三、 对完善当前机制的建议
当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足，其优点应该进一步得到发扬，继续贯彻前期物业管理机制，并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作，那么此种机制是可以得到肯定的。但是，在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方，需要不断地改进和完善。因此，为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制，特提出以下建议：
(一) 不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理
1.规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，提出以下建议：
1) 加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识;
2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;
3) 建立健全招投标备案制度;
4) 培育和发展招投标中介服务机制;
5) 建立和完善物业管理的仲裁机构;
6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
2.制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定：“建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此，为完善这一模式，提出以下建议：
1) 建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《物业管理条例》规定，使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益;
2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;
3) 业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
3.规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以， 规范前期物业管理服务合同 ， 不但有利于建管衔接 ，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议：
1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神，建设单位与选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同;
2) 双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;
3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法;
4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。
综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。
(二) 不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制
1.业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定，尽管可能出发点是为了大家的利益，但往往会好心办成坏事，得不到业主的认同和理解，反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会，业主委员会在执行业主大会决定时，更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来，规定需要及时向业主公告的内容，应当及时公告，做到整个过程透明化，积极听取、采纳业主的意见和建议。
2.应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记录。
3.保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数，以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是，少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话，业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系，真正做到所有业的利益最大化。
参考文献
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