<
>
您的位置:物业之家首页 > 行业资讯 > 业界评论 > 正文

物业管理中的设备运行管理【2】

2013-09-21 23:37 来源:物业之家 阅读:人评论

A-A+

二、要有明确的运行目标

物业设备运行目标从物业管理行业角度来看,应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。

1、安全性

安全是设备运行管理的第一要求,没有安全,就没有一切。设备运行管理的安全目标,一是设备体系运行安全,包括本体、管线、终端、环境的运行安全;二是用户的使用安全,如热水器热水温度的控制,用电器的接地保护等;三是操作者的生产安全。保证安全的主要措施有:

1)思想上高度重视,行动上处处小心。对于管理者,要有一个"婆婆嘴",不厌其烦,

时时提醒;对于操作者,要多一个"小心眼",步步谨慎。

2)严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤,决不能开口子。违章指挥,违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头,任何人都有权制止。

3)定期检测、试验,进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律,应当纳入周期安检的器材或设备,决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备,当运行时间较长时,为防止疲劳损伤形成的安全隐患,应安排进行检验或试验。

2、可靠性

物业设备运行的可靠性表现在两个方面:一是对服务需求的保障能力;二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性,取决于两基本条件:

第一,设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量;设备运行参数的稳定性、可调节性;管线布置的合理程度,以及终端设施的完好率等等。

第二,管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之,混乱的管理就可能抑制设备能力,使原本可以满足需求的设备配备感到不足,形成浪费。在设备运行体系已经配置完成,且不易更改的情况下,使设备保障能力得到充分发挥,必须做到"三严":严格的管理制度;严密的运行计划(包括突发事件应对计划);严肃的工作作风。

3、舒适性

从物业管理行业服务性的特点看,舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标,也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面:一是指标满足性,即功能满足程度。这是一项硬性指标,靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制,但给定参数的高、低,要靠操作者和管理人员长期探索,认真总结分析才可以得到,这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性,即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外,还要考虑服务对象之间的差异,尽可能创造条件下,"因人而异",提供高质量的服务。

4、经济性

物业管理企业在提供服务的同时,必须讲效益。那么,经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比,是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是:

5、必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标;

6、省能是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分,节省能源费有两种方式:一是利用能源的可替代性,采用适用的经济的能源;二是省能。采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中,工程和设备改造是比较困难的。那么,降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能有两个途径:第一,减少使用量,这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率;降低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此,这个途径有较大的限制。第二,提高能源利用率。其方法有三:改造设备,提高能源利用效率;合理调节运行方式和运行参数,最大限度的利用能源;减少能源损失。总之,采取一切可行的方法,努力提高能源利用率,是楼宇省能、节省能源费的主要方式。

7、易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时,需要消耗大量的消耗性器材,如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时,耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格,从运行总体经济性角度考虑,应对常用易损消耗件的耐用性,价格比进行统计分析,择优采用,减少运行消耗。

8、维保方便。新建、改造设备等工程项目,必须考虑维保方便,以减少维修开支。

  • 收藏

看过本文的人还看过