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物业管理投标书制作的几点思考

2012-11-03 12:35 来源:物业之家 阅读:人评论

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随着新的《物业管理条例》的颁布实施,物业管理招投标逐渐成为物业管理企业承接物业管理项目的主要方式,无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门,都将面对物业管理招投标的运行规则。从2010年1月1日开始,柳州市建设行政主管部门在物业管理行业也开始施行物业管理招投标。本人作为柳州市评标委员会专家,参与了几次物业管理招投标活动,现就有关物业管理投标文件编制中应注意的问题谈谈自己的看法。

1目前物业管理招标文件普遍存在的问题

1.1内容繁多。评标中,笔者看到大多数企业的标书制作的如同词典那么厚,庞然大物,甚是唬人,几百页的标书其实际内容中与项目特点想呼应的只占极少部分,大部分的是在罗列企业的一些相关规章制度。其实评委要在几个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的,更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说,评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。

1.2照搬照抄。有些企业在标书编制过程中图省事,不管投的是什么项目,找以前的标书统统照搬,只修改项目名称,使得标书明显保留着“抄袭”的痕迹,比如有的小区的标书竟然出现“办公楼”字眼,一个地理位置偏僻的小区出现“繁华发达”的特点概述,有的企业甚至在标书中的某些地方连项目名称都没有改,本来参加的是柳州市某小区的竞标,然而标书中却出现了好几处南宁某小区的名称。还有的企业整段照搬从其他企业的标书,以致出现两家标书内容雷同的情况,标书开头都是“构建三化四定五制的管理模式”,在保安的职责、工程部的职责等方面都是雷同的。这种千篇一律的做法是与市场竞争的要求格格不入的,是对社会的不负责任,最终也是对自己的不负责任。

1.3过高承诺。有的企业为了中标,往往过高的承诺,标书中甚至出现“三级的收费,一级的服务”。有的企业投标文件承诺“提供小区健身娱乐设施”,而费用测算不足几毛钱,显然物业费收入成本无法解决健身器材,造成失信甚至违约。有的人员配备明显不足,却承诺做到明显高出起能力范围的承诺。倘若是中标了,标书将成为合同的必然附件,将产生法律效力,标书的承诺服务企业都是要进行兑现的,这样的事情处理不好最终也极可能引起法律纠纷。

1.4信息不全。有些投标书的内容没有根据招标文件的要求进行制作,出现内容不全的情况,这一情况往往在商务标比较常见。比如,招标文件上要求投标单位必须提供有管理过21层以上电梯楼的经验,在参与投标的几个企业中,有几个企业是符合该条件的,但是却没有提供该项目的证明;再比如有招标文件中要求管理该项目的项目经理应该是中级职称,本科以上的学历,但是有些投标企业在投标文件中提供的项目经理信息都没有标明该项目经理是中级职称以及本科以上的学历。一般来说,投标人的各种商务文件、技术文件等应依据招标文件要求备全,缺少任何必须文件的投标将被排除中标人之外。如果商务文件中一些基本信息都不全,评标专家根本都不考虑技术文件做的多么的优秀。

1.5排版不规范。有的标书在制作的过程中就忽视了内容格式的排版,比如有的标书在标序上非常不规范,在某一章节是用的阿拉伯数字排序,在另外一章节却用英文字母排序;有的标书没有遵循排版最基本要求,在每段首行没有遵照标准空两格;还有的标书整体标书字体不一,在某一章节正文是小四号字体,在另外一章节却是五号字体。尽管评标专家在评标过程中以标书的内容为主,但是标书内容格式的排版对专家评分也有一定的影响。因为专家在评分过程中或多或少会带有自己的主观印象分。

2在编制投标文件时要注意的几点问题。

2.1主题明确。在编制投标文件中,我们要把握两个方面:一是要认真研究招标文件。投标文件是投标方对招标文件的直接响应,投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答,编制投标文件时要围绕主题进行论述。因此投标前,我们应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容,并在此基础上按要求编制招标文件,努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件,细化各项条目,做到精益求精,切合实际。二是要根据项目特点编制投标文件,由于不同物业具有不同性质,不同招标项目具有不同要求,其投标书的内容要求也相应呈现出差异。投标公司在实践中应认一定要认真研究项目特点,了解业主的需求,才能有的放矢、对症下药,制定适合项目特点的投标书。

2.2严格规范。投标文件中使用的计量单位,除招标文件中有特殊要求外,应采用法定计量单位。投标时不得修改招标文件的要求,不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题,更不能提出任何附带条件。投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠,客观反映投标企业的情况,不得弄虚作假,必须遵守有关的国家法律、法规和条例。除此之外,在标书制作中我们还要本着严肃认真的态度制作投标书,应该本着公司的实际情况以及项目特点实事求是制作投标书。

2.3合理报价。通过评标能否获胜,一个最重要的决定因素就是投标报价。在评标过程中,投标报价在评标因素中所占的比重一般为30%~40%,个别项目高达60%。一般来说,按照招标文件规定的评标因素评估的话,报价最低的比较容易中标,因此,报价过高,不易中标,然而,报价过低,企业一旦中标后,很难盈利,甚至会亏损。因此,投标价格是影响评标的关键因素。在确定报价时,我们应注意了解当地的实际情况,确定合理的利润比例。还要考虑可能影响中标后项目收益的一些因素,如原材料价格、人工费用、管理费用等,以确定最终的报价。

2.4装帧大方。投标书给评委的第一印象尤为重要,一份完整合格的投标文件,不仅要有详实的内容,也要有封面、目录、页眉、页脚等,且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体,既符合项目的严谨性,又要体现自己的特色。实践中,对于标书的装帧各企业也是千差万别,有的精装,有的简装,而有的用拉杆夹夹住即可。为了给评为留下较美好的印象,有条件的企业对标书的装帧和封面设计要进行装帧,这不仅能够体现公司的企业理念,还体现公司对此次投标是否准备充足,足够重视。

2.5仔细检查。在制作投标书的时候,有一些项目很细小,也很容易做,但稍一粗心大意,就会影响全局,导致全盘皆输。这些细小项目主要是:①投标书未按照招标文件的有关要求封记的;②未全部加盖法人或委托授权人印签的,如未在投标书的每一页上签字盖章,或未在所有重要汇总标价旁签字盖章,或未将委托授权书放在投标书中;③投标者单位名称或法人姓名与登记执照不符的;④未在投标书上填写法定注册地址的;⑤投标书的附件资料不全,如设计图纸漏页,有关表格填写漏项等;⑥投标书字迹不端正,无法辨认的;⑦投标书装订不整齐,或投标书上没有目录、页码,或文件资料装订前后颠倒的等。认真核对,确保文字通顺、语言得体、表述准确。

总的来说,物业管理标书制作是一个系统而有规范性的项目。它不仅表现了企业竞争意识、公德意识,更体现的是企业的团队协作及企业理念。在物业管理招投标过程中,我们重视企业信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与,自觉抵制不正当竞争,将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道,才能够制作规范而有特色的标书,才能保证在物业管理招投标市场上占领先机。

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