回想在过去五十年中办公空间的变化，从最早的格子间到大开间，然后到“长条”，现在越来越灵活了。从办公空间角度来讲，从原来70%或者更高的私人办公空间和30%或者更低的公共空间，转变为70%或60%的公用空间到30%或40%的私人空间。
随着科技的发展，办公空间的利用一定会改变，未来可能会对写字楼的分级标准产生影响。
随着二、三线城市的发展，经济地位的提升，越来越多的大型企业将其业务拓展进去，优秀的创业公司也不断涌现，使得这些城市的写字楼市场也发生了很多的变化，目前，企业选址与二、三线城市写字楼市场发展状况究竟是一种什么关系呢?《现代物业》就此专访了仲量联行华北区及北京董事总经理张莹。
《现代物业》：目前二线城市的写字楼市场如何?
张莹：国内更多是从宏观层面看，我只把北京作为一个特例，很多二线城市，我们又叫1.5线城市，它们的未来都在随着北京、上海之后发生衍生变化，这些城市一定会出现供应量大量激增的这个阶段。不同的城市和不同的区域都有它特定的客户和目标群体，所以不能一窝蜂地去建写字楼，单纯为了满足政府的指标，这些项目一定会遭遇很大的挑战，但是在这样一个大背景下，有很多开发商会做不一样的事情，这些项目会永远处在一个很好的水平。如果拿北京过去做例子来看，在1998年时，北京也出现了大量的供应量，北京国贸的第二座、嘉里中心、盈科中心、盛福大厦、华润大厦同时出现，而且那时的租金水平非常低的，但是看看今天的国贸怎么样?所以对于租赁市场，一定会经历类似的波动和挑战。我们讲的投资市场，不是指散卖，而是整栋的交易，这其中会涉及各种因素，包括整个环境的影响、市场的需求、投资者、投资价值，所以不能简单、笼统地认为供应量多肯定卖不出去。
《现代物业》：目前房地产投资者依然会将区位优势和综合配套看作是首要的标准，那么不动产的估值标准是否会转变，您认为还有哪些因素是同等重要的?
张莹：您刚才说这几个因素，作为投资者来讲是非常重要的。但更重要的一点是，作为投资者，有不一样的身份，有机构投资者、保险类型的投资等，所以他们寻求的投资点会不一样，因为它的需求和初衷不一样，所以他考量的标准也会不一样。例如保险类型的企业希望的回报率不那么高，但是要更稳定。但基金或者机构投资者要求至少满足基本的投资回报率。这就是写字楼产品被大家关注的原因，它涉及了经济领域的方方面面，不像住宅一样简单，它是多样化的，除了本身的区位，还包括设施、租户构成、租约及租期的变化，甚至开发楼宇本身的年限，以及投入到市场中的变化趋势，这些都会造成很多的影响。所以，没有一个放之四海而皆准的标准，行业一直在变化，标准也是。
《现代物业》：随着互联网的广泛应用，许多世界知名的企业正在更多地实施远程办公和移动办公，也正在缩减他们对办公面积的需求，中国的企业是否也有这样的现象呢?
张莹：这是非常重要的趋势，这个也一定会发生，但是我觉得这个发生的方式，可能不是简单的在家办公。如果您回想在过去五十年办公空间的变化，它从最早的格子间到大开间，然后到“长条”，现在越来越灵活了。从办公空间角度来讲，从原来70%或者更高的私人办公空间和30%或者更低的公共空间，转变为70%或60%的公用空间到30%或40%的私人空间，我们做过分析报告，分别对办公产品和零售物业产品，我们用了大量的时间和全球的投资者及企业用户、开发商做各种各样的讨论，我们把大量的数据整理以后发现了未来趋势的变化，随着科技的发展，办公空间的利用一定会改变，未来可能会对写字楼的分级标准产生影响。例如无线的普及和成熟应用，会导致整个楼宇的布线系统发生本质的变化，原来甲级写字楼的标准为净高2.8米，有架高地台，因为架高地台的原则是能够帮助大家随意地调整空间，今后可能不需要架高地台，这样就不用浪费那么多钱了。
随着这些科技的发展，很多写字楼的办公空间高度没有2.8米，但是它的位置可能很好，原来它可能很难跻身于最好的写字楼，但是科技可以带来相应的改造、升级，使其价值得以提升。例如在北京建国门旁边的国际大厦是非常老的楼，它的格局已经奠定了没有办法吸引大客户，但是它本身位置好，因此，借助科技，它就有可能再次焕发新生。所以，科技的发展会对整个写字楼的格局产生很重要的影响。所以我们并不认为科技的力量产生的最后结果是大家都回家工作。
《现代物业》：目前采用灵活办公空间的企业多不多?
张莹：在北京的外资企业中采用的比较多，中资企业还是不多。当然还有一点，我觉得六百个人共享两百个工位，但是租的面积可能是四百个工位，因为要释放出更多的合作和交流空间，这样才能提升员工的参与度。仲量联行在北京利用灵活办公的方式刚刚开始，还不多，因为有文化的冲击，中国的一些固有文化让大家觉得“我自己要有一个空间”。但如果去香港、新加坡和其他城市，这已经非常普遍了。
《现代物业》：目前是否有数据表明，大型企业的选址正在更多地往二、三线城市转移?那么在二、三线城市当中，哪一些城市或者具备什么特点，更加能够吸引到这些企业?
张莹：第一，应该说越来越多的大型企业，特别是中资公司和西方的跨国企业公司，在中国一线城市已经植根很深，所以准确来说，我们没有看到它们转移，但是它们越来越深入地进入二、三线城市市场，以后会不会转移我不知道。但是，进到二、三线城市这不光是一个趋势，而是一个已经在发生的过程。我们公司在过去的三年里，也开了六个分公司，在重庆、沈阳等。如果您问我们觉得哪些城市最有潜力，在中国除了北上广深，我觉得重庆、武汉、沈阳、青岛、西安，还有南京，这些城市在我们这几年统计的数据中，都在成倍地增长。
《现代物业》：商业地产投资者评估投资对象的资产价值时，通常将不动产运营和管理的因素放在什么样的位置来考虑?
张莹：可以说运营和管理占整个评估的比例非常高，而且越来越高，特别是成熟的投资者。原来大家可能盖一些质量不是特别高的楼，而现在可以看到，很多新的项目都有自己的特点，但是把它们拉到一起比较，硬件标准其实也都差不太多，而且即使有一个强一些，但对于客户来讲，他也不一定那么在乎，所以作为软性的运营和物业服务，将会最终区分一个楼的好坏，或者租金水平，应该可以说是一个决定性的因素。当北京进入到成熟市场，像走进国际化都市一样，甚至到超级城市的时候，其实任何一个背景都已经有它的特点，位置已经不能说明什么问题，更多的是软性因素，软性因素是物业管理和运营，包括了对整个租户的管理。就像头等舱、公务舱、经济舱的区别，主价值本身已经归零了，增值的部分才最终使价格体现出不一样。
《现代物业》：对于具有一定实力的创业公司而言，您建议这些企业如何定制企业房地产的策略呢?
张莹：我觉得您提的这个问题非常好，因为很多的企业，特别是中国的很多企业，还没有把房地产、物业需求提升到跟公司的战略策略相关的水平，大家认为就是找房子、买个楼。其实对于一个企业来讲，最应该关注的不是当务之急——租房在哪儿，房地产的占用成本一定是除了人力资源成本以外最高的成本，应该尽快抽身出来，把这个问题解决好，否则就有可能成为影响公司发展的障碍。所以我们看到大部分的中资公司，无论是已经进入五百强的企业，还是新兴科技企业，应该说还没有公司真正理出清晰的策略，不能说因为租金低就随便接受。当然，如果市场好做，或者说利润率高时，大家不会关心这个问题，但是当我们进入到新常态时，我相信所有的企业就会倒逼过来关注这个问题，最终，企业在选址时便会考虑企业的财务模型、人事策略等是否能够得到满足。
另外，创业人群的物业需求通常是被忽略的，但其实这个群体是有很多前景的，虽然有一些孵化器，但是我们认为即使在城市的中心区，很多项目也应该通过进一步的升级、换代、改造，去面对这些企业。例如办公空间的分割以提供支持，对于我们的开发商朋友而言，这是一个很重要的市场，应该去抓住，因为这些企业有可能会很快地成长，成为很重要的企业。
(中国写字楼网为采访提供了帮助)
