随着城市经济社会的不断发展,人们对生活环境的要求也越来越高。在很多人看来,好的楼盘,更需要有好的物业。然而,如果请来的物业公司、物业管理服务没有“达标”咋办?
去年,浙江省嘉兴市南湖区人民法院共审理物业服务合同案件323件,绝大多数都是物业公司起诉业主催讨物业费,诉讼金额基本不过万元。业主大多反映物业公司服务质量低、安保措施差、房屋质量存在问题等,导致其拖延缴纳物业费。
在审理这些案件中,法官发现,开发商的不负责任、业主委员会的不作为、部分物业公司服务管理不到位,是导致物业纠纷频发的几大因素。
“比如,很多业主拒交物业费就是因为房屋存在质量问题,根源在于,开发商在房屋建设中偷工减料,导致房屋质量不过关,交付十年未到,就已成为老小区。”法官表示,从法律角度讲,房屋质量问题非物业服务合同审理的焦点,业主需另案起诉,但从业主个人维权来说,以房屋质量起诉开发商,是耗时、耗力、耗资的一桩麻烦事。因此,业主宁愿选择不交物业费,表示无声抗议。
再比如,很多小区物业公司实际上也存在服务质量不到位等问题,特别是小区内车位的管理、安保巡逻问题等,但个案中,业主大都存在举证困难的问题,导致法律上的不利后果。而业主委员会,作为业主维护自身权益的保护伞,很多时候未发挥集体向开发商维权、维修基金的使用、更换物业公司等应有的作用,导致后果是,业主个人的弱势无法对抗开发商、物业公司等,只能以不交物业费消极应对。
业主不交物业费,物业公司难以维持,服务质量愈加下降,业主意见累积,最后,矛盾激化,形成恶性循环。这在拆迁小区中特别明显,房屋质量不高、业主意见大、物业收费低,相应的服务质量也低,不交物业费的情况,更比比皆是。
面对此类问题,法官表示,拒交物业费,是不明智的做法,得不到法律支持,也容易造成物业服务关系的恶性循环,实不足取。建议市民要积极学会运用法律武器维护自身合法权益。首先,对于房屋质量问题,一定要在最初发现阶段就向开发商主张,并以照片、公证、协商笔录等形式收集固定证据。其次,对于小区整体存在的质量问题,要充分发挥业委会的作用,以集体力量保障权益。再次,对于物业公司服务质量不满意,如果个人多次交涉无果,也可以通过业委会向物业公司施压,甚至更换物业公司。
