随着高等教育规模不断扩大，后勤服务模式落后、负担沉重、改革滞后的状况，成为制约高等教育发展的“瓶颈”因素。中央发布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》，提出了要加快高校后勤社会化改革，学生公寓管理也面临新的机遇和挑战。引进社会力量管理学生公寓，可以解决高校发展的学生住宿需求，但企业介入高校管理却是一个新课题，在各个环节方面都出现了新问题。发挥学校各部门积极性和协调性，把物业市场性和高教的育人观念相融合，不断加强和完善公寓物业管理，在构建“和谐校园”的过程中都有其不可忽视的作用。
一、高校学生公寓物业化管理的内涵与特点
学生公寓的物业管理主要分为硬件管理和综合服务管理。硬件管理即对宿舍内设备设施服务即对物的管理，是保证学生公寓正常运转的最基本需求，主要包括物业维修管理、设备管理、环境管理等。综合服务管理是对人的管理与服务，凡是学生正常需求，都可纳入综合服务。包括身心安全服务、生活需求服务、知识信息服务、心理咨询、文明教育及思想政治教育等。
学生公寓的物业管理跟行政管理是不一样的，与普通的居民小区的物业管理也是有差别的。因为我们面对的是不一样的服务对象，物业本身具有一定的特殊性，具体来讲学生公寓的物业管理具有以下三个特点：第一，服务对象“同质性”强。同质性——社区居民在年龄、文化、思想水平、经济状况等方面基本上差别不大。学生社区成员总体来讲，他们的素质是比较高的，他们更需要更多更好的服务，并且对服务提出的要求比较高，物质方面和精神方面的服务同等重要。第二，社区功能相对复杂。高校学生公寓相对于一般公寓社区，在满足常规需求基础上，还要建立健全服务体系，形成比较完善的服务网络，创造出比较舒适的育人氛围。学生需要在知识、情感、信息、文化和精神很多方面的要求，这样自然要求我们提供更高层次的服务，建设更加健全的设施来满足他们的需求。第三，安全服务保障要求高。因为学生们的社会阅历比较浅，缺少足够的安全意识，没有强烈的自我防护意识，因此要求学生公寓的物业管理部门强化安全管理，充分利用各种科学、合理的方法来对学生社区进行安全管理。
二、学生公寓物业化管理存在的主要问题
物业化管理是学生公寓管理的新课题，公寓物业管理存在的问题主要分以下几大类。
2.1物业企业自身存在的问题
2.1.1人员素质不能适应新形势下学生宿舍管理的要求。由于历史与现实的多种因素影响，一线物业管理人员普遍存在年龄偏大、文化水平偏低，思想观念落后，工作方法与手段较为传统机械等问题，习惯上只重视物的管理和环境管理等一些列硬件指标。服务育人的意识不强，对人的管理不够复杂，在沟通方面仅仅是要求管理对象无条件服从，而没有考虑到学生也是消费者，他们也应该享有其合法权益，忽略了在学生管理工作中的育人职责。
2.1.2精神文明建设职能不到位。学生公寓管理的作用不是单方面的，具有两方面的意义，一是其服务功能，二是要肩负起公寓精神文明建设的重任，在学校整体学生工作中尤其要搞好学生公寓的育人环境。因为投资主题的变化，之前学校实行的是保障型的自我服务，而现在已经被社会经营型物业管理所代替，过去作为学生管理工作重要组成部分的寝室文明建设的职能目前职责定位不清，这无疑是工作中遇到的最现实的问题，也是必须解决的问题。
2.1.3基础设施较差。很多学校宿舍的基本的生活设施及所需的面积尽管已经具备，但是实施中还缺少基础活动设施，如党团活动室、阅览室等。环境较差，绿化工作没有搞好。不能满足服务对象日益增长的要求。宿舍的一些结构设计也存在问题，设计不够科学，消防安全设施还存在着一定的隐患，基础硬件工程仍然需要整体提高。
2.1.4存在物业费短缺问题。学生公寓物业收费标准与普通的商业住宅小区的收费标准会有差别。随着学校后勤制度的社会化不断的发展与完善，学校对这方面的投入也在相应的减少，而对于物业管理已经成为一个自负盈亏、独立核算的实体，物业维修的工作量很大，管理的人员也越来越多，这就意味着服务的成本就会越来越高，造成物业管理的经费收支不平衡。
2.2物业管理中学生存在的问题
以往高校学生的住宿模式通常以院系为单位集中宿舍楼入住，学生的情感交流，思想文化和价值观的交流、交锋在宿舍，学生的自我教育、相互影响也在宿舍。目前学生居住较分散，传统意义上的班级将由寝室代替，学生自主性增强，自由度增大，这给公寓物业管理和常规的思想教育工作带来了很大冲击。另一方面，学生对物业管理存在误区。后勤服务社会化后，因为住宿更多的表现出了商业的性质，所以不少学生的思想是，既然我已经交了钱，我就是上帝；你给我提供相应的服务，这是你们的职责。甚至对某些公寓管理人员的管理，产生了较大的抵触心理。比如宿管部门想要去宿舍检查其安全状况时，很多学生会把门关上不让宿管去检查等情况。
2.3行政管理部门存在的问题
高校宿舍管理处于物业管理与思想教育暂时分离与弱化状态，学校职能部门通常会由于人手不够不能很好地完成管理任务，不能很好的了解学生。而负责学生管理的系部等基层部门又因管理需要的时间比较长而不能更好的完成管理任务。物管部门参与学生宿舍管理的全过程，跟学生的联系最紧密，对学生了解也很多，他们可以及时的发现和解决学生管理中的各种问题的条件，但是他们却没有处理这些问题的职能，削弱了教育和管理力度。
