与前几年“拿出图纸就卖房”、“拍下土地就赚钱”的火暴房地产市场形成强烈反差的是，当下全国楼市正经历着“产品滞销”、“资金周转困难”、“降价销售”、“断臂自救”、“资金链断裂”……的弱市考验。“政策救市”不能有奢望、弱市表现不知何时是尽头，怎样应对房地产当前的弱市？笔者以为从微观层面反省房地产与物业管理的关系、反省物业管理的营销，可能裨益于开发商和物业服务企业。
一、“城门失火殃及池鱼”
与不少人“房市‘走熊’与物业管理关系不大，物业管理是靠得住的‘吃饭’行业”的认知相反，笔者以为，中国的物业管理依附于房地产的兴衰、开发商“打喷嚏”，物业管理一定“流鼻涕”--在经济上物业管理依存于开发商，对房地产品物业管理有“锦上添花”和“雪上加霜”的双重作用，弱市下物业硬件产品和物业服务产品均凸现“瘸腿症”。
1.开发商银根紧缩会对物业服务企业运作带来致命的影响。考察南京物业管理发展历史和现状，可以看到，住宅类物业服务企业依靠开发商生存和发展的，应当占到物业管理市场绝对多的数量；住宅类物业项目依靠开发商补贴费用而保持现有物业状况和管理格局的，占据相当多的数量；而住宅类物业单纯依靠收取的物业服务费维系运作的项目确不在多数（不少项目物业服务费收缴率在60％左右）。换言之，在南京，物业服务企业依靠开发商生存和发展的总体格局没有改变--老小区物业管理靠开发商留下的商业配建补贴支撑着、旧小区靠开发商补贴费用“硬扛着”、次新小区靠开发商空置费维系着、新小区靠开发商前期介入费用补贴运行着，开发商的经济支持是物业服务企业运作的“血液”。面对房地产弱市、房屋销售困难、资金周转不灵，开发商最要做的，当然首先是紧缩银根，把有限的资金集中到项目的开发建设和促销上，这无疑会直接削减其对物业管理的投入和支持；资金压力越大、持续时间越长，开发商削减对物业管理的经济支持越严重；当开发商资金链出现危机，甚至自身运作都难以维继的时候，肯定是中断对物业管理的“供血”。而物业服务企业还没有较强的“造血”能力，一旦开发商中断对物业管理的“输血”，企业运作立刻就会出现走形；当持续时间较长，物业服务企业出现运作资金短缺、所有措施无效的时候（裁减人员和服务），企业生存立刻就会显现出“风吹墙倒”的颓势；当个别开发商资金链断裂演变成整个房地产行业“城门失火”的时候，晾“渔干”的很可能首先就是物业管理行业。
2.物业管理对房地产品有“锦上添花”和“雪上加霜”的双重作用。购买万科房子的业主，恐怕没有几个单纯是冲着万科的户型、建筑质量去的，万科的硬件产品、物业服务、社区文化，可能才是构成“万科制造”的基石。硬件产品易于打造和复制，而附着于万科房地产品之上良好的物业服务产品质量，则非一日之功和不易复制。“万科制造”的内涵，诠释了物业管理对房地产品“锦上添花”的作用，开发商不可能不理解，但在火暴的房地产市道里，房子不够卖，有几多开发商会费钱、耗时、用心于物业管理附加值的累积上？挨到房地产弱市，物业管理首当其冲地成为开发商“郁闷”的出气筒，横看竖看物业管理就是“不顺眼”、“不赶趟”，更有动辄迁怒“物业管理不争气”，恨不能自家的物业管理一夜之间成为“万科物业”而对其艰难处境有所支撑和帮助。孰知，物业管理品牌的打造不是变戏法，是一个漫长的过程，她既要有开发商报定物业管理对房地产“锦上添花”的产品战略信念，还要有对物业管理持之以恒经济支持的行动，更要给物业管理品牌积累的过程和耐心。倘若开发商对物业管理只有要求没有关心、只要“锦上添花”不给生计条件，“打造物业服务品牌”肯定是句空话。不仅如此，当物业服务企业经济出现问题时，为求自保，它第一招就是裁减人员、接着就是裁减服务，两招即出，物业“雪上加霜”的效果即刻会在项目运作上显现--经济困难→裁减人员→裁减服务→品质下降→业主和市场不满→拒绝交费→企业运作愈加困难→员工愈加涣散→业主和市场更加不满……如此往复，步入更加恶劣的循环。
3.弱市下物业硬件产品和物业服务产品均凸现“瘸腿症”。在火暴的房地产市道里，购房人痛苦于“一房难求”，市场弥漫着“今日买不到房，明天无栖身之所”的全民莫名恐慌，不是新房子四面透风八面漏雨无法栖身的极端情况，少有购房人顶真与开发商理论房子质量讨退房的，更别提对物业管理的优劣有所考虑和要求了。“一夜醒来”，业主、购房人的“上帝”身份被还原了，市场报复开始了--同一个楼盘，昨天还是趋之若鹜，今日竟然门可罗雀；这边是左挑右选就是不“下订”的购房人，那边是资金周转不灵焦急万分的开发商；这边是墙面龟裂“退房”的业主，那边是延期交房讨索赔的购房人；这边是“物业管理只收钱不做事”的业主抱怨，那边是“炒物业”的邻里“串联”……其实，开发商和物业服务企业倘若能够对自己昨天“产品”的“瘸腿症”和责任心稍加“治理”和反省，大概不会太恐慌于“弱市”下的市场大“浪淘沙”。
