1990年4月，沐浦东开发开放春风，国务院批准设立上海金桥、苏州昆山等15个出口加工区和外高桥保税区，这些区域成为中国首批具备“境内关外”（中国国境之内、海关监管线之外的特殊关税监管区域）特征的园区项目。1996年，上海市政府批准颁布《上海外高桥保税区管理条例》，对“境内关外”项目的物业管理做出明文规定，第一次从法律法规层面对“境内关外”的物业管理予以指导和规范。上海漕河泾开发区物业有限公司（以下简称“漕河泾开发区物业”）自受托管理漕河泾外高桥仓储项目后，2007年进入洋山保税港区，2010年接管漕河泾出口加工区，目前管理各类“境内关外”物业项目约200万平方米。在五年的实践中，漕河泾开发区物业不断探索“境内关外”物业特点，并逐步形成了一套行之有效的管理。五种项目类型“境内关外”区域内的物业项目按其属性，主要可分为五种类型：一是按照保税区或出口加工区监管要求建设的功能性设施，如隔离围墙、巡视道路、监控设施以及海关卡口、查验场地等；二是区域性公共服务设施，如管理中心、展示中心和服务中心等项目；三是入驻企业自行投资建设的产业物业设施，其中出口加工区以生产制造为主，保税区以物流仓储为主；四是园区市政道路和配套管网；五是为出口加工区、保税区配套的港口、机场、铁路等大型功能型物流项目。这些“境内关外”物业大都具有比较鲜明的特点。首先是体量较大，以漕河泾物业所管理的项目看，“境内关外”项目普遍单体建筑面积在1万平方米以上，部分项目建筑单体面积超过3万平方米；其次是功能性较强，“境内关外”物业项目基本以仓储物流和生产制造为主，建筑主体多采用钢结构并进行定向设计和建造；同时“境内关外”物业以产业用途为主，一般只提供简单办公环境，综合配套相对较弱。而且由于“境内关外”物业一般处于国家批准的出口加工区、保税区范围之内，物业项目分布也更为集中，离城市中心距离也更偏远，也没有市民居住，企业社区的特性也更鲜明。六大服务项目“境内关外”物业服务需求是多元的、复合的和全方位的。这既是对“境内关外”物业服务企业的挑战，也是推动其发展的重要契机。做好“境内关外”物业服务，首先是充分研究“境内关外”的区域特点、政策特点、产业特点和物业特点，其次是认真分析“境内关外”客户的需求，再根据自身特点进行产品设计和资源配置，始终将客户满意度作为所有工作的立足点和出发点，做好相关配合与服务工作。以漕河泾物业为例，作为上海地区最具实力和影响力的园区运营服务商，我们自上个世纪80年代就开始为开发区提供专业服务，也是上海地区涉及“境内关外”物业管理区域较多、面积较大、范围较广的现代物业服务标杆企业。目前我们在“境内关外”区域开展的服务项目主要包括：政府配套服务。通过招标等形式，由漕河泾物业以劳务输出的方式，承担“境内关外”区域的卡口、查验场地的日常工作。在相关部门政府官员的指导下，漕河泾物业输出辅助性、操作性和流程化、标准化的劳务服务，体现政府意志和职能，并收取相应的费用。这部分服务的项目、数量和内容，不断丰富和发展，是“境内关外”物业服务中重要而不可或缺的部分。园区公共服务。在漕河泾开发区本部，我们独立运营酒店、会所和园区餐厅等配套设施，取得了良好的社会效益和经济效益。在“境内关外”区域，漕河泾物业也复制了相对成熟的园区公共服务模式，根据不同情况，组合配套服务资源，如配置酒店、园区餐厅、会议中心等，解决了入驻企业的实际需要，也取得了较好的社会效益和经济效益。园区设施服务。漕河泾物业具有丰富的园区设施设备养护经验。在“境内关外”区域，我们专业的工程技术团队，可以为开发商提供专业的园区道路系统、照明系统、通讯系统和给排水系统的养护管理服务。不动产管理服务。漕河泾物业聚焦于产业地产的管理。在临港和洋山保税港区，以物流地产为主要方向，围绕不动产设施设备的保值增值，提供有针对性的物业管理解决方案。目前，漕河泾物业中标为美国普洛斯在临港区域的6个物流仓库、合计37万平方米区域提供集中式、一体式和主题式物业管理服务，并在业主单位组织的中国区项目管理评估中连续得分第一名。企业个性化定制服务。在“境内关外”区域，漕河泾物业通过产品菜单化和服务订单化，为入驻企业提供丰富而高质量的物业服务产品，并组合为有针对性的个性化的解决方案，扩大了物业服务的覆盖面，提高了物业服务的综合效益，也树立了漕河泾物业个性化企业服务的服务品牌。公关礼宾服务。“境内关外”区域，参观访问多、活动仪式多、涉外项目多，物业服务企业的公关礼宾服务在“境内关外”区域显得十分重要。漕河泾物业在“境内关外”区域，为有关政府部门、大型企业集团和入驻企业，提供高质量的礼宾服务、会议服务和开业服务，配合业主单位做好接待、引导、礼宾和现场秩序管理工作，得到了各界的普遍好评。服务心得“境内关外”物业管理是产业园物业管理的延伸和拓展，也是现代物业管理行业的全新领域。从为开发区提供物业基础服务开始，到成为领先的园区物业集成服务商，到进驻“境内关外”区域提供专业服务，漕河泾物业既可谓是水到渠成、瓜熟蒂落，也可说是与时俱进、不断创新。一方面“境内关外”物业管理是园区物业管理的重要组成部分，漕河泾物业长期在园区物业管理方面积累的经验、资源、技术、产品和团队，在“境内关外”物业管理的实践中可以得到充分地传承和广泛地利用；另外一方面“境内关外”物业管理又有十分明显的公共性和政策性，很强的产业特征，很高的服务要求和较大的服务响应半径，体现出与传统园区物业管理迥然不同的独有个性。特别是随着园区的发展和业态的丰富，“境内关外”物业管理从内容到形式还在不断丰富、不断发展，对于我们还是个逐渐积累、逐渐学习、逐渐提高的过程。做好“境内关外”物业管理，以我们的实践来看，首先是充分全面地学习和掌握“境内关外”区域物业管理的法律法规和一般规律，我们的服务要遵守保税区和出口加工区的法令和条例，要立足于“境内关外”区域的产业布局和物业特征；其次是以客户需求为中心，进行物业服务产品的设计和创新；能根据业主的需要，有的放矢地设计服务产品、提供一站式物业服务解决方案，努力提高客户满意度；再次是有效传承已有的管理标准和服务经验；特别是传承漕河泾物业在园区管理和运营方面的成功经验以及多年来积累的优势资源，用于“境内关外”区域的物业管理实践；还要充分地发挥供应商、合作伙伴的作用，利用我们在为“境内关外”区域客户服务中的核心地位和关键作用，明确标准，严格流程，加强考核，实现团队合作、优势互补、合作共赢；同时还要高度重视企业中人的作用，注重建设好的企业文化，不断吸收新的物业管理技术、方法和手段，为业主提供高质量的专业服务。前景广阔现阶段，“境内关外”物业管理是以保税区、保税港区、出口加工区为主要形式的园区物业管理。但从各个国家“境内关外”区域演变的过程来看，其目标必然是全面开放的自由贸易区或者自由港区。当前，国内已有不少保税区和保税港区，开展了向自由贸易区转型发展的专题研究，有的还提出了自己的时间表和进度表。开放程度更高、产业化程度更高、投资密度更高、第三产业比重更高，产业区、物流区、居住区、商贸区、旅游区有机融合、互相促进，是“境内关外”区域发展的必然趋势和终极目标。漕河泾物业目前服务的临港产业区和洋山保税港区，已经旗帜鲜明地提出了实现“国际港、保税区、产业区、城区、高校区”的一体化联动发展，在太平洋西岸建设具有世界知名度的国际化自由港城。
