寻医：必须在项目开发时就考虑后期物业
众所周知，未来的永川，将逐步崛起，成为一座大城。一座大城，要容纳成百上千个小区，这对物业管理来说是一大考验。
开放商要为后期物管考虑
在物管管理上，如何让历史遗留问题不再重演，让物管与业主和谐共欢？“严把第一关，不让后期物业难堪。”区国房局物管科科长阳本毅说，要严格规范开发商的作为，比如给后期物管预留办公场地、提升物业管理社会效益等。
阳本毅介绍，他们正在抓紧拟定《永川区进一步加强物业管理实施意见》，以明确物业管理所涉部门的分工，大力解决当前未解决的历史遗留问题。
以前有些项目开发，开发商只注重多修多卖，忽视了为物管留出办公场地等。再如，为让房子畅销，开发商物管对业主乱建，往往睁一只眼闭一只眼。
“项目必须无偿提供总面积3%。以上的住房，供物管及业主大会办公用。”杨章奎说，“必须是地面上的面积，而不是地下，且房屋必须独立成套。”
物管全包的误解要予以纠正
开发商要想预售备案，还必须通过审查“两书一证”，对前期物业招投标。除此外，还必须制定物管的相关管理规约。
“哪个环节有问题，都不得给预售备案。”阳本毅说，备案成功后，才能进入预售期。预售期完了之后，按照相关规定，收齐大修基金后，再才允许开发商与业主签订商品房预售合同。“没卖出去的房子，大修基金由开发商缴。”
用阳本毅的话说，如果项目规划前期没做到位，会令后期进驻的物管管理难办。
针对后期物业，阳本毅说，他们将按照物管与所在小区的业主委员会签订的《重庆市后期物业管理合同》进行监督，物管必须按合同约定，清洁项目区域的环境卫生，修复保养公共道路及设施。
在安全问题上，他要求物管便服巡逻，“这样小偷不知道你是干什么的，他没办法防你。”
“现在有些业主不明物管的权责，认为缴纳了物业费，物管就该全包。这块误区今后要加大宣传予以矫正。”阳本毅说。
病因：快10年了，物业服务价格仍没变
也许有人会问，同样是搞物业服务，为什么开发商物管服务品质高，而其他物管公司却难以比肩呢？
“开发商物管是靠房子养，不以盈利为目的。”阳本毅说，永川的开发商物业中，仅个别物管能收支持平，多数要亏钱，亏空部分由卖房收入来补贴。
开发商物管有背景资源
物管与业主不和，是普遍现象。但是，关系也有融洽的。
在区国房局物管科科长阳本毅眼里，物管服务分化明显，干得好的前期物管多，干得差的大抵是后期物管。前期物管就是市民口中的“开发商物管”。
他说，前期物管是楼盘在售时的物管。前期物管多随开发商迁动，开发商哪里有新项目，物管就跟着迁往哪里。
“前期物管多是靠房养的。”阳本毅说，不少前期物业是亏损的，一个是入住率不够，一个物业收费低。“为让楼盘好销，开发商乐意用卖房的钱来贴。”
目前，永川房产新项目有40多个，物管服务都很到位。比如进门保安敬礼，门禁管理从严，小区环境整洁……
阳本毅说，个别大型新项目，基于项目大、绿化面积宽、设施配备全等，综合评定级别较高，物管费自然按高级别的标准收取。
独立物业盈利实际很薄
“上班两年来，没见过开奔驰宝马等豪车的物管老板。”阳本毅说，在永川，多数小区后期物管的盈利，实际上非常薄。
所谓后期物管，多是指开发商卖完房后，小区选聘的独立的物业管理企业。
现行的物业费征收，是按照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》执行。该通知是重庆市物价局在2004年出台的。
按规定，物管费的收取，要按物业具备的条件和物管企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。
目前，永川依据不同的评级，非电梯楼物管费区间按0.5~0.9元/平方米收取，电梯楼按0.9~1.8元/平方米收取。
“非电梯住宅每平米五六角居多，而电梯房每平米多为0.9元或1元。”阳本毅说，基于现在的物价水平，这个收取标准该涨两三毛钱。
业主可与物管有言在先可要求其做到以下几条
药方
在记者的采访过程中，不少业主不知道物管应该提供什么服务，在他们印象中，只要小区有什么麻烦事，首先想到的就是物管。其实，物管不是万能的，但业主可在以下这些方面，与物管“讨价还价”。
1.费用支取：按有关规定和合同约定，公布物业服务资金的收支情况。
2.房屋养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。按房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，且组织维修。
3.每日巡查：每日可巡查几次，包括小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4.乱打乱建：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
5.电梯维保：可设定维保期限，定期维保，且作好维保记录，及时负责年检。
6.清扫保洁：业主可以要求物管每天清扫几次，清洁需要达到什么标准。小区草木、花地隔多久进行修剪，并定期喷洒药物，预防病虫害。
7.地下管网：可要求物管对水泵、上下水管道、落水管、污水管等设施进行定期维护。
8.消防安全：要求物管动用大修基金，为小区配备消防器具。
9.道路路面：设定时间，要求及时维护维修人行道板的路面。
10.市政设施：包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯管理和维护。
11.停车费用：停车位属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物管交纳停车费，至于多少归物管，多少归业主，这个比例可以商定。停车场属于开发建设单位所有的，业主可设定提取额度作为停车管理服务费。
