屋顶花园之权属及使用问题

案情回溯

开发商为了吸引购房者，常常与购房者签订合同，将屋顶花园出售给特定业主，但是双方往往因为屋顶花园的权属问题产生争议。

某业主购买了某小区顶楼住宅一套，房屋预售合同中写明：屋顶花园归顶楼业主使用，相关面积不在产权证中体现，楼下业主对此无使用权。后来，该业主因屋顶渗水问题，要求物业服务企业对屋顶进行免费维修，但业主委员认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，小区内屋顶楼台应认定为专有部分，不属于专项维修资金的使用范围，因此拒绝支付维修费用。因不能达成一致，业主诉至法院。

本案中双方争议的焦点在于该屋顶花园是该业主的专有部分还是全体业主的共有部分。基于屋顶花园功能的特定性，结合相关的法律规定，笔者认为屋顶花园应属于全体业主共有。

屋顶花园之权属

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。”屋顶是建筑物的基本结构部分之一，没有屋顶，房屋从结构上来讲是不完整的，甚至无法称之为房屋，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于全体业主共有，而屋顶花园无论采用了何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应为业主的共有部分。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”因此，开发商在购房合同中擅自将屋顶花园出售给特定业主，侵犯了其他业主对屋顶花园的共有权。

而本案中业主委员会认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该屋顶规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为专有部分，这种观点实际上是不成立的。本案中的屋顶花园与该司法解释中规定的规划上专属于特定房屋的露台等专有部分不同，屋顶花园作为屋顶的一部分，属于房屋基本结构之一，不可能专属于特定房屋，仅由特定业主使用而不涉及其他业主，因此不能依据该司法解释将屋顶花园认定为专有部分。

业主对屋顶花园权利的实质

既然屋顶花园是全体业主的共有部分，业主可以约定屋顶花园归特定业主专属使用，但并不代表该特定业主对屋顶花园有专有所有权，实质上该业主获得了对该共有部分的专用使用权。共有部分的专用使用权是指：本来应由各区分所有权人依固有使用方法共同使用的部分，设定“专用使用权”，由特定人专属独占使用的情形。特定人对专用使用权的行使，仅可在设定目的的利益限度内对共用部分享有使用权。因而，区分所有权人于不妨害专用使用权行使的范围内，也可以利用专用使用权的客体。该特定业主该共有部分所享有的仅是一种使用权，而且此种使用权的行使，通常会受到一定的限制。本案中根据房屋预售合同，原告所享有的仅仅是使用权，而不是所有权，而且其使用受到限制，如必须保持原构筑物的原状、无条件配合有关部门进行正常检修、必须遵守小区文明规范和公共契约的所有规定。

专用使用权包括权利和义务两个方面的内容。首先，特定业主对该共有部分享有占有、使用、收益等一系列权利。专用使用权人最为重要的权利为对该共有部分进行使用和收益，专用使用权人可按合同中约定的方式和范围对该共有部分加以利用并取得收益。专用使用权人还可以为使用收益目的在该共有部分上为一些必要的附随行为和增设必要的附属设施，或者在专用使用权设立的利益限度内对该部分做一些简易的修缮。相应地，专用使用权人也应承担一定的义务。专用使用权人应当按照约定的方式和范围对该部分进行使用，依约定支付相应的使用费，并承担对该部分设施的维护和保持义务。

屋顶花园使用之相关问题

屋顶花园使用权之设立

根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

基于屋顶花园属于全体业主共有，而且屋顶花园使用权的设立是关系到共有和共同管理权利的重大事项，因而应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，约定在不损害其他业主共有权的前提下，由该特定业主对屋顶花园在合同约定的范围内享有专用使用权。

屋顶花园维修费用的分配

在明确了业主对屋顶花园权利性质的前提下，双方还面临的一个实际问题是屋顶花园维修费用应由谁承担，对此，笔者认为应根据实际情况而定。

首先，若损害是由于该特定业主使用不当导致，应由该业主承担维修费用。业主在修建屋顶花园时，可能忽视业主的共同利益和房屋的安全问题，乱搭乱建，无视房屋承重和防水、防漏，给屋顶平台带来安全隐患，损害全体业主的权利。根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第三款的规定，应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用，不得从住宅专项维修资金中列支。该特定业主在对屋顶花园享有使用收益等权利的同时，负有按约定进行使用的责任，如果该业主违反约定，使用不当造成损害，则应依约定承担维修责任，支付维修费用。该特定业主对共有部分的人为损害也构成了对其他业主共有权的侵犯，理应承担赔偿责任。

其次，若损害为非使用原因导致，维修费用应从住宅专项维修资金中列支。根据《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”住建部《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”由于屋顶花园仍属于业主共有的部分，因此若损害为非使用原因导致，其维修费用应从维修资金中计支。