二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析
我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙，现分别对其优点和不足进行分析整理，以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知，我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制，就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制，因此，对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析，即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析
1.前期物业管理机制的优点
前期物业管理服务阶段，是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点：
第一，前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主，拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权)，乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会，相当于试用期，如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同，如果工作不尽人意，业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。
第二，前期物业管理能够完善小区物业的使用功能，减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内，就必须进行前期物业管理，从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决，减少后遗症。
第三，前期物业管理是为后期管理做好准备，便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意，继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后，如果前期物业服务已经工作到位的话，那么对后续的物业管理活动十分有利，可以更好地提高日后的工作效率。
第四，前期物业管理，不但能保证业主的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪，减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
积极而主动地开展前期物业管理介入活动，是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应，也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外，物业服务企业介入越早，对开发商越有利，许多不尽人意的设计只要稍为改动，就会达到满意的效果，而且在多数情况下，还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此，前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动，并且在相关法律条文中也做了详细规定，是物业服务过程中不可或缺的环节。
2.业主大会选择机制的优点
在小区入住率超过50%后，既可组织召开业主大会，形成小区的最高权力机构，便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有：
第一，业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业，完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者，是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此，只有选择符合小区业主要求的物业服务企业，才可以使业主获得满意的物业服务。
第二，由业主大会选择物业服务企业，可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业，可以通过竞争选择收费最合理，服务最到位的物业服务企业，使小区业主获得真正满意的物业服务，使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。
第三，由业主大会选择物业服务企业，可以减少业主和物业服务企业的矛盾，有利于激发物业服务企业的服务意识，淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段，还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业，就可以使物业服务企业真正对业主负责，由业主视其工作质量决定其去留，从而提高物业服务企业的服务水平，减少其与业主之间的矛盾。
(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析
1.前期物业管理机制的不足
前期物业管理机制虽然有很多优点，但是在实施过程中也存在着许多不足，其缺点可以归纳为以下五个方面：
第一，前期物业服务合同不规范，建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任)，没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
第二，物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎，被之后的业主大会所解聘，其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理，若移交不完整，很多隐蔽问题无法发现，那么责任认定就存在困难。
第三，业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
第四，前期物业管理招投标不规范，开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系，多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
第五，物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。
2.业主大会选择机制的不足
业主大会成立后，业主对物业服务企业的选择就有了自主性，但是这一机制也存在着一些不足。
第一，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善，导致业主大会的成立存在一定的困难，我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了，物业管理区域内全体业主组成业主大会[6]。但是在执行过程中却很难成行。
第二，容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同，对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样，业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业，也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见，在没有解决旧有问题的情况下，很容易引发业主之间，业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。
