二、物业服务费收费策略
1.加强对业主服务消费的引导。
作为物业管理活动的主体之一，物业管理公司一方面应强化服务意识，积极主动地为业主提供周到完善的服务。另一方面，应加强与业主的沟通和对业主物业管理知识的宣传和培训，以增强业主的物业消费意识，取得业主对物业管理公司工作的理解和支持，确保物业管理收费顺利开展。例如：对业主进行物业管理基本知识的培训，组织业主学习《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律法规。通过墙报、小区通讯等媒体进行物业管理知识和物业服务收费知识的宣传、引导。同时，开展物业管理知识竞赛等活动，将业主对物业管理的了解和理解的认知水平予以深化，使业主了解物业管理的基本概念、原则、内容、方法，熟知物业管理中业主和物业管理公司各自的责、权、利关系，明确物业管理的重要作用，知道交纳物业服务费既是履行自己法律义务的要求，也是为保障自家物业保值增值的必须，从而在意识和行动上更自觉地交费。
2.增强企业费用收支的透明度。
“物业管理收费难”问题，很大程度上出在物业管理公司收支的透明度不够上。不少业主除了不了解物业管理和物业服务费外，对物业管理公司收取的物业服务费花在何处、该不该花提出了疑问，加上物业管理公司不能说明，或闪烁其辞，或回避，便累积了对物业管理企业的不信认和猜疑。只有增强物业管理公司收支的透明度，消除疑惑和猜疑，才能使业主对物业管理公司建立起高度的信任感，才能为业主交费奠定良好的基础。其实，物业管理公司在物业服务费收支上并没有什么“怕见阳光”的事，恰恰相反，物业管理公司将自己收支困难的现状交待给业主，反倒能够博得业主的同情与理解。物业管理公司应当根据业主要求，或依据业主对交费公示的愿望，及时公布管理报告，有必要，每次报告内容都要涵盖设备维护、安全保卫、清洁保洁、环境绿化、员工工资水平等各个方面的支出。例如：（1）管理人员、保洁员、绿化员、维修工各有多少人？人工支出多少？员工工资水平多少？福利费多少？社保费多少？这些指标与法规要求、社会劳动价格水平等的关系和比较；（2）办公费多少？（3）设施设备外包价格是多少？外包价格如何确定的？比市场一般价格低多少？公共设施设备维修费多少？这些例行的维护维修不进行，会带来什么后果等；⑷公共维修基金收了多少？花了多少？如何预算？如何招标选聘施工单位？如何监控施工质量？如何工程验收等等，凡业主关注、关心的问题尽量告知业主。通过这些高度透明的报告，一方面规范了企业内部财务管理，约束了企业乱花钱，充分保证了资金的安全性、使用的必要性和有效性。另一方面，拉近了业主和物业管理公司的距离，密切了关系，增强了互信。
3.实施“菜单式”服务。
随着现代物业管理水平的不断提高，人们已经不再满足于单一的物业服务。拥有安全、方便、舒适的居住环境，享受热情、周到、快捷的服务，成为人们对物业管理的普遍要求。正是这种社会需求，物业管理企业能否提供全方位的优质服务，成为业主评判物业管理公司服务优劣和影响其交费心理的重要方面。因此，物业管理企业在做好公共服务的同时，应当顺应业主的需求，大力增加各种服务项目，以方便业主，增加收入。例如：开展无偿性服务，方便业主：为业主安装水龙头、安装电灯、提供雨伞出借和自行车打气等；免费提供信息服务：幼儿入托儿、家教、保姆、医疗护理、旅游等；代办服务：室内装修、代订报刊杂志、代购车船机票等；特约有偿服务：凡业主需要的服务项目尽量开展，而且收费标准应规定服务内容、服务标准、收费价格、“售后”服务承诺等，涉及不同的设备维修与保养的，应假设出许多种情况一一列出，不同情况的价格一目了然……提供服务的宗旨是“只许居民不用，不许我们没有；把方便留给住户，为他们排忧解难。”这样的“菜单式”服务，能够让业主“明明白白消费”“清清楚楚掏钱”，最大限度地减少业主对物业管理公司的猜疑。
4.提高服务质量和人员素质。
满足业主服务要求，离开服务质量是不行的，而服务质量的实现，要靠物业管理企业高素质的员工队伍作保障。要做到易收费，首先物业管理公司就要做到服务到位。物业管理公司的员工要树立这样的观念：业主上门是给大家送工资的，要微笑服务，要善待业主。我们管理人员扪心自问，自己潜意识里有没有把业主当成朋友待？物业管理公司员工不树立服务观念，服务工作就做不到位，业主就不满意，收费就永远是个难题。其次，物业管理是一项专业性与综合性都很强的工作，不仅要求从业人员有较强的服务意识，较高的管理水平和服务技能，还要求有较深厚的专业知识积淀，所以必须对从事物业管理的工作人员进行持续的专业和职业道德的培训。根据每个管理服务岗位的不同，制定出工作标准和任职要求，并对其上岗资质予以确认。服务是一门科学，是一种艺术，不存在完美的服务，但物业管理人应有持续提高服务质量的心态，从顾客的角度来改进、完善、提高自身的服务质量和技能，把业主的事做得更好。
5.让业委会走在服务与收费的前沿。
目前，部分业主仍存在着物业管理认识上的偏差，特别是对交纳物业服务费想不通，不愿意主动缴费。业主委员会就应当肩负起物业管理公司和业主的中间人、为业主与物业管理公司牵线搭桥责任。一方面，业主委员会有法定的义务监督物业管理公司的各项管理工作，支持、配合物业管理公司依法、依物业服务合同进行的物业管理活动。另一方面，也有义务向业主做好物业管理的宣传工作，劝说业主主动交费，帮助协调个别业主与全体业主利益矛盾、协调业主与物业管理公司之间的关系。另外，物业管理公司可以通过与业主委员会联合活动，主动征求业主委员会对管理服务工作的意见和建议，增进业主与业主之间、业主与物业管理公司之间的沟通。活动中，大人们相互熟悉了，彼此再发生点什么矛盾，就可以比较容易地自行解决；孩子们熟悉了，也增进了大人们的交流；物业管理工作人员与业主熟悉了，许多事情沟通起来也顺畅了。最后，还可以通过业主委员会做好业主回访工作，了解业主拒交费心理，使物业管理公司有针对性改进管理服务工作、有针对性疏导和消除拒交费业主心理，从而提高收费率，真正解决“物业管理收费难”的问题。
总之，解决“收费难”要靠法规的完善、要靠社会各方面的共同努力。作为市场主体之一的物业管理企业，更应当在引导服务消费中用自己真诚的服务、推心置腹的交流、耐心的说服去感化业主和引导业主，共同创造一个多赢的物业管理市场环境。
