您家的物业费交了吗?近几年，物业公司和小区业主，关于物业费收缴的纠纷不断升级，业主为了维权，很多人采取了拖欠或者干脆拒交物业费的方法。恼人的物业费，不断点燃业主和物业公司之间的火药桶。那么面对物业费难收的老话题，如今大中城市物业费收取情况有变化吗?物业公司和业主各自又遇到什么新问题?人大代表是怎么建议的?主管部门有哪些新举措?
【记者调查】物业撤出世纪花园一片狼藉
昨天，记者在高新区世纪花园看到，小区各个出入口的门卫室已经空无一人。小区里的垃圾桶全都塞满，一片狼藉。多名业主告诉记者，物业公司已经不干了，主要是嫌物业费太低。
据该小区一名知情业主介绍，世纪花园原物业方——新港物业公司已和业主委员会的合同早在去年年底就到期了。新港物业当时提出，要么加钱，要么走人。但由于价格一直谈不拢，僵持了将近4个月。最后，新港物业终于不想再等了。“之前物业费便宜，2毛多，说是要涨价，和业委会协商。要涨到8毛还不行，说是要一块多，后来一块多也不干了。”
随后，记者找到该小区所在的新升社区。令人大跌眼镜的是，社区服务中心的大门口也是垃圾围城。社区副主任史一君告诉记者，这些垃圾的存在是由于居民不满社区处理结果而堆放的。“我们已在协调。现在业委会和部分业主意见不统一，到底是先聘请物业，还是先处理遗留问题，达不成一致，我们还在协调中。”
据悉，目前市住建局已经介入协调，当务之急是尽快启动新的物业招标程序。市住建局物业管理处处长丁乔华说：“物业公司在合同结束或在合同履行中提前90天提出书面申请，告知业委会以及社区和当地物管部门，就可解约。物业公司的做法没问题。对于目前的真空地带，基层社区和当地物管部门有义务尽快牵头启动招标，社区应该代为暂时管理。”
【现状解析】收缴率低物业企业深陷怪圈
与新港物业公司一样，如今，一些物业企业陷入了“亏损——降低成本——服务质量下降——居民不满——物业费调价难——亏损”的怪圈。
丁乔华说，根据他手上的一组数据，姑苏区范围内34个定销房小区的物业服务公司没有一个是盈利的。其中亏损的有27家，收支持平的是7家，部分老新村的物业费收缴比例低到30%左右。
在今年初的市人代会上，时岚等多位人大代表通过走访调研，形成了关于加强小区物业管理的建议。
时岚说，在调研中发现，随着苏州市住宅小区的大量建成，配套的小区物业管理已很普遍。但住宅小区物业管理往往存在着企业职责不落实、从业人员综合素质差、住户财物被盗、小区配套设施被移用、小区居住环境管理不善等问题，从而频频引发小区业主与物业企业的矛盾。
【建议点击】住宅物管政府应起主导作用
时岚在建议中提出，要将住宅物业管理纳入政府社会管理内容。她认为，对于物业管理，政府应该起到主导性的作用。“主管部门应加强对物业服务企业的行为监管，制定符合实际的、可操作性更强的实施细则。
此外，时岚提出，相关部门应该研究制定物业服务费政府指导价发布机制。政府主管部门根据物业的设施设备、环境保洁、保安和物业服务内容、服务质量、服务成本等因素，依据本地区物业服务等级标准制定相应的物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布，引导业主、企业根据住宅区情况合理确定物业服务具体收费标准。
【直击难点】成本上涨物业侵占额外收益
在采访中，丁乔华介绍，苏州的物业费矛盾主要存在于定销房和10年左右的普通商品住宅，不少社区的物业费标准至今仍维持在上世纪90年代末的水平：0.55元/平方米左右。然而，仅以保洁员月工资为例，已由当年460元上调至现在的2500元。面对物业服务收费与成本的倒挂，不少物业公司想办法开源节流，也因此和业主产生新的利益矛盾。
为了缓解压力，有的小区甚至把地下室腾出来作为库房出租，还把社区的电灯全部改为节能灯。不少物业公司为了把经营损失捞回来，在停车收费、出租地下室、广告收益上打起了主意。但是这些收益原则上应该属于全体业主所有，只有经过三分之二以上业主同意才可以取得。事实上有很多物业公司在没有通知业主的情况下，侵占了这部分收益。这也是近几年物业纠纷出现的新矛盾。
“就从全市的情况来讲，物业费收缴率比较高的小区，二手房都比较好卖。但也有相当一部分百姓认为，服务是应该的，但钱尽量少交，这个就有问题了。”丁乔华说。
确实，在不少市民眼中，物业管理主要是看门、打扫卫生、绿化、维护公共设施等。那么专业的物业管理到底是在做什么工作呢?
“物业管理是由秩序维护(保安)、绿化保洁、工程设备维修和客户服务四大块组成的，主要负责物业公共部分、共用部位管理与服务以及有偿的代办服务三大类。常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体管理、房屋设施、设备管理、环卫管理、治安、车辆道路、绿化保洁等。”丁乔华说，物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，作为业主还是开发企业，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。物业管理公司相当于负责地产开发公司开发楼盘的售后服务。
【权威回复】物业管理行业需要“转型升级”
苏州将采取哪些可行的办法来缓解小区物业管理之痛?记者采访了市住建局副局长费元龙。他认为，物业管理受到越来越多人重视，我市物业管理需要“转型升级”，需要更多优秀的专业人才加入到这个行业。
“每个物业公司至少要有一名物业管理师，许多管理项目都需要有物业管理师签字。”费元龙说，根据2005年国家发布的《物业管理师制度暂行规定》第二十八条规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任，“这可能是未来的发展趋势。”
采访中，费元龙表示，目前我市存在物业管理从业人员受教育水平较低，行业薪酬竞争力很低;在社会评价方面，物业管理行业的社会地位不高，市民对物业管理行业的偏见普遍存在，所以导致了许多物管专业人才匮乏。
据介绍，注册物业管理师有何职责，目前还没有明确的规定，但未来可能会成立物业管理咨询公司，以独立法人的身份去规范物业管理合同，或是提供咨询服务。
“今后，随着注册物业管理师制度的普及，注册物业管理师将与物业服务企业资质评审挂钩，具备一定资质的企业才能承接相应的物业管理业务。”费元龙说。我市已有不少物业公司鼓励员工考资格证，有的公司还为取得物业管理师资格证的员工加薪，“钱”景十分看好。
今后的物业管理人员应该具备怎样的素质?费元龙表示，首先，要有相关专业知识背景。比如对土建以及专业的工程设备系统能有基本的了解。其次多了解市场动态信息，以及新技术的运用、实施，比如绿色节能技术等;接着就是平时多关注政府相关政策、法规，这样有助于更好地解决与业主可能发生的纠纷。
【微信互动】
如何缓解小区物业管理之痛?本月的《民生·民声——人大代表直通车》栏目，在姑苏晚报官方微信上就小区物业管理中最为突出的小区物业收费、管理、服务等多个方面展开讨论。
对于“您所居住的小区物业在哪个方面最需要改进?”这一问题，在参与回答问题的市民中，有将近一半的市民认为，所居住的小区物业要“加强车辆管理，停车要有序。”有21%的市民认为“降低物业费，财务要向业主公开。”另有21%的市民认为，要“加强安保，让我们住得更安心。”持这三种观点的市民占到了回答问题总人数的89%。
