的信息，以及物业管理服务本身的技术复杂程度，都存在严重的信息不足。信息的不对称，最终必然导致市场在物业管理服务方面的失灵；
第二，由于物业管理提高的服务是一种无形的产品，生产和消费只能同时发生，业主或物业使用人在购买和消费物业服务之前无法事先测度事实上还没有生产出来的服务的品质，于是就产生了市场的失灵点；
第三，物业管理还是一种特殊的交易，因为单个个人无法作出选择物业公司的决策，而仅仅是发挥一定的作用，这无可避免地出现一种复杂的“博弈”状况；同时，由于业主们处于不同社会阶层，但是居住于同一社区之中，他们的需求和偏好是不同的，对物业管理的价值目标也不尽相同，但却被一家具有“市场势力”的物业公司来提供统一的标准和价格，效率公平等常常无法兼顾，这种分歧自然会演变为矛盾，也是失灵的一种表现；
第四，物业管理市场本身就存在着一些不可避免的功能缺陷。因为只有市场经济按供给和需求达到平衡，自动对社会经济资源进行最优配置，才能获得最佳效果，而物业建成后就需要提供物业管理服务，此时真正享受物业服务成果的业主却滞后出现，代之以开发商选聘物业管理企业，是典型的市场失灵表现；
第五，在物业管理市场经济中，当物业管理主体的经济活动给业主或物业使用人或其他社会成员带来好的或坏的影响，而又不能使市场主体得到相应的补偿或给予其他社会成员赔偿的时候，就会产生“外部性”或“外部影响”，或物业管理企业因承担不了高额赔赏而破产，或业主利益受损得不到相应的补偿而产生过急行为，这种“外部影响”和“内部影响”也是导致市场失灵的一个重要原因。
三、“产业化”推进与物业管理
“物业管理产业化”作为业界提出的一个新概念，目前正逐渐成为行业关注讨论的一个热点。由于是一个全新的概念，当提及“物业管理产业化”一词时，人们往往不知道它的确切含义，并把它简单的理解为单纯的物业管理与服务。
按照联合国经济委员会对于产业化的定义，产业化的要素主要包括生产连续性；生产物标准化；生产过程各阶段集约化；工程高度组织化；尽可能用机械代替人工；生产与组织一体化的研究与实施。综观当前的物业管理业，已基本符合或显现出六大产业化的定义要素。
另外，我们从物业管理的经济总量、发展规模、社会影响等方面来看，我国的物业管理也已基本符合或显现出了产业化的雏形。比如，2003年北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别高达70亿元、78亿元和50亿元，分别占这三个城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％，基本形成了以深圳为龙头的珠三角物业管理产业区域经济勃兴圈，以上海为龙头的长三角物业管理产业区域经济勃兴圈，以北京为龙头的环渤海物业管理产业区域经济圈，并正在通过这三个物业管理产业区域经济圈的勃兴加速推进全国物业管理产业经济的发展步伐。
事实上，“物业管理产业化”既是一个很广义的概念，也是一个庞大的系统工程，他除了涉及到物业管理领域一系列的变革外，还涉及到其它相关产业的配套革新。比如其上游住宅产业的建筑体系、标准、技术、产品、政策，以及机电设备保养维修、房屋维修、建筑施工、园林绿化、安全保卫、物业管理中介、物业管理教育培训、物业管理智能化设施设备，以及社区经济范畴的家政服务业、社区教育业、社区文化娱乐业等等。
物业管理产业化的实现是一个渐进的过程，不可能一步到位，但只要通过通过调整管理体系，改变服务模式，对物业管理产业化中上下游产业（行业）的各种资源要素的合理配置，促进相关产业的结构调整和升级换代，加速物业管理专业化、职业化、法制化、市场化的发展步伐，逐步理顺目前行业面临的各种深层次矛盾、困惑与迷茫，就可以一方面放大物业管理对城市两个文明及小康建设的贡献率，一方面提高我国物业管理产业化的程度。
四、“诚信”缺失与物业管理
“诚信”，不论是中国传统的、还是近代商业性的，诚信只是一个概念，人们在讨论诚信问题主要是指道德诚信（诚信可区分为道德诚信和法律诚信），即道德诚信的缺失和危机。传统的道德诚信的基本含义是“诚实守信”，今天赋于了它更加丰富的内涵，可表述为：忠实地履行自己的各种道德、法律义务和职责，正当地行使自己的权利、权力，以尊重和维护他人的权利、权力和利益。
改革开放以来，随着计划经济体制向市场经济体制转变，企业开始以自身的信用参与市场交易活动。但由于信用管理制度不健全、信用管理体系发育程度低下等多种原因，使得信用缺失问题日趋严重。世界贸易组织总干事穆尔曾经尖锐地指出：“中国加入世贸组织后，从长远看，最缺乏的不是资金、技术和人才，而是信用，以及建立和完善信用体系的机制。”由此可见：诚信缺失现象已经引起中国政府和国际社会的关注。诚信不仅关系到我国社会主义市场经济能否健康发展，而且与广大人民群众的生活息息相关，它是我们中华民族综合素质的体现，关系到整个国家的经济利益。
市场经济的显着特征之一是市场经济需要用法律规范来调整的。市场经济秩序是自然秩序，由多种力量共同促成的，法制仅仅是一个方面，市场仅仅还需要道德来调整。因为法律的作用是外在的，不能及于人的内心，道德是内在的。观念层次上的，通过社会舆论和教育来调整社会关系。市场经济归根到底还是信用经济，没有信用连简单的交换都无法实现。
不讲诚信、诚信缺失在我国物业管理行业同样是一个十分突出的问题。主要表现有部分物业管理公司和开发商责权划分不明，出现问题后相互推诿，令购房者权益难以得到保障；物业公司的单方面违约，很多物业公司在入驻小区的时候没有严格按照物业管理相关法规对入驻程序、管理程序的规定要求实施物业管理，如不按规定成立业主委员会，不按规定召开业主大会，未征求业主意见单方面制定物业合同或者干脆不与业主签订物业管理合同等；轻诺寡信，如有的公司向业主承诺提供24小时热水或24小时电梯服务，但往往做不到；物管收费项目模糊，收费项目和标准没有公示或不清楚，有的物业公司不经业主同意和物价部门认可，擅自超范围乱收费，引起业主不满等等。这些现象的不断暴露，较大程度上是由于物业管理企业缺乏诚信基础。因此，业内人士认为，中国的物业管理企业要想做大做强，必须跨越的一道门槛就是“诚信危机”。
实践反复证明，凡是出现“诚信危机”的企业或小区，就会出现物业管理费拖欠而产生矛盾的问题。由于物业管理费收缴率低，物业公司为了生存就要降低成本，降低服务质量，不履行承诺，这就会导致更多的业主产生不满情绪，使他们也加入到拒交物业管理费的行列，从而产生恶性循环。如果企业的不诚信行为引起业主的严重不满，失信企业最终将被业主或业委会“炒鱿鱼”，遭到市场的无情抛弃。
加强物业管理行业的信用体系建设，实行企业信用管理，促进企业诚信经营,对于营造良好的市场发展环境具有重要意义。必须强调指出的是，加强物业管理企业诚信建设不仅要强调企业自律，而且要注重建立社会他律体系，形成一个有效的企业诚信社会监管体系。要以强化约束监督，促进诚信经营为目标，建立以信用信息征集、信用状况调查、信用评价、信用自律和失信惩戒为主要内容的企业外部信用制度。由政府主管部门牵头，行业协会自律，舆论加大监督力度，对行业加强监管，为讲信誉重质量的物业管理企业营造更好的发展空间，对不讲诚信的企业，让其逐步退出市场，切实提高物业管理行业的诚信水准。
五、“农村城市化”与物业管理
城市化是传统落后的乡村社会转变为现代先进的城市社会的自然历史过程。根据国际经验和统计数据，目前中国的城市化率已经提高到42%，并且，中国正处于城市化加速期。近几年，城市化水平保持年均近两个百分点的速度增长。随着城市化的迅速发展和城市化水平的快速提高，日益膨胀的城市人口对包括住宅在内的各种物业的需求必然会有较高增长，从而为物业管理行业提供了巨大的潜在市场空间，对物业管理的可持续发展起着极大的推动作用。由于新增城市人口的构成不同，物业管理的消费能力、消费意识、消费偏好存在很大的差异，在对这部分消费者提供物业管理服务时，必然会出现一些新的情况和问题。如何将物业管理服务引入到原本属于农村正在形成的城市新社区，让这批城市“新”居民更快地适应现代城市生活，享受现代城市文明，是中国的物业管理人面临的一个全新而极富意义的课题，需要我们重新研究认识并采取积极措施加以解决。
以深圳为例，截至2004年底，宝安、龙岗两区的27万农村人口已全部“洗脚上田”变成“城里人”，两区260平方公里土地已纳入城市统一规划和管理。随着“工业进园、农业进基地、住宅进区”等各项政策措施的逐步落实，如何在实现城市化的宝安龙岗两区推行现代物业管理，已成为深圳物业管理界必须解决的一个迫切问题。同时，深圳的城中村出租屋在经济社会发展中一直发挥着不可磨灭的作用，也是农村城市化过程中物业管理的难点和焦点之一。探索城中村出租屋物业管理的新模式不仅对深圳物业管理行业的发展具有重大的现实意义，而且也是坚持“以人为本”、落实科学发展观，构建“和谐深圳”的题中应有之义。
六、“占道模型”与物业管理
“占道模型”是《凤凰周刊》大雪在2005年第8期“占道模型”之思考提出来的。它以占道作比喻“一条路，车很少，路很宽。不知道什么时候开始，靠路北停了一排货车；再过一段时间，路南也停了一排，只剩下中间一个窄道勉强通行。遇到对面也有车来，双方又谁都不肯让，过得去是底线，最后把路堵死而引发总清算”。泛指公共利益被蚕食的一种怪现象。
物业管理服务的对象是物业的“共用部分”，包括共用设施设备、道路、场地等，在物业管理范围内对于业主或其他物业使用人而言。这就是全体业主的“公共利益”部分。《物业管理条例》第五十八条、第六十六条明令规定“不得擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的所有权和所有权”，对于“擅自改变公共建筑和共用设施用途的”、“擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的”、“擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的”，最高可处个人1万元以下、单位20万以下的罚款。
然而，在物业管理范围内，公共利益被蚕食的现象不仅很普遍，而且表现形式很复杂。从改变公共建筑和共用设施用途到擅自占用、挖掘道路、场地；从违章装修到擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；从拖欠或不交物业管理费到不遵守业主公约，不爱护环境卫生，高空抛物的；从不按规定或习俗养宠物的到产生不可称量物（如粉尘、各种废气、臭气、毒气、强光、噪音、震动波、射线）的影响无动于衷的。从蚕食公共利益的主体讲，既有业主、物使用人，也有物业管理企业；既有物业建设单位，也有各类行政部门或单位。
《物业管理条例》立法的基点是保护业主的财产权，这不仅要保护业主个人的专用部分的财产权，更需要保护业主共用部分的财产权。对于物业管理区域内的公共利益被蚕食，有业主相互纵用的原因，也有中国传统“趋利避害”价值取向的作祟，还有物业管理企业作为小区的“执法者”缺乏权威、手段，执法不严，执法犯法的弊端，以及制度设计上的缺陷。物业管理区域内的公共利益被蚕食是物业管理中一个突出的风险。
七、“中介服务”与物业管理
一个行业的市场中介组织是否发达以及规范程度如何，是标志着这个行业市场经济体系的发育成熟程度。中介组织是社会经济发展到一定程度的产物。所谓物业管理中介服务，是指在物业管理服务提供和消费过程中，为物业管理各环节的当事人提供居间服务的经营活动，是物业管理咨询、策划、物业管理经纪代理和物业管理质量评估等活动的总称。众所周知，物业管理业是第三产业中一个新兴的行业，作为个人财富和社会财富的守护者，与百姓的生活息息相关。正是这个行业以其在社会经济生活中发挥特有作用，如改善城市居民生活环境，提高人民群众居住质量、促进城市文明发展、拉动经济增长、加快政府职能转变和增加城市就业岗位等，越来越为城市居民所认同，接受并成为现代城市文明中不可缺少的一部分。社会的进步在于社会分工的细化，就一般规律而言，某一行业或产业越是发达，服务于这中产业和行业的中介服务也越成熟，二者往往是一个相互促进、共同发展的互补关系。同样的，物业管理市场和行业的发展、进步和成熟，亦在于行业内部社会分工的细化，物业管理市场和行业发展到一定程度同样也要求物业管理中介服务这样一种能够促进行业健康、有序、协调发展的新型子行业的出现。
“我国中介服务业的发展完全不能适应市场经济发展的要求，不加快其发展以便降低交易成本，将来我国即使成为了世界制造业的基地，也不一定能为本土企业所主导。”着名经济学家吴敬琏在“市场经济与中介服务业发展”论坛会上的一席话恐怕并非危言耸听。按照诺斯的理论，生产成本包括物质转换成本（即制造成本）和交易成本。我国的物质转换成本在全世界都是很低的。但我国的交易成本很高，这使我国本土企业的总成本并不低。吴敬链说，我国交易成本的居高不下与中介服务业发展稚弱，营运环境不好有重要关系。中介服务业最重要的功能就是降低交易成本，特别是降低信息成本。物业管理行业中介服务业相比房地产业和其他行业的中介服务业起步更晚、更显弱小。物业管理中介服务的出现是物业管理行业和市场走向成熟完善的重要标志，是信息不对称条件下物业管理行业健康发展的有力保证，同样是物业管理产业外延和内涵不断拓展的现实体现。事实上，类似物业管理信息、法律咨询、物业管理策划等已经普遍存在的物业管理活动实际上就是中介服务的具体内容。2004年11月8日，深圳市龙岗区文化中心物业管理招投标过程中同样是在全国首次引入专业的深圳物业管理研究机构作为第三方，全程参与整个招投标活动，既保证了招投标活动的权威性、专业性、公正性，同时在招标文件中还提出中标单位每年必须邀请专业的、权威的物业管理第三方，对全年的物业管理服务质量进行评估。这些出现的物业管理新生事物充分表明，物业管理中介服务正逐渐进入人们的视野，物业管理行业出现一个创新发展时期，这是物业管理行业持续、稳定、健康发展的必然要求，也是物业管理市场成熟、专业、完善的必然趋势。
八、“社区变革”与物业管理
德国社会学家滕尼斯用韦伯的“理念型”方法构建了“社区”这一个社会学概念。所谓社区是由自然意志形成的，以熟悉、同情、信任、相互依赖和社会粘着为特征的社会共同体组织。基于我们的国情。由于我们的社会立法和社会福利制度建设相对滞后，造成了在经济功能急剧膨胀的同时而社会功能却严重空缺的不对称，由此产生了若干社会问题。在这种情况下，社区建设以及由此所带动的社区理念和人文精神的复兴，不仅是弥补当前社会功能制度空缺的重要措施，而且是中国市场经济体制下社会福利制度产生的摇篮。虽然物业管理与社区管理在权利主体、机构性质、管理内容、运转方式等有区别，但是两者不仅地域重合、硬件共享，而且以人为本的宗旨相同，完全可以借助物业管理的组织系统来构筑社区网络。2005年1月17日，深圳市人民政府公布的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，是站在创新业主自我调节机制、构建城市新型和谐社区的高度，为业主大会和业主委员会的规范运转找到了一个新出路。
这里值得一提的是，当年深圳在引进现代物业管理，从而建立了新型的房屋管理模式的同时，也创建了新型的社区建设模式。其中，社区建设中各主体的分解、演变，对物业管理以及社区建设产生着巨大的影响。
过去，物业管理及社区建设的主体主要包括：社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业，在社区建立初期还包括房地产开发企业。其中，社区居民委员会是政府最基层的组织。但如今，物业管理及社区建设的主体有了很大的分解、演变。以深圳为例，目前一个成熟的社区里包括社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业、以及作为政府派出机构的社区工作站，包括房地产开发企业等五大主体。这其中，增加了社区工作站这一主体，并且，原有的作为政府最基层组织的社区居民委员会的性质也发生了巨大的变化，即由过去的政府基层组织演变为了今天的居民自治组织，而社区工作站取代了过去社区居民委员会的政府基层组织职能及地位。
面对社区主体结构已经变化的新情况，如何界定好这几个主体的之间的责权利相互关系，如何搭建一个良好的沟通、互动的平台，形成物业管理及社区建设的合力，明确你做什么，我做什么，他做什么，明明白白，遇到问题不至于互相推诿，就成了当务之急，是一个不能回避的重大课题。
九、服务“真空”与物业管理
服务“真空”不是一个严格意义上的定义或概念，而是行业中泛指物业管理服务由于各种原因被迫中断，而业主和物业使用人需要却享受不到应该有的物业管理服务的现象。
被称为奥地利建筑老顽童的百水（FriedensreichHundertwasser，1928~2000）曾说过“住房是人的第三层皮肤”（第二层皮肤是衣服）。这就决定了物业消费是一个不能中断的连续性消费，而提供物业消费服务的恰恰不是由固定不变的某一物业管理企业承担的，企业的更替与合同的签署与解除将是必然的。这种消费的连续性和服务阶段性的矛盾，产生了一个衔接和转换上的难题，即往往导致了物业服务的“真空”。当前物业管理相当一部分纠纷的引发都出自于此。
消费的连续性和服务阶段性的矛盾在合同转换方面有两种表现形式。其一是形式上的“重叠”、事实上的“真空”。如2004年１１月，上海市第一个由业主委托中介操作进行公开招标的小区--创世纪花园选中新“管家”。按照合同约定，新老“管家”应在去年１１月３０日２４时之前完成交接。然而，直到今年１月８日，老“管家”一直“坚守阵地”，新“管家”无法按时进入。其二是形式上与事实上都是“真空”。如2004年11月1日凌晨，负责广州海珠区海印南苑物业管理的广东省建基物业管理有限公司突然全体撤出，该公司撤出的理由是，现行的管理费用标准使他们每月亏空81余万元，而小区业主又拒不执行经海珠区物价局审批的收费标准，从而“难以为继”，使得该小区1300多个家庭一夜之间突然陷入安全和管理的“真空”。
两个不同主体的合同要在时间上要衔接起来，客观上需要一座连接的桥梁，否则难以逾越和化解这一天然的固有的矛盾。我们曾在制度设计上理想地认为可以无缝隙对接，特别是《物业管理条例》把前期物业服务的合同，由一般合同修改为有条件的合同，其立法的初衷无可非议，其用心可谓良苦。但是，实践远比理想复杂得多。而更多的人认为这仅仅是一个合同的交接的问题。前期物业管理公司和招投标确定的物管公司、被炒的物管公司和中标的后续物管公司在进行交接过程中，常常会因为旧物管公司的抵制而“卡壳”，造成小区物业管理上的“真空”。因此在交接问题上费尽心机，认为物业管理企业交接工作，目前是一个“盲点”，很难找到具有可操作性的相关规定。并把形成“真空”的根源归罪于法规的不细，认为《物业管理条例》仅简单规定“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”、相关行政部门可以责令不移交有关资料的物管企业限期整改或处罚款，至于如何移交，“老管家”与“新管家”如何结交等没有更详细的有关步骤和时间限制等实施细则。另外，一些律师从专业角度提出了他们的看法--物管公司必须履行“后合同义务”。小区“管家”不管进出，都要有依据。这种依据，一是法律规定，二是合同约定，其他任何理由都不能构成不退出的理由。落聘的老“管家”要根据有关法律规定，履行好后合同义务。不可否认，上述建议和做法是积极的，向上的，也会有一定的效果，但是不能从根本上消除物业管理服务事实上的不连续性，因为它始终停留在操作层面上，而没有从源头上去考虑形成“真空”的原因，而从根本上解决“过河”的“桥梁”问题，只是在一味地鼓励人们去“跳越”“过河”。因此，必须在制度设计上去架设一座无型的“桥梁”，把两个不同主体的合同连接起来，真正实现物业管理消费的持久的、安全的、稳定的“连续性”。
而消费的连续性和服务阶段性的矛盾在企业更替方面即表现我一种“隐性真空”，这就像“世界上没有两片完全相同的树叶”一样，绝不可能有两个管理理念一样、人员素质一样、服务品位一样的物业管理企业。对于业主和物业管理区域而言，物业管理企业是新的；对于物业管理企业而言，业主和物业管理区域则是新的。这样的话，业主与物业管理企业就有一个磨合期，在这种期间物业管理企业服务水准的发挥必然受到限制，出现一种服务的“弱势状态”，即“隐性真空”。这在物业管理消费意识不断增强，业主对物业管理服务的期望值日益提高的情况下，服务的“隐性真空”不是一个可以忽视的问题。
十、房屋维修重置与物业管理
为什么要设立物业维修基金？比较通俗而又正确的理解是：物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。2003年9月1日施行的《物业管理条例》第54条规定：＂专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”1999年1月1日实行的建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》）第4条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂为了论述简便，暂且忽略维修资金与维修基金的差别，维修资金（或基金）的差别，那么无论是维修资金还是维修基金其基本用途都是保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。但其中的关键点：物业维修基金只能用于维修小区的共用部位、共用设施设备，业主个人房屋维修不能使用。这说明是住房“养老金”的提法并不完整。更何况2000年以前的商品房以及上世纪90年代开始出现的房改房的专项维修资金问题仍无法解决。一些小区出现了很多需要维修的地方，物业公司曾经试图向业主征缴维修资金，但相应者甚少而不了了之。“由于居住10余年甚至二三十年，很多楼宇都该大修了，但是维修资金从哪里出呢？目前政府各个方面都没有给出明确答案。”一些专家这样的担心是不无道理的。
根据相关规定，房屋维修资金分房屋专项维修资金和房屋本体维修资金。房屋专项维修资金由开发商一次性按比例划拨，房屋本体维修资金由业主逐月交纳。一般本来讲，房屋维修基金个人收取的比例应当是房屋总款的１％-３％，但在实际操作中按２％收取；与此同时，开发商缴纳的房屋维修基金是房屋总款的３％。即，房屋维修基金的提取缴纳比例是房屋总价的５％。
据不完全统计，随着我国商品房市场的扩大，一笔庞大的房屋维修资金正滚雪球般不断集聚，这就是房屋维修基金。据不完全统计，从1997年至今，目前全国维修资金当在1000亿元左右。按照建设部房屋专项维修资金管理办法规定，房屋维修专项资金的管理必须遵循五个原则，即“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”。
综上所述我们可以看出，房屋维修资金有固定的法定出处，并且这笔资金十分庞大，有着明确的法定用途。但从房屋居住风险来看，这笔庞大的房屋维修资金的用途或目标有待再认识。譬如，其一当房屋在70年产权内不断维修到不能再维修，房屋需要重置，而业主又没有能力重置时，如何化解这一风险。因为，当出现大量的需要房屋重置者没有能力重置的情况发生时，引发的将是社会问题。目前，我国香港就已遇到了房屋重置这一社会问题。其二当房屋在70年产权后需要续交地价时，而业主又没有能力续交地价，同样也很有可能因为大量的业主交不起地价续交资金而成为社会问题。因此说，很有必要重新审视房屋维修资金的功能用途及终极目标，以化解房屋重置或续交地价这两大风险。也就是说，房屋维修资金不仅仅是个简单的“房子养老金”，而是要把目前单纯的房屋维修引入房屋重置概念。按照这一思路，至少能够有足够的资金，使得业主纳交70年产权到期后续交的地价。
