三、城市综合体的发展模式
城市综合体的建设需要符合城市整体发展要求，具有鲜明的特色，体现出地段价值；通过整体的开发和运营来实现经济目标和社会价值。在规划建设城市综合体的时候，需要赋予其一个准确的定位：根据城市规划发展的总体战略，确定项目的发展方向；根据城市历史渊源和文化背景来确定项目未来的形象和定位；根据城市的主体经济和经济支撑行业判断未来发展趋势，确定项目未来针对的客户群体以及相应的物业功能。
有了定位之后，在选择适当的发展模式。对于发达城市来讲，由于人口不断增多，资源相对短缺，已有的市中心职能相对“疲软”因此多采用“多中心”的策略，不断兴建新型城区和商业中心，以此来达到优势互补，压力分流的作用。例如：上海南京路，在90年代初期做为上海及周边地区的为一中心地带，见证了历史的辉煌；如今，上海已开始向多中心发展：虹桥、徐家汇(行情股吧资金流)、陆家嘴(行情股吧资金流)、人民广场等新一代商业中心相继建成，逐渐形成核心综合体、次中心综合体和链接地带综合体的模式，这也就是未来中国城市化综合体建设的模式之一。
新兴的综合体中首先要突出合理规划布局。各项职能主题、相互促进、互不干扰。以求得租金最大化的目的。在主力店设置方面，规划前期可以与主要实力商家进行深度沟通，就专业细节达成一致意见，这样就形成了项目建成之后的一步到位。
人文规划。城市综合体同时要突出“人性化”，要充分尊重消费者的感受，满足人性要求。如：综合体内部的立体空间和平面视野范围是否令消费者感到舒畅、整齐而不是空旷、拥挤。商业面积大小是否合理？过于巨大地平面面积不仅占用资源多，业余消费者的购买了和当地的经济发展能力不相匹配。
业态规划。参照国外成功的案例，城市综合体的业态“黄金分割”为52：30：18，即商业、餐饮、娱乐的业态比例。同时，还要注入剧场式的体验模式，让顾客在有限的购物空间中体会到商品和服务带来的满足。
物业规划。城市综合体的建成将带动整条产业链的发展，其中物业管理将伴随着综合体的各项职能的延伸而发展，同时也是综合体的能效发挥是否良好的重要保证。主要包括以下几方面内容：
四、城市综合体的物业管理规划
城市综合体物业管理规划需要结合城市综合体和城市本身的发展特点，在分析城市建设和综合体的各项职能对物业管理产生的具体要求和影响之后，根据结论设定物业管理的范围、内容以及质量标准。总体来说，就是突出服务职能，通过优势资源的配置与支撑，最大发挥其效能，从而取得可观的经济收入。由此我们可以看出，物业管理规划的核心是突出服务职能，将对城市综合体的辅助职能发挥到最大，根据城市综合体不同的职能模块，分别明确服务职能的内容和重点，如：酒店、写字楼、住宅、购物等，因为其面对的客户不同，所需要的物业服务内容和质量也不相同。具体来说从如下几个方面来进行规划：
1.物业内涵不断延伸。由于城市综合体的符合型功能，所以相应的物业配套服务也不仅局限于传统的对于建筑物的养护和维修，而是保证综合体内各项职能正常、有效地发挥作用。因此也就决定了物业管理方式要突破传功的建筑养护职能，更多的是集中在各项职能的后勤保证方面，如：电力系统供应、WiFi设置与流量管理、动态管理：区分人流、车流与货流，避免水平动线形成回路，加强垂直动线的可见度等等。
2.交通管理。城市综合体的一大特点便是交通系统复杂。尤其对于超大空间尺度的来说，平面、垂直、地下交通贯穿整个综合体的运行。不仅要通过标志物、信号灯、人工疏导、电子导航等手段进行交通引导，还要根据流动载体的功能和属性进行区域划分和管理。做到快慢分管、动静分管、封闭和开放分管，最重要的是需要将这多方面有机的结合，良好的衔接，避免由于衔接不畅造成的交通拥堵和事故。
3.区域环境管理。现代化的物业，需要将城市综合体内的区域进行划分，通过建筑物、植载、铺装、照明等手段将内部环境分割成、商业、生活等环境，并进行维护。营造不同的环境氛围，让用户在其中感受到适宜的景观带来的环境享受。
4.科技含量不断加大。现代城市综合体的物业管理也是科技实力的展现，通过运用多种系统软件进行现代化的管理，如：停车位信息告知、立体车库存取、综合体安全防范监护、应急措施响应系统(火灾、防盗、紧急救护系统等)和社区警务系统联通相应等。这也就要求不仅物业管理要投入大量的资金来开发和维护日常软件的运行，同时还需要招募文化素养较高的管理人员进行操作与维护。
5.沟通效果要求较高。物业管理除了对先进的系统设备进行操作之外，还要求和消费者、商家用户不断地进行沟通。对于国际化发展的中国，越来越多的外国友人会来到城市综合体进行生活、商务活动，这也就增加了和不同语言、民族习惯的人士交流沟通的机会同时也带来的管理的难度。因此具备一定的社交能力和外语能力的物业管理人员是必须的要求，这对物业管理人员素质提出了较高要求。
6.盈利模式管理。城市综合体的主要功能之一是通过整合资源，来带动城市消费。这也就定义成了利润中心。而与之配套的物业服务也必须是盈利的，而非单纯成本投入。这也就要求物业管理过程中，需要把管理和服务的内容模块化。按照提供的服务和内容进行划分，区别对待不同的服务内容。对于基本职能的服务，如：垃圾清除、卫生清洁、建筑物维护等，可以明确服务内容和标准，制定较为低廉的收费价格；对于有助于商家的经营和消费者感受的服务，需要增加其附加价值，并以此来获取高额的利润回报。例如：在美国纽约的曼哈顿广场，其入住的LAANADUO物业管理公司推出了一项当天送达服务，就是在纽约曼哈顿城区之内，无论是订餐还是信件、包裹发送，都保证在最短时间内送达。物业公司在接受了客户的要求之后，将标的物(餐饮、包裹)通过专用的派送队伍在城区内派送，并且通过管理系统告知相关的服务部门，如交通、电梯管理、客户疏导等部门共同协作。在街道穿行时延长绿色信号灯的时间，楼宇内部控制电梯的运行时间，必要时开设专用电梯和紧急通道确保送达时间。此项业务一出，收到了很好的效果，营业额占到了物业管理总收入的3%.
