4.超出控制能力承诺，透支企业风险。“保证辖区内不发生人身伤害事件”、“保证辖区内交通事故发生率为零”、“确保车辆被盗率低于1‰以下”、“辖区内火灾事故率低于1‰以下”……若不是亲眼所见，你可能不会相信--“怎么可能有这样不知轻重的物业服务企业，这不是小孩过家家的玩笑？！”对这类超出企业控制能力的“保险柜”似的承诺，不要说公安、交警、消防部门不敢保证，就是“神仙”也做不到，倒是物业服务企业勇敢地把自己逼到风险的死角，却还浑然不知。这种纯属说大话、空话、笑话和废话的投标承诺，在现实投标书中还不是绝无仅有的。从法律意义来说，企业超出控制能力的承诺，从承诺做出的那一刻起，已经早早严重透支了无限的企业风险。
5.自作多情承诺，透支企业职责。“严格装修方案审批”、“违章装修没收装修保证金”、“保证不发生违章装修”、“加强装修管理杜绝违章装修现象”、“保证不出现违章搭建、违章装修现象”、“违章装修发生率低于1％”……查阅相关法规，涉及房屋安全的“装修审批”大概只有房屋安全管理行政主管部门一家有权力，压根儿看不到有物业服务企业的什么事。业主家不影响房屋安全的装修，政府行政主管部门都不要管，要你物业管理处审什么批？物业管理处有资格和能力审批？物业管理处能够对自己“审批”的装修负责？拿什么负责？物业服务企业就是服务企业，对物业共用部位、共用设施设备的职责也不过“维护、运行”而已。对于违章装修，物业服务企业的作为（职责），仅仅是“告知、劝阻、报告”就该打住了，犯不着、用不着、也不允许企业“自作多情”。至今，居然还有“违章装修没收装修保证金”的企业实务操作，是不是非常可笑的违规操作？物业服务企业能有什么权力、手段、能力“杜绝”、“保证不出现”、“保证不发生”违章装修？--屋面安装太阳能热水器，是不是“违章”？政府不是已经颁布法规提倡使用清洁能源了吗？物业服务企业犯得着像“挖了坟”似地对业主安装太阳能热水器不依不饶？装修管理是物业管理的老大难、是各方十分关注的问题、是物权利益的交锋面、是检验物业服务企业管理服务成效的重要方面。但不论装修管理多么重要，搞清楚物业服务企业在装修管理中的物权关系、政策界限、角色、管理方法、职责和“度”，才不至于使企业自作多情而费力不讨好、闹笑话和违法。
6.哗众取宠承诺，吞噬企业诚信。像房地产“叠加别墅”、“空中别墅”、“跃层别墅”把购房人搞得头昏一样，物业管理投标书中“提供国际化的物业管理服务”、“提供五星级物业服务”、“提供酒店式服务”同样把人们搞得“云里雾里”。什么是“国际化的物业管理服务”？什么叫国际化的物业管理？像美国“社区由社区协会说了算、社区协会具有法人地位、业主一旦购买了住宅就自动地加入了社区协会、社区治安由警局管”？像新加坡“物业管理统一归建屋发展局负责”？……中国的物业管理谁都不像，她就是她--独有的中国的物业管理，哪来什么“国际化的物业管理服务”？什么是“五星级物业服务”？听说过“五星级饭店”，没见过“五星级物业服务”。“五星级饭店”从硬件的房间尺寸、光线照度，到软件服务的碗筷摆放、避让客人，都有严格的系列标准规定。“五星级物业服务”那来的“五星级”行业标准？“星都不星”，哪门子“五星级”？什么是“提供酒店式服务”？笔者所知，“酒店式服务”就是按照酒店的服务标准，向客人提供从入住拎行李到做夜床的例行系列服务。物业服务提供的是例行的公共服务，进入业主家的服务叫特约服务，特约服务是要特别委托和另行约定收费的服务。不知道物业管理“酒店式服务”怎么个“酒店式”？企业既然承诺了“酒店式服务”，投标书怎么没有与之相匹配的成本配合和测算？能不能理解为企业免费为业主服务到家里？看来这类哗众取宠式的承诺，投标企业压根儿就没有想着日后要实施和实现，只是“起哄闹着玩”而已，岂不知这样的“起哄闹着玩”吞噬了企业和行业的市场诚信。
以上还只是投标书中不胜枚举的投标承诺问题的“凤毛麟角”，但足以看出大大透支了企业的管理能力、经济能力和诚信。
物业管理投标书是物业服务企业的能力、智慧的集翠，是投标企业响应招标文件要求，对项目需求、环境、条件深刻认知，就管理服务质量、服务价格进行策划、承诺、组织、实施、实现等进行说明的一系列文件的总称，一旦中标还是《物业服务合同》的组成部分。不是“起哄闹着玩”、不是出洋相、更不是为自己日后履行《物业服务合同》“埋地雷”的大杂烩。
