物业服务人的安全保障义务

“人民的安全乃是至高无上的法律。”

——托马斯·霍布斯安全乃公民的最基本需求，当然也是物业服务的第一要义。安全要素缺失，则任何高质量的物业服务均无从谈起。在物业服务实践中因安全所引发的争议、纠纷为数不少，诸如深井吞噬幼童、歹徒入室杀害业主、墙体剥落砸伤路人……一幕幕悲剧不绝于耳，令人触目惊心，以下试举几例：

案例1：

76岁的朱女士是一名离休干部。2008年5月22日她前往位于北京市海淀区某大厦三层的证券公司办事。事后离开时在大厦大门处被旋转门撞倒，当时腿部受伤，无法站立。事后经现场勘察发现：此大厦旋转门系手动旋转门，由4扇固定在中轴上的玻璃门组成，将整个旋转门分割为4个独立隔断。调取的事发现场监控录像显示：事发当时旋转门正沿逆时针方向转动，朱女士自大厦一层内的大厅进入该旋转门内一个隔断，并随门的转动向大厦外行进，此时旋转门的转速增快，而朱女士行动较为缓慢，其所处隔断后侧门随转动撞击到朱女士背部，导致朱女士摔出门外。旋转门上及附近未设置警示标志，亦无专门人员看护。朱女士受伤后被送至中国人民解放军总医院救治，经诊断为左股骨头置换术后假体周围骨折。伤者住院治疗16天，还进行了股骨头手术。住院期间共花费医药费51035.61元。受害人朱女士认为，物业公司是该大厦的管理人，其旋转门存在安全隐患，未在旋转门附近贴有警示标志，也没有保安人员值班，故起诉至法院要求物业公司赔偿其各项经济损失及精神赔偿6万余元。物业公司则辩称，朱女士是在走出旋转门后摔倒的，与物业公司无关，因此不同意朱女士的诉讼请求。

案例2：

某日清晨，家住某市某小区二期9号楼的16岁女中学生陈柏茵像往日一样走出家门去上学。在刚走出楼门约5米远的地方突遭天降坠落物袭击。一块长约1.5米、厚约2厘米的水泥块从9号楼11层的外墙上脱落，正好砸在陈柏茵的后脑上。当时伤者血流如注，家人随即将其送到附近的东湖医院救治。不幸的是虽经医务人员3个多小时的全力抢救，最终受害人还是因伤势过重而身亡。据当时参与抢救的医生事后介绍，掉落的水泥块竟将小茵的后脑砸开了3厘米深的伤口。事发地点位于某高档楼盘，交付使用已有9年时间。受害人家属认为该小区的物业公司负有责任并向其提出了赔偿要求，而物业公司则认为此事纯属意外事件。然而不管物业公司如何辩解，令人痛惜的结果已成事实：少女正值花季，生命却悄然逝去，有如鲜花陡然凋谢，留给家人的却是无尽的哀思和痛苦。

以上伤害案，作为物业服务人的物业公司对于受害人的赔偿请求都提出了自己的抗辩理由，前者认为是受害人自己不慎摔伤，与自己无关;后者认为纯属意外事件，并非自己过错等，由此一系列尖锐的问题便随之而来：物业服务人在其服务区域内，对于业主及其他人的人身及财产安全是否承担义务?如果应承担，是什么性质的义务：道德抑或法律?义务的范围又有多大?事关生命财产安全，关系重大，对此不容含糊其辞，必须明确作答。

笔者认为，回答这些问题首先应当寻找法律依据，依法作出判断。2003年《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。” 《物业管理条理》规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。” 依照上述我国的现行法律法规的规定，对于曾经长期困扰着我们的那些问题，其答案已不言自明：物业服务人在物业服务区域内对于业主、物业使用人、第三人负有法律上的安全保障义务，违反该义务，就应当承担相应的法律责任。

物业服务领域的安全保障义务来源于民法所确定的一般安全保障义务。所谓一般安全保障义务，是指义务人对于特定的权利人所承担的确保其免受危险侵害的法律义务。在服务行业，法律所确定的经营者的安全保障义务的内容是：经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入服务场所的人、公共活动的组织者对于活动场所内的人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。具体到物业服务领域，物业服务人的安全保障义务，则特指物业服务人在物业服务区域内对于区分所有权人、物业使用人及其他不特定第三人(以下简称权利人)所承担的确保其人身及财产安全的保障义务。物业服务人的安全保障义务实际上就是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸。由于物业服务自身所具有的特点，物业服务人的安全保障义务除了具有一般安全保障义务的基本属性以外，还有其特殊性。

首先，从法律关系主体的角度看，安全保障义务的义务主体显然应为物业服务人，包括从事这一行业的法人和自然人。与此相对应，安全保障义务所保护的权利主体首先是区分所有权人，即业主。除区分所有权人之外，还应包括依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人，即物业使用人。对于这两类权利主体，由于其为物业服务合同的相对人、物业服务的接受方，一般不会有任何异议。在区分所有权人和物业使用人之外，作为安全保障义务所保护的对象，还应当包括进入物业服务区域的其他人，对于物业服务合同而言，他们属于第三人，具有不特定的性质。而不特定的第三人实际上代表社会公众，是公共利益的化身。

其次，从法律关系的客体来分析，安全保障义务所指向的对象显然是义务人即物业服务人的行为。行为通常包括积极的作为和消极的不作为两种形式，而安全保障义务所针对的主要是作为。它要求物业服务人按照物业服务合同的约定，认真、勤勉。全面而适当地履行义务。在履行义务的同时，应尽合理的注意义务，不得因疏忽而置权利人于危险之中。

物业服务人的安全保障义务系为权利人所设立。在物业服务区域内，针对权利人的安全风险来自多个方面，这其中既有物的因素，也有人为因素。安全保障的重点应当是消除物业服务区域内的各种危险源，防范损害的发生。因此，从安全保障义务的内容角度看，该项义务所涉及的范围应包括以下几个方面：

● 硬件系统

设施设备之安全保障

依据《物业管理条例》的规定，物业服务区域内物业服务合同约定范围的相关设施设备、场地应当安全可靠。物业服务人应确保其处于良好状态并维持正常、安全运行，无安全隐患。在此需要特别指出的是消防和电梯安全，因为在物业服务实践中因这两类设施的安全隐患所引发的安全事故较多，后果特别严重，自然也成为物业服务纠纷的焦点之一。对于消防设备，物业服务人应认真执行消防方面的法律法规;关于电梯安全，物业服务人应当依照国家有关规定，使电梯运行符合物业服务区域内的电梯安全的特别要求，安全合理使用。

上述“物”的方面之安全保障要求，除了上述要求硬件设备符合安全要求的静态的义务外，物业服务人对相关的设施设备应当进行经常的、勤勉的维护，使它们一直处于良好的运行状态。这是对物业服务人的动态的要求。它要求在整个服务过程中，物业服务区域的各项设施设备在运行过程中始终符合安全标准。 只有这样才能在硬件方面为权利人提供一个安全的居住使用环境。

空间安全

物业服务区域面积大，覆盖范围广，对于这一特定空间范围，物业服务人依据安全保障义务，应当使该空间持续保持安全状态，随时消除和清理各种可能的危险源。例如清扫在地面的积水、积雪，避免人员滑倒摔伤;在停车场所随时保持通道畅通等。这里所谈到的空间不仅仅指平面的地表空间，同时也包括立体的、纵向空间。对于来自空中的危险同样不能忽视。后案就是典型的空间安全隐患导致行人身亡的惨痛案例。因此纵向空间的安全理应引起物业服务人的重视。在日常服务中物业服务人应为权利人消除隐患，避免这些天降异物所引发的“飞来横祸”。

信息安全

传统意义上的安全保障主要是针对人身、财产等物质实体而言，并不涉及其他。但笔者认为这种理解显然已经不能适应当今的社会现实。当代社会早已进入信息时代，信息作为一种新型社会资源和生活要素已渗入社会各领域，深刻地影响着人们的日常工作和生活。信息能够直接产生利益，当然也能影响和改变权利人的社会关系。使用不当，就可能损害权利人的利益，有时甚至是重大利益。因此在当代，信息安全不容忽视。对此，很多人已有切身感受，我们不都曾经或正在遭受垃圾短信骚扰之苦吗!物业服务人，由于其了解和掌握作为业主、物业使用人的部分个人信息，因此应当妥善保管，避免因泄露而给权利人造成损害。信息安全理应为信息时代物业服务人对权利人安全保障义务的题中应有之义。

人员

物业服务人对于可能出现的危险应当采取必要的安全防范措施，配备数量足够的、合格的安全保障人员。

● 软件系统

消除内部的不安全因素，创造安全环境

物业服务人应当建立健全内部各项管理制度并在实际服务过程中全面认真落实，确保向权利人提供的服务内容和服务过程安全周到。如果服务内容或者服务的过程存在对权利人人身或财产造成损害的危险，就属于内部不安全因素。

外部不安全因素的防范，制止第三方侵害

主要是指通过物业服务人员的服务工作，照顾、保护权利人的人身、财产安全免受来自外部第三人的侵害。

不安全因素的提示、告知、说明、劝告、协助义务

物业服务人应当对各种可能出现的伤害和意外情况做出明显的警示，比如刚刚做过清洁的地板较滑，应当设置“地板未干，小心滑倒”字样的警示牌。这样的警示或者是为了保护权利人安全之需要，或者是为了公共利益之要求。物业服务人对于可能出现的危险应当对权利人进行合理的说明，对于有违安全的权利人应当进行劝告，必要时应通知有关部门采取必要的强制措施。

以上分析明确了物业服务人的安全保障义务的具体内容。结合这些分析，我们再来看具体个案，结论就变得清楚明了。在前案中，大厦的物业公司作为物业服务人，对于旋转门设施应当确保其设备安全正常，并通过例行维护保障日常安全运行，随时消除安全隐患。而该大厦正门处的旋转门存在着运转速度过快，可能危及出入行人安全的危险因素。对此，物业公司理应及时发现并通过技术维保措施进行维修，调整转速;同时，还应当在旋转门附近设置相应警示标志或保安人员，提示出入该门的人员谨慎慢行，特别是当老人、孩子使用时采取控制速度等措施，以避免事故的发生。而该物业公司未能预见到上述危险并采取相应的保障措施，主观上对于朱女士的摔伤存在过错，应当对其由此给受害人朱女士造成的经济损失承担相应的赔偿责任。正是基于这些理由，北京市第一中级人民法院最终判决该大厦的物业公司对受害人合理的经济损失予以赔偿;在后案中，物业公司未能通过日常检查及时发现9号楼11层外墙墙体出现的随时可能脱落的水泥块并立即采取措施进行维修以消除危险源。该物业公司作为专业的物业服务企业有能力做到这一点，但因其疏忽，没有尽到相应的注意义务而放任危险存在，进而导致损害发生。该物业公司对于受害人的死亡存在过错，其疏忽与损害结果之间存在因果关系，因此当然应当承担赔偿责任。

惨痛的案例浸润着无尽的血和泪。对于危险和损害，与其亡羊补牢莫如未雨绸缪。悲剧不应重演，生命之树应当常青。在《侵权责任法》即将出台之际，笔者衷心希望每一个物业服务人都能牢固树立安全保障义务的意识，明晰义务之所在，认真履行自己的安全保障职责，防患于未然，切实保障所有人都能够尽享安居之乐。

参考文献：

[1]张新宝.侵权责任法.中国人民大学出版社，2002年版.

[2]张新宝，唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务.中国民商法律网.

[3]麻昌华，周全福.论公共安全注意义务的设立.中国民商法律网.

[4]张艳双.论经营者的安全保障义务及责任.中国民商法律网.

(原载于《现代物业·新业主》2009年第3期)