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对我国物业管理模式的几点思考

2012-11-03 12:11 来源:物业之家 阅读:人评论

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多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

一、我国物业管理现状

1、物业管理服务理念高度不够

作为服务行业的物业管理企业,如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业,立足现实,放眼未来,成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和满意的企业,就必须要有指导物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则,即企业的服务理念。它应该是所有服务行业企业理念体系中的核心理念。在我国,随着业主维权意识的增强,对物业管理公司的服务态度、项目、内容、水平开始有了更多的要求。而物业服务水平滞后,没有真正实现由管理型向服务型的转变;此外,许多物业管理公司将自己“服务者”的角色,认同为小区的“管理者”,凌驾于业主之上,想尽名目收取费用,遇到业主有不同意见就以停电、停水等相要挟,导致矛盾激化。

2、业主与物业管理公司沟通不畅。

据调查,由于计划时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。

3、物业管理人员素质高低不等

近年来,“有市无价,供需无序”的格局在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。原因有很多方面,但是有一个方面不容忽视:物业管理公司的服务“质价不相符”。那么,面对消费者(业主),如何统筹兼顾各方面利益?如何创新服务?当今时代,需要每个物业管理人进行“思想观念的深刻转变”。物业管理公司现在面临的问题,不是要不要提高服务意识、要不要改进服务质量的问题,而是如何创新提供优质服务,如何做到让业主感到高兴的“质价相符”问题。

4、前期遗留问题比较多

现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

5、物业管理服务收费难

自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。

6、物业管理市场化程度低

作为目前物业管理的主体,继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的方向,并带来了许多问题,业主投诉连连攀升,引出了许多问题,从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。

8、物业管理制度不完善

物业管理条例》的颁布施行对我国物业行业的发展具有重要的促进意义,但是由于各方面条件的限制,该条例还存在很多问题,尚需完善。从前期物业、行政权的行使、当事人的地位等三个方面都存在问题。

首先对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定,前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间,而是由当事人来约定,由于建设单位占主导地位,合同通常是其意志的体现,业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同,要么不买房屋的自由。因此,在建设单位的主导下,前期物业合同很容易成为无期限合同。所以,必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位,防止前期物业变成永久物业。

其次,容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看,前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位,如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费,或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

再有建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定,国家只是提倡房地产开发与物业管理分离,而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导,采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中,建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘,并最终使其中标获得物业管理权。此外,即使物业企业与建设单位完全无关,建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标,或不经过招投标程序直接选聘。

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