《现代物业·新业主》杂志于2006年第4期刊登了秦小南先生《论物业管理阶段的划分》一文(以下简称“秦文”)，现笔者就该文的一些观点与大家共同探讨。
房地产企业工作阶段划分
1、“秦文”将房地产开发分为三个阶段，其所言开发环节，实际已包含了建设内容，文中说“土地的使用权逐步形成产品”，笔者认为该提法欠妥。众所周知，土地为国家所有，是自然资源，而非任何“产品”，更非开发商开发而逐步形成的产品，开发建设环节实际是土地使用，物业逐步形成，从而获得这个新物业产权的过程，只有等竣工验收，办理法定手续后才真正形成产权物业。
在该环节中，“秦文”在图中标注了“初期物业管理阶段”，此注值得商讨。开发建设环节实际是原材料(包括土地)——半成品(在建房)——成品房的过程。如果我们把物业管理所称“物业”定义为“已建成物业”的话，那么在这个环节中“物业”尚未形成，因此开发商并没有对其管理的客观实体(物业)存在，开发商的工作是对开发建设过程进行策划、实施、管理和控制，其具体工作内容可包括工地使用开发管理、材料管理、施工管理(含在建房管理)、质量监控管理、资金运作管理等等，而不是对“已建成物业”的“实质性”管理，是完全两个不同的概念。我个人认为开发商不存在“物业管理”概念，不管是否“初期”。
2、“秦文”在追求理论性的同时也由于抽象化而模糊了房地产开发的真正环节，房地产开发过程变得虚幻，无法具体表征描述，笔者甚为不解，笔者主张仍按房地产开发实际过程节点来表征其过程，既具体且明确。拙文的附图，供以对比和讨论。
房地产开发与物业管理阶段示意图
关于物业管理阶段
笔者认为“秦文”描述比较复杂且混乱，特别是“早期介入”，请允许笔者这里使用拙文的定义，因为“秦文”对这个阶段的标称有如此之多，如“初期物业管理”、“初期物业介入”、“早期介入”、“前期介入”、“指导阶段”，而且后面叙述中又环中套环，一分二分再分，又是“辅助”又是“正式”等等不知所云，笔者难以苟同。
1、“秦文”说“初期物业介入：与开发商签订顾问型物业服务委托合同……”，笔者认为此处“委托”易与后面前期管理阶段之“委托”混淆，不妥贴。此时，开发商请物业公司做的仅就“顾问”内容，并无“委托”的实物对象存在，就“秦文”在其后所述“促进规划合理、设计优化……”，也没有任何开发商委托事项，其内容全系顾问咨询性质。
2、“秦文”说“初期物业管理阶段：……划分从规划为起点，业主入住之日为终点”。而后又写到初期物业介入阶段“开发商在项目的土地开发阶段的初期就希望和具有知名度的物管企业签约……”，此说与前不一。笔者认为，理论上，从房地产项目立项、可行性研究时即可介入，物管企业可向开发商提供其丰富的历史楼盘经验及业主期望需求。从而成为早期介入的理论起点。
至于终点，“秦文”设为“业主入住之日”也是不对的，应为物业接管验收之时，此说有《物业管理条例》及建设部《前期物业服务合同(示范文本)》佐证。因为前期管理的起点正是早期介入的终点。而业主入住显然在其后，已系前期管理的范畴。
3、“秦文”设定前期物业管理阶段起点为“住宅出售后”是不正确的，这也是很多业界人士常常混淆的，认为法律规定开发商在签订买卖合同前必须与选聘的物业管理企业签订项目前期物业服务合同。因此，想当然，前期物业管理也就从卖出第一间房时开始。上面笔者已述及《物业管理条例》及建设部《前期物业服务合同(示范文本)》，大家只要认真研读这两个文本就不难判定前期物业管理起始于“接管验收”。
问题的关键，是大家把“签约”和“执行”混淆了，今日签约不一定今日执行，往往今日签署的是若干时间或某条件成熟以后执行的合同，“前期物业服务合同”正是这类合同。前期物业管理的起始点是合同执行点而非签约点。而执行点是“接管验收”而非“住宅出售”，因为后者往往是“预销售”，其时房屋尚在建，尚未形成物业，故并无管理之对象实体存在，只有在“接管验收”后，该管理实体才真正交到物管企业手上，才开始“前期管理”。
那么有人会问，签约后到执行，其间属于什么，毫无疑问，属于早期介入阶段的尾期。早期介入特点笔者已在拙文中叙述，非法定。由开发商自主决定请或不请物管企业介入，另行约定，而这些约定不在“前期物业服务合同”中。虽然有时为操作方便，会把其间的一些早期介入内容的条款附加在“前期物业服务合同”中，但那只是操作上的简便化，并不影响“早期介入”与“前期管理”阶段划分的理论定位。
4、“秦文”设定前期物业管理终点为“业主委员会成立前”，陈述不规范准确，应为：“在业主、业主大会选聘物管企业之前”(《物业管理条例》第二十一条)，以免造成物管企业是“业主委员会”选聘之误。
关于“顾问”和“全委托”
前已述及，早期介入阶段只有顾问并无委托实体和委托事项，因此“秦文”称“顾问型委托”之“委托”是不存在的，至于其再分为“介入阶段”和“指导阶段”笔者认为是没必要的，这两个工作内容是交叉重叠的，特别是早期介入的后期。当然，也不存在截然的“转化”之说。
特别不能理解的是“秦文”称“在阶段转化中，服务对象由单一的开发商转为开发商与物业管理企业”。这完全模糊混淆了早期介入顾问合同的法律主体的关系。
一般来说，开发商请物管企业顾问有两种可能：
第一，该物管企业仅做顾问，开发商自己有一个下属的“儿子”物业公司;
第二，由物管企业先顾问(早期介入阶段)后委托管理(前期物管)。
对于第一种，常常叫“顾问型”。“顾问型”是开发商聘请物管顾问企业，与之签约。因此法律主体是开发商与顾问企业，与其“儿子”并无法律关系。当然“老子”希望顾问公司教会“儿子”，也会写入合约。这时服务内容可包括“老子”和“儿子”。即使如此，顾问企业也只对“老子”负法律责任，其服务的法律关系也只能是“老子”，是不能转化为“儿子”物管企业的。
对于第二种，毫无疑义，先做顾问，然后顺势进入前期管理，这就是“全委型”。
“秦文”还提出“全权型委托……工作服务对象是开发商、第三方承建商、物管企业及小业主”，笔者不知道物管顾问企业对第三方承建商提供什么服务?他为此付费了吗?既然已经全权委托我了，怎么还又出现了另一个我必须对其服务的“物管企业”?“物管企业”对“物管企业”是什么样的服务关系?甲公司对乙公司服务，乙公司付费吗?等等，都是值得商榷的。
关于前期管理的费用
不少物管企业向开发商要“前期管理费补贴”，理由是业主入住率低，空置率高，收费率低，有未售空置房等等，这是可以理解的，但这没有法规依据，仅靠双方协商。
笔者认为，现在已有国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》出台，其第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金全由开发建设单位全额交纳”。有些地方性法规规定，按一定比例(例如70%)交纳。这便是空置房物管费的依据，物管企业据此向开发商主张前期管理费用。
笔者的观点
现将笔者的观点表述如下，可作对比，可作研讨，热忱欢迎物管专家们赐教。
1、早期介入
系指物业接管验收之前，物业管理企业从今后物业使用者、管理者角度积极参与房地产开发建设的行为。其相关法定意义和特点是：
(1)非法定，非强制性;
(2)由开发商自主聘请物管企业参与，签订合同(顾问合同);
(3)顾问性质，物管企业对房地产开发无指挥权、决定权，只有顾问建议权;
(4)物管企业没有管理物业的客观对象和职能，因此这阶段无管理可言，不能称“早期管理”;
(5)工作内容仅(或主要)涉及规划设计和工程施工建设，无秩序维护和环境保护等;
(6)费用由开发商全额承担。
2、前期管理
按《物业管理条例》，系指“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业”的管理行为。
从《物业管理条例》第三章“前期物业管理”11个条款来看，物管企业所涉管理内容最早应涉及到“物业承接验收”。
其相关法定意义和特点是：
(1)法定;
(2)由开发商按相关法规招投标选聘物管企业，签订“前期物业服务合同”(委聘合同);
(3)管理性质，物管企业在接管验收后取得了物业管理的客观对象和职权，因此可以在法规和合同规定范围内行使管理职权;
(4)有管理权限，并非仅仅是“介入”，因此这阶段不能称为“前期介入”;
(5)工作内容涉及物业管理全部服务：运行、维保、秩序维护、环保等;
(6)费用，业主交纳的物业管理费。
