案例
2013年11月××税务局委托某政府采购中心采购2014—2016年度物业管理服务项目，12月5日开标时仅有2个供应商按时递交了投标文件，招标失败。2014年1月，该采购中心收到某财政局要求重新公开招标的批复后再次启动招标程序（采购人主动要求重新公开招标），2月13日开标时共有6个供应商按时递交投标文件。2月18日该采购中心组织了专家评标，19日发布中标结果公告，公示期间无质疑、投诉。3月3日正式发出中标通知书和政府采购合同。至此，采购结束，历时4个月。
物业管理现状
物业管理（propertymanagement）的概念大体有两种解释：一种是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务；另一种，在国务院颁发的《物业管理条例》中，物业管理被定义为“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”而对非住宅类物业而言，笔者认为前者更准确些。
目前，采购人的物业管理现状基本可以分为两类：原来无统一的物业服务企业，只是采购人分别找一些专业公司,如保洁公司、保安公司、绿化公司、电梯公司等来进行服务；原来已经有物业服务企业在提供服务。
根据实践经验，对物业管理服务项目的采购基本可以得出以下结论：一是如果采购人对原物业服务公司比较满意，则参与投标的供应商比较少，招标失败概率比较大，其原因在于许多供应商认为竞争优势不足；二是如果是原来没有物业公司或者是采购人对原来的物业公司不满意，则参与投标的供应商就多，竞争就比较激烈；三是如果第一次采购失败，再次采购时竞争会比较激烈，参与投标的供应商数量就比较多。
物业招标的易与难
总体来讲，物业管理项目经过几年的采购实践，招标文件已形成比较成熟的模板，标准化程度较高，正常情况下采购周期比较短，采购过程也比较简单、规范。而且相对来说，物业管理项目技术含量比较低，倾向性、歧视性指标比较容易被发现，对招标文件的质疑、投诉比较少。这些都是物业招标比较成熟的地方。
然而，物业招标面临的困境也并不少。首先，在采购人前期有物业公司管理，且采购人也比较满意的情况下，竞争往往不太充分，因为没有足够数量的供应商参与投标而造成的招标失败的概率很大，据上海市政府采购中心综合部提供的数据，物业招标失败率高达25%以上，远高于其他类型项目的失败率，由此造成业务人员工作量成倍增长。其次，如果采购人对原物业公司比较满意，而招标后原物业公司没有中标，可能会产生一些后遗症，比如，新招的物业公司的管理常与采购人要求不合拍，两者矛盾很多，采购人意见很大。最后，由于招标失败率比较高，在第二次甚至第三次招标时，参与投标的供应商数量大增（许多供应商知道第一次失败就意味着竞争不充分，第二次参与竞争，中标概率就大了），“鱼龙混杂”局面时有发生，再加上如果评标专家不能客观、公正、认真仔细的话，就很容易发生采购人拒绝接受评标结果的情况。
采购人的反馈
通过集中采购（以公开招标为主），采购人通常会得到三种结果：一是有了一个统一的物业服务企业来管理采购人的全部物业；二是有新的物业服务企业中标；三是原来物业公司中标。总体来看，采购人对物业项目招标的结果还是比较满意的，主要有以下一些典型评价。
评价一：原来没有统一的物业服务企业，有很多公司在为我们服务，都是“零打散敲”，管理比较麻烦，有时服务内容划分不清，引起纠纷。有时发生突发事件时，谁都不肯主动在第一时间进行处置，造成不必要的损失或者造成事件扩大化。现在虽然花钱比原来多了一些，但服务规范、周到，管理明显上了一个台阶。作为经办人，原来很担心，怕花了钱，没办好事。现在终于放心了，因为领导和员工对现在的服务都很满意。
评价二：原来的物业服务企业没有中标，刚开始我们非常担心，因为原来的物业公司已经为我们服务了好几年，相互都比较熟悉，许多问题不用我们讲，他们都会及时处理好。现在来个新公司，总会有些隔阂，刚开始比较担心双方能否友好相处，工作能否配合默契，不知道服务能否到位，交接是否有麻烦等问题，感到压力很大。经过几个月的服务，觉得新公司管理水平要高于原公司，比较规范，配合良好。现在花钱少了，服务好了，皆大欢喜，要感谢采购中心。
评价三：虽然还是原来的企业为我们提供服务，但因为感到有压力（怕不中标，即使这次中标了，也不能一劳永逸，因为每年都要进行招标和考核），所以现在的服务比以前更规范、更好了，他们改进了服务内容、提高了服务质量，价格也比原来低了。通过公开招标，我们确确实实得到了实惠，真正的物美价廉。还有，虽然物业公司还是原来那家，但这次是通过政府采购招标产生的，便少了很多嫌疑，说话、办事也硬气了。
笔者认为，集采机构之所以能获得采购人的好评，原因有很多，但最主要的还是因为通过竞争机制，使采购人以较低的价格得到了更多、更好的服务，这正是政府采购的精髓所在。
（作者单位：上海市政府采购中心）
