专家说法
未投票就默认同意涨价不合理
中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示,近年来,随着物价上涨以及物管标准的上升,广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言,大多数小区因物管费上涨幅度温和,得到了业主的理解和支持,过渡比较平稳。
“从祈福新邨的情况来看,并不是所有的业主都反对涨价,毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心,物业也能得到增值和保值。”许建华表示,大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明,以及涨价是否有充分征求全体业主的意见,如果涨价是合理的、涨幅是合适的,相信业主不会一味盲目反对。
许建华认为,目前祈福新邨的物管采取酬金制,物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金,这一比例基本上是10年前的水平,按照现在的市场来看确实有点低,物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。
许建华同时强调,采取酬金制有一个很重要的前提,那就是物管方必须公布小区物管的收支明细,只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够,那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数,他们的工资情况,再对比物管费的收入,那就比较有说服力。
许建华还表示,物管方如果要上调管理费,需要征得大部分业主的同意,而在征求过程中,必须要保障业主的知情权,物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上,如果不能满足这一条件,投票的过程就存在瑕疵。另外,业主不投票或没有能够参加投票,就认为是默认同意,明显不合理。
祈福新邨物管费三年涨一次
2008年涨价方案:从2008年1月1日起,别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变,为2.2元/平方米和2.4元/平方米。
理由:楼巴运营成本增加,柴油费用涨了271%,从1.9元/升涨至5.15元/升。另外,用工资源成本也成倍增长,其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案,物管公司2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。
结果:业委会公告称,此次调价涉及总户数共31313户,仅收到80户业主来信反对管理费上调方案,未寄达或送达意见/建议的,视为赞成本次管理费的调升方案,对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。
2011年涨价方案:从2011年5月1日起,别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米);多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米;高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。
理由:柴油涨价,员工社保和工资涨价,还有随着物价的不断上升,小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业管理公司2010年管理费超支超过210万元,如果不调整,将超支1300多万元。
结果:业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份,赞成140份,不符合要求或其他意见103份),未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。
2014年涨价方案:拟4月30日起,别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米,康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。
理由:由于各种成本持续大幅上升,祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计,2013年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准,2014年的超支数额将达1864万元。
