“占有”式的物业管理
假若开发商占有了一块土地，他们究竟是谋求无以复加的利益还是应当建立一种道德，并鞠躬而蹈之？假若业主占有了一份物业，他们究竟是藉财产权将自己的权力扩大到无限，还是切实履行起作为一种业主的责任和义务，为社区总体利益作出贡献？事实上除了前两者，“占有”式的思维观念最终严重地反映在物业管理行业自身，多米诺骨牌式的“两张皮”随处可及：建设主管部门的创优考评、或者资质审批，跟物业公司的管理实绩开始渐行渐远；作为一家物业公司的质量体系的认证，或者CI的创设，放到一线的管理处又远不是那么一回事；最后，即使是一线管理处进行着象模象样的保安、清洁、维修工作，但真正的领导作用、顾客关系又都没有得到基本的阐明，没有社区发展目标，没有方针和策略，没有合作和资源，这样的物业管理又如何令人信赖？作为鲜明好看的旗子式的“洋管家”、“洋顾问”，部分企业惟管理规模是图的扩张目标，则是使很多物业管理项目从一开始就打上了“占有”的烙印。
建设主管部门有个着名的提法，叫做“建管分开”。认为开发商必须和物业公司分开，其实这个命题可以从正反两个方向看，社区问题的焦点恰恰是建设单位与物业管理分得太开，以致到立项、规划设计、建设施工、营销代理的全过程都从来没有考虑过物业管理亦即业主的公共利益要求，在房地产的全程喧嚣中物业公司常常是失语的，只是临到交房时才去“临时抱佛脚”，即使如此，花大钱请了物业管理顾问提的意见也常常得不到重视，象天台、地面停车场这些公共部分被作为附加产品进行二次出卖，开发商“保留”着大量公共部分的产权，却不交一分钱管理费。更典型地持有占有观念的物业管理，就是一边占用着社区的大量资源谋取私利，一边是低效的服务。业主维权的浪潮，实际上提供了物业管理行业自我检讨的绝好机会，我们是否尽到了自身的职责？而我们的管理是否无懈可击？有关腐败、搞裙带关系、任人唯亲、不公正和违规操作的种种说法，是否完全属实？早期物业管理人满足于与业主之间建立良好的个人关系，即使少数业主有意见，“也折腾不出什么名堂”。但随着时日的推移、社区的扩大和所有权关系的演进，即使让部分业主私人利益得到满足，却只能使管理者获取小范围而且极不完全的认可，其它业主的目光却更加雪亮起来，一个社区内的管理者的动向，开始变得异常的透明，这类依靠个人关系完成的物业管理服务越来越显得捉襟见肘。加之某些开发商有时在社区利益关系中的纵横捭阖，随着社区参与者（这里包括业主、使用人和服务者）的心理失衡愈加严重，社区发展就将化为泡影。
“生存”型的物业管理
尽管如此，一线的物业管理实战却使“生存型”的物业管理已经出现了萌芽，笔者日前登陆了一个叫“孔夫子旧书网”的网站，无意之间发现了该网站的总版主“一世永飘”说了一句对当今物业管理高度概括的言论：“有书友说总版主是啥老肿（总）？可以回答：物业公司老总，又是业主委员会主任——为书友服务，也被书友监督，还要代书友说话。”确然，一个物业管理者，既要为业主和员工服务，还要受他们监督，还要代他们说话，已然不易，还需要严格的操守，不能出卖雇主和上级单位的利益，在这种多种的利益平衡的背景之下，真正的物业管理将成为当今中国“生存”观念的集中体现。这标志着今天物业管理行业所面临的，即将是大革命而绝不是困境！
考量当前物业管理与业主之间冲突的背景实质，就是中国的民主改革浪潮，长期以来，我们满足于“一言堂”、“一致意见”的时间太久，以至于我们的观念常常是对市场法则的否定，正如半个多世纪以前一位民国元老所说的：“随着旧的道德体系的瓦解，传统观念的种种约束对于我国人民，特别是对于当权者来说已不复存在，而新的体系还没有建立，忠诚、廉正就成为摆在我们面前的大问题。”而今在社区当中发生的事件，正是涌动着两种相互对立的暗潮，一边是围绕着传统权力进行着的利益争夺亦即占有式的物业管理，另一边则是以理性冲击传统的权威而创设一个平等和谐的社会，亦即生存型的物业管理。在这种“进化博弈”的过程当中，物业管理行业为求得自身生存而进行的战斗，将是对“生存”型物业管理的最佳诠释。
占有式的物业管理一边帐面亏损，一边透支着社区的公共资源，却不能给予以产权人以一个负责任的答案；而生存型的物业管理则保证社区服务“经济”和“适用”的同时，可以拿出过硬的收支公布。占有式的物业管理保持着一线员工的低工资和高流动率，并且从不珍视员工的劳动价值；而生存型的物业管理则注重团队的团结与发展，不能够接受员工的无端受辱，通过一个良好的服务观念带给员工激情与信心。占有式的物业管理习惯于说开发商如何如何，业主怎样怎样；生存型的物业管理则不去抱怨任何人，他们提出解决办法并尝试实践。占有式的物业管理颇具嘲讽意味地进行着“维持”社区，仍将利润目标和物质利益放在首位，他们离开项目之时可能已满目疮痍；而生存型的物业管理则提倡奉献、快乐，乐意为他人牺牲，重视责任与荣誉本着“长远承担”的目的去坚持一个楼宇应得到最底限的关注，以及一连串的“补漏”和“整改”过程。占有式的物业管理能够将他的管理规模引以为傲，而生存型的物业管理则将能够在每一个物管项目内部进行纵深发展。
“生存”形态的社区
当前社区中从业主委员会和物业公司之间的关系所表现出来的一些问题，已经提供了足够的反例来证明“占有”类型社区的危害。因为“炒物业公司”、“炒业主委员会”这类思维和行动的最终目的如果是追逐一个没有任何意义的官僚位置，而且现在它已经被认为是“有利可图”了的话，就会激起所有参与战争的人们的嗜血欲望，但是基于一辈子产权所系的缘故，谁都无法退出这场战斗。看一看《大鸿米店》、《盲井》、《可可西里》这样的电影吧！盲目和无知其实也充满着残酷和罪恶，千百年来治乱循环的历史就会在中国的社区当中重演，故而当今社区中业主维权的幅度和频度已不能说明物业管理本身的优劣，而应当进行具体的分析。
事实上，无论是开发商、业主还是物业公司，只要还用“占有”的观念去看待他们所开发、管理和服务的社区，那么就永远逃脱不了“委托—代理”关系和道德风险这一对怪圈，开发商会以他的利润指标有意无意地犯下所有的错误；问题业主会以他的产权不断地对物业公司施加压力、颐指气使，通过打压物业管理这个社区中硕果仅存的平衡力量而去自相残杀；随着“占有”观念所派生出来的私利行为广泛蔓延，而每个参与者对“社区”这一共同价值不抱奢望，那么，物业管理嬗变为服务之后就更成为一种装饰品，这种虚荣对社区而言将没有实际意义，却恰好印证了萨特的哲学“他人就是我的地狱”，当今物业管理的悲剧并不是物业本身的早衰，是部分社区中人性的异化，相应的，法律的配套健全，一线实战的成熟，业主的观念转变，而互联网的革命更为广泛的观念变化带来了契机，新的一代人更倾向于自由、开放而不是在封闭的官僚圈子里生存，这在互联网里面很容易说明问题，在虚拟社区中（BBS）中没有人说这个地方是我的，其它人不准来，不准提反对意见，只要遵守社区规则，社区的管理员也无权删帖，大家都在为这个网站作出自己贡献，从而也让所有的人各取所需，这种开放、自发自觉的游戏规则必将“复制”到现实的社区准则之中，这里并不是说业主们放弃了主权，也不是说物业管理公司放弃利润而盲目地提供服务，物质财富仍然是重要的，并且要足够的良性循环，而是价值尺度的变化导致社区参与者的动机立足于充分的个性发展与自我实现，且社区文化的引导能够使大家意识到一个安全、清洁、健康、诚信的社区是可贵的，主体的觉醒将使社区具有前所未有的生机与活力。
故而未来社区“占有”和“生存”之间的分野，预示着中国社区和社会的两种前途、两种命运。行文至此，作者提出以下几点结论：
当前的物业管理冲突表面上来自于利益的争夺和权力的诉求，其背后实质则是东西方的文明冲突，传统的东方“无限制的权力”已然受到西方“自由主义”观念的深刻冲击，而且这种斗争更随着业主的“权利”觉醒而暴露无遗。这一背景下，占主导性的社区价值观将应当得到澄清。“名不正，言不顺，……则民无所措手足”。
在任一社区中，物业管理发挥其作用具有相应的局限性，而这一限度是由社区群体的价值观所规定的，作为社区当中的组成部分，“他”无权质疑所有的价值观，但是可以通过合理的创设和努力去完善其价值。
社区发展的结局，中国社区的权力模式必然将是东方的“德政论”与西方的“自由主义”相结合的产物，而业主们的权利模式将是会员式的而不是所有权类型的，所有权的最终目的是利益保全，然而就物权而言，应得到更大程度关注的恰恰是所有权存续所应担负的风险与责任，这里没有一种道德观的建设和一种畅通无阻的利益表达机制是不可能实现的。
基于行业所处的背景和传统将不可能在几天内改变，最后必须提及作为一名物业管理项目经理在社区当中的“领导作用”，借用房地产行业一个机构的文化口号“成人之美，全力以赴”，只要输入足够的心血与专注程度，那么生存型的物业管理即使处境艰难，也将能够绽放异彩。
