三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策
针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。
（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面
《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。
（二）在前期物业管理中明确物业服务费标准
在前期物业管理中，由于收费项目、标准等不明确或收费过高，导致很多物业买受人因房屋质量、配套设施、物业服务质量等问题拒绝交纳物业服务费的现象越来越突出。《物业管理条例》没有规定前期物业服务收费，《物业服务收费管理办法》只有原则性规定：第五条规定了物业收费的原则、第六条规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条规定物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政管理部门根据物业管理服务等级等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。虽然可以从上述条文中找到一些法律依据，但没有前期物业服务收费标准方面的规定，在前期物业服务阶段，物业管理服务等级如何确定不清楚，等等。因此，前期物业服务收费标准需要明确统一的规定，以避免政府价格主管部门与房地产行政管理部门制定价格时存在很大的不确定因素，导致价格制定混乱。
（三）完善临时管理规约
临时管理规约的目的是为了维护全体业主的合法权益，保障物业的安全合理使用，维护公共秩序，创造良好的生活环境，由建设单位制定的对全体业主具有约束力的规约。但是，现实生活中，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了临时管理规约的制定和建立；有的开发商及时制定了临时管理规约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效保护，也为前期物业管理留下了后遗症。[15]因此，要制定和完善临时管理规约。物业买受人要提高意识，在签订物业买卖合同时，一定要认真审查临时管理规约，看是否符合《物业管理条例》的规定，有无侵犯业主的合法权益，不能随便签字承诺，如经书面承诺，便应认真遵守；建设单位制定临时管理规约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，违反临时管理规约等事项应当承担责任作出约定，建设单位应接受物业买受人的监督，如有违反则承担违约责任；行政部门除求临时管理规约登记、备案外，要进行实质性审查，起到真正的监督作用，对于违反法律规定或违反公序良俗的，勒令改正。
结语
综上所述，前期物业管理是整个物业管理活动中的基础和重要环节，业主与物业服务公司之间的很多矛盾都是源于前期物业管理阶段，解决好前期物业管理阶段存在的问题对解决整个物业管理中的问题起着重要的作用。因此，研究前期物业管理阶段的问题，对维护业主与物业服务公司的合法权益，减少双方在物业管理中的矛盾和纠纷，规范物业服务市场，具有十分重要的理论意义与现实指导意义。
[1]蔡华主编：《物业管理法律理论与实务》，人民法院出版社2000年版，第26页。
[2]杨立新：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释》，法律出版社2009年版，第35页。
[3]李淑颖：《前期物业管理法律研究》，载《法制与社会》2007年第5期。
[4]胡建军：《物业规范管理经理手册》，内蒙古文化出版社2000年版，第26页。
[5]陈鹏志：《现代物业管理范例精解与运营策略》，延边人民出版社2000年版，第35页。
[6]陆敏：《物业管理实务指南与案例分析》，中国工商出版社2003年版，第25页。
[7]闫允宇：《如何规避和化解前期物业管理中的风险》，载《现代物业管理》2006年第9期。
[8]陈广华、崔乐萍：《前期物业服务合同刍议》，载《南通航运职业技术学院学报》2005年第期。
[9]杨立新：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释》，法律出版社2009年版，第101页。
[10]许步国：《对我国前期物业管理若干法律问题的思考》，载《行政与法》2006年第3期。
[11]崔建远：《物权：规范与学说》，清华大学出版社2011年版，第401页。《物权法》第六章将建筑物区分所有权称为业主的建筑物区分所有权，第七十条明确其概念。
[12]学术界对管理规约的性质说法不一，有学者认为管理规约是区分所有权人之间的合同；有学者认为是具有规定性的规则；有学者认为是区分所有权相互关系的规则，具有自治法的性质；有学者认为关于区分所有权人相互间权利义务关系的基本规定，属于自治法规，笔者倾向于最后一种说法。
[13]王利明、尹飞、程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社2000年版，第234页。
[14]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第262页。
[15]邓华：《如何做好住宅小区前期物业管理的思考》，载《社科纵横》2011年第5期，第35页。
（作者单位：重庆市江津区人民法院）
