大暴雨为物业服务企业敲响警钟

■文/黄丽琳

7月21日，北京遭遇了一场60年一遇的特大暴雨。不仅如此，在今年夏季，天津、河北、江西、辽宁、湖北等多个省市也都遭到了暴雨侵袭，之后都出现了不同程度的城市内涝和其它灾害。

暴雨给许多城市小区的业主造成了巨大的财产损失，有的小区地下车库全被水淹没，有的小区一楼储藏室被大水淹没，有的小区房屋墙体或门窗在暴雨中发生漏水导致屋内财产遭受严重损失等等。暴雨过后，不少业主纷纷找到物业服务企业索要赔偿，在一些司法实践中，也确有不少物业服务企业被判赔偿业主的财产损失。那么，物业服务企业应该如何规避此类风险呢？笔者结合日常的工作实践，分析认为物业服务公司在面对此类自然灾害时可从下述四个方面做好相应的风险控制。

细化《物业服务合同》相关条款

大部分《物业服务合同》对不可抗力条款都做了相关规定，但一般都是一笔带过，以《深圳市物业服务合同》模板为例，其对不可抗力的规定如下：“因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。”

面对越来越多诸如大暴雨、台风、地震等自然灾害，物业服务公司在签订《物业服务合同》之时对不可抗力条款进行细化就显得极其重要了，这是最大化地降低物业服务公司的责任和风险的最主要途径。物业服务公司在签订“不可抗力”合同条款时首先可以对“不可抗力”进行书面明确解释；其次可以把不可抗力因素穿插于合同各类条款中进行约定，这样就可以最大化地减少物业服务公司的责任承担；最后再细化惯常的不可抗力条款约定，将各类可预见因素尽量做细化约定，对于无法细化的内容可以采用“兜底条款”或者用“包括但不限于”等字句来加强。《物业服务合同》是物业服务公司为业主服务和承担责任的主要依据，因此对于不可抗力条款的细化就能最大程度的降低因此所带来的法律风险。

加强日常风险防范工作

物业服务公司在日常工作中应依据《物业服务合同》约定定期对业主建筑物的共有部分包括楼顶、外墙、供水排水等设施设备进行检修，尽自身最大的职责维护好业主房屋的配套设备设施和做好相关场地的维修、维护和保养。在这些保养过程中，物业服务公司要做好相关证据的保存，作为应诉之需。

在物业管理实践中，往往会出现如下情况：社区的供水排水系统日渐老化，亟待维修，该部分维修资金理应从专项维修基金中支出，而业主去申请这部分维修资金时，维修基金管理中心总会以各种理由进行推脱，导致排水系统因欠缺维修资金而得不到及时和应有的维修和保养。这些没有按时维修的排水设施面对突如其来的大暴雨有时会导致业主财产损失惨重，因此，一旦出现上述情况，物业服务公司一定要做好已尽力维护排水系统的相关证据保留，在必要的情况下可以协助业主向基金中心主张权利。

制定风险预警措施

物业服务公司在遇到像大暴雨、台风等情况时应制定紧急预警措施，其中包括在小区明显处如公告栏等地方张贴通知；及时告知业主，应将停放在有可能发生水浸位置的机动车转移到安全位置；做好排水管网的清理工作；把有可能坍塌的建筑物进修临时加固等，从而减少和防止业主财产的损毁。

物业服务公司只要按照《物业服务合同》约定尽到了相应的义务，业主就无权要求物业服务公司在事故发生后承担相关赔偿责任，而且即便业主诉至法院，在物业服务企业举证后法院一般也不会支持业主的诉求。因此，在不可抗力的自然灾害到来之时，只要物业服务公司做好相应的风险预警措施，尽到自身应尽义务，并保留好相关证据资料，就无需承担赔偿责任。

做好证据留存工作

在物业服务公司的纠纷实践中，业主起诉物业服务公司违约或侵权是很普遍的，因此，物业服务公司如何做好举证工作就显得至关重要了。面对不可抗力的自然灾害所造成的损失，业主经常会向物业服务业公司主张权利、索要赔偿，因此，物业服务公司一定要做好相关证据的存留。首先，就如前面所述，无论是在日常的安全防范阶段还是对于风险到来前的预警措施，物业服务公司除了做好自身的相关工作之外，对于所做的每项工作的证据，包括书面资料、监控资料等，都要进行完好保存。

其次，每个管理处都应配备相关的档案管理人员，定时对各项资料进行整理归档，这也是为诉讼举证工作所做的重要准备。再次，加强对企业员工的培训，定期对企业工作人员进行风险培训，并让其学会正确的留存证据资料。最后，公司法务人员与管理处工作人员要进行定向沟通，管理处工作人员在遇到风险问题时应在第一时间反馈给公司相关法务人员，通过专业的法务人员来指导收集相关证据并对有用证据进行排查，这将使诉讼的举证工作起到事半功倍的作用。

物业服务公司通过落实《物业服务合同》尽到自身的责任和义务，在平时工作中加强风险管理措施，就能在遇到诸如大暴雨等自然灾害时做好积极的应对措施，只有这样才能减少责任的承担。但是，物业服务公司存在的终极目标是为了让业主享受安全和谐的生活，这其中保证业主的人身和财产安全则是重中之重。因此，不管从哪个角度来讲，这次大暴雨给我们物业服务公司敲响了警钟，物业服务公司应该以此为契机建立风险防范机制、临时应急预案以及做好平时的宣传引导和演习工作以使业主尽量免遭财产损失。◇

作者单位：深圳市国贸物业管理有限公司

编辑：谢罗群