20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和推进，业主-维权作为一种普遍现象在全国大中城市广泛涌现出来，并成为城市居民居住生活的一项重要内容。根据长期观察和调查，商品房小区的业主-维权运动大多经历了一个较为相似的发展过程。本文拟对这一发展过程的各个节点进行详细分解，以加强和深化对业主-维权现象的认识和理解。
1.发现权益被侵害
业主-维权的产生和出现起因于自身合法权益被侵害。但对于绝大多数刚入住小区的业主而言，他们事实上并不知道也不关心自己究竟享有哪些权益，这些权益又分布在哪里。在很多情况下，业主认识到自己的权益被侵害都是始于在小区生活中遇到了这样或那样的麻烦和问题，诸如房屋出现裂缝、阳台漏雨、停车场使用不便、开发商使用临时电导致小区经常停电、公建配套设施未到位、小区像个“大工地”等等，这些问题使得业主自身有了切肤之痛，于是开始思考应该如何行动来维护自身权益。从这个意义上来讲，业主对自身权益的认知是一种反向建构的模式，即当权益被侵害了，才认识到自身权益的存在。当然，也应当看到，这种权益被侵害并不会直线性地导致维权行为的发生，而是会积累到一定程度之后在某个偶然节点一触即发。
2.成立临时维权小组
刚开始，单个业主可能会希望通过与开发商、物业管理公司协商或者借助法律手段等方式解决问题。但是，面对强势的房地产商利益集团，其尝试多以失败告终;而且，由于人、财、物成本巨大，这种单打独斗式的个体维权往往很难长久维系。通过互联网上的互动和日常接触，某些业主开始注意到小区中存在一些与自己“同病相怜”的业主，他们都面临类似的问题，遭遇过类似的失败经历，于是这些原子化的个人开始逐步联合起来，一起分享维权经验、探讨维权策略、制订维权方案，形成小组维权的趋势。
应当说，在早期发起维权的特定阶段，维权小组确实发挥了不可忽视的重要作用，并为后来的业主委员会奠定了重要的人员和组织基础。据笔者调查，许多业主委员会的成员都是从起先的维权小组领头人和积极分子发展而来。但由于维权小组属于一种比较松散的组织集合，且没有正式的法律地位，所以在一些重大共有利益问题上往往作用有限、无能为力，由此业主就不得不走向成立业主大会、选举业主委员会这一步。
3.设立业主大会,选举业主委员会
业主委员会的选举产生是业主-维权发展的关键分水岭，标志着业主-维权运动进入到一个崭新阶段。无论是业主、物业领域的专家，还是开发商和物业管理公司，都充分认识到业主委员会对业主-维权的重要性。商品房小区是一个纯粹的物权领地，尤其是针对共有权而言，业主的知情权、监督权、收益权等权利的行使根本无法通过单个业主来实现，而惟有通过业主大会的执行机构业主委员会才能最大程度地获得保障。业主大会的作用主要体现在两个基本方面：一个是(对外)代表全体业主的利益，与开发商、物业管理公司和基层政府的侵权行为进行斗争博弈;另一个则是(对内)规范全体业主的行为，通过制订自治规则解决业主内部之间的矛盾纠纷。从当前的社区实践来看，业主委员会实际发挥业主大会的维权功用在现阶段几乎得到了最大程度的凸显，以至于业主委员会实际上演变成了“维权委员会”。
4.清产核资，摸清家底
业主大会成立后的第一件事情就是要对整个小区开展清产核资、摸清家底的工作，即理清小区红线内共有部分和专有部分的产权登记情况。具体而言，包括：小区规划设计、土地使用权属红线范围、小区地面及地下建筑、房屋产权类型、物业服务用房及车库的产权信息、小区共用设施设备情况、市政公用设施设备情况、共有资金情况、物业使用和维护管理的相关技术资料、物业管理公司及项目管理的基本情况等等。
摸清小区家底涉及到开发商、物业管理公司，还包括政府的住建、规划部门，需要多方的配合和支持，业主自身也需要具备许多专业知识。
5.要求降低物业管理费，公示财务账目
业主委员会选举产生之后要想在小区显示作用、树立威信，通常会精心考虑、周密策划选择做几件所谓的“重要大事”，其中“降低物业管理费”就是一个最为可见、最为直接和最为便捷的切入点。在前期物业管理阶段，由于物业管理费标准是由开发商单方面确定的，且前期物管依仗其垄断地位，服务质量普遍较差，存在较为严重的质价不符问题，但单个业主毫无办法。当《前期物业服务合同》到期需要续约的时候，业主委员会首先提出的要求就是降低物业管理费，而业主几乎没有不支持的，物业管理公司也不得不进行适度妥协。
不过，对于业主来讲，物业管理费虽然暂时降低了，但终究还是一笔“糊涂账”。因此，业主委员会会进一步要求物业管理公司公示整个项目的财务收支账目。对此，大多数物业管理公司拒不公布，即使一些比较配合的公司，也只是公布一个大概，没有明细，实际上没有什么用处;更有甚者，干脆弄两套账目，一个专门用来对付业主查询，一个留作内部管理使用。
6.收回共有部位和共有收益
相较于物业管理费，小区共有部位及其收益在相当长一段时间内往往被业主忽视，许多业主也根本不知道还存在这样一大块收益。在前期物业管理阶段，这些原本属于全体业主所有的收益基本上都被物业管理公司独占，单个业主根本无法进行主张。随着2007年《物权法》的颁布实施，业主对小区共有部位及其收益变得空前关注起来。一些成立了业主大会的小区，开始积极搜罗、摸清共有部位的基础资料，进而与开发商、物业管理公司进行谈判、交涉，要求收回共有收益。对于那些一时搞不清、存在争议的共有部位，比如地下车库、人防工程、小区会所等，业委会也会向开发商、物业管理公司极力争取。由于这些小区共有部位的收益通常十分巨大，所以开发商和物业管理公司不会轻易妥协退让。由此，双方围绕共有权益的争夺就会变得相当激烈，甚至常常会伴随大量的暴力冲突和斗争。
7.解聘前期物管，选聘新物业管理公司
前期物业管理公司对小区长期盘剥，业主积怨已久。当物业管理费无法降低、共有收益难以收回的时候，业委会自然而然就会产生炒掉前期物管的念头。事实上，炒掉前期物管几乎成为每个小区不可避免要经历的一步，只不过不同小区因矛盾激化的程度不同而发生的时间有早有晚。一旦决意炒掉前期物管，小区就会与物业管理公司进入“战争状态”。随着招投标程序的展开，双方之间的阻挠与反阻挠、破坏与反破坏、谣言与反谣言逐渐升级，待到新物管即将产生之际，双方第一回合的斗争到达白热化。
那些成功选聘出新物管的小区，接下来要面临的就是新、旧物管的交接，这个过程更为艰险。旧物管坚决不撤，新物管无法进入，并常常出现短兵交接、赤膊对阵的暴力情形，或者两个物管的保安员同时驻守小区形成对峙的局面。也有小区出现物管“破坏性撤离”、“突然性撤离”的情况，致使小区日常生活秩序受到影响。那些最后成功交接了的小区，大都经历了一系列艰苦卓绝的“斗争”。某种意义上，前期物管的解聘，意味着小区主权的回归。
8.划转住宅专项维修资金
住宅专项维修资金属于全体业主所有。按照相关规定，这笔钱由业主入住时按购房款2%的比例缴纳，先由房地产商代收，然后统一归集到房地产或建设主管部门。从北京市的情况来看，由建设部门代管存在两个较大的问题：
其一，使用困难。相关报道显示，截至2009年2月底，北京市共归集到住宅专项维修资金188亿元，但只有158个小区使用了3,073万元的专项维修资金，使用率仅0.17%。
其二，增值有限。专项维修资金是笔数额庞大的款项，动辄几百万元，甚至是几千万元，而北京市住建委统一委托光大银行代管只按0.72%的活期利率计息，业主利息损失惊人。因此，成立了业主大会的小区，一般都会积极申请将这笔资金划转到小区进行自主管理。这样不仅使用起来相对方便、容易，而且能够更有效地进行理财增值。不过，真正能够成功划转的小区可谓凤毛麟角。即使如此艰难，业委会为划转专项维修资金而进行的努力也从未停息过。
9.谋求跨社区的业主联合
一些业委会在维权过程中日渐认识到，一方面，单个业委会势单力薄，从法律地位、经济基础、社会地位等方面都难以和房地产商、物业管理公司相抗衡，其背后还有强大的“行业协会组织”撑腰;另一方面，在长期的维权实践中，业主对自身权益的整体性困境也逐渐有了更深刻的认识和体会，虽然每个小区的具体情况不同，但在权益遭受侵害上面临普遍性的问题，他们认为这是一种制度性和结构性的社会问题，这就需要从一种更高的层面来进行利益表达。于是，一些业委会主任便开始倡议和发起成立“业主委员会协会筹备会”，意图影响与业主利益有涉的法律法规的制订和修改，并希望实现业主组织间分享经验、共享资源、相互支援的团结局面，也有助于进一步加强业委会的自我教育、自我约束和自律自治。
目前，全国各地都有要求成立“业委会协会”的声音，但政府部门对其审批仍处于谨慎状态，尚无一例获批。
10.参与和影响立法
从业主-维权的外在制度环境来看，现行的一些政策法规并不完全利于反而是限制了业主维护自身的权益，最为典型的就是《物业管理条例》的制定受到房地产商利益集团的影响，从而也就更加有助于他们行使权利。因此，要想真正保障和维护业主的根本利益，就需要提高业主-维权的层次，将业主的意见和建议充分反映到立法的过程之中。曾有业主-维权人士指出：“参与立法是业主-维权的最高境界”，以及“最根本的维权是参与立法”。两者的表述虽略有不同，但其所要传达的意思是根本一致的。参与和影响立法，实质上代表了业主作为一种“利益集团”的诉求，是一种公开的、正当的、合法的利益诉求，其所代表和维护的是整个业主群体的根本利益。这种维权形式所产生的效果，不仅具有形式上的意义，而且也具有实质上的意义。正如一位参加过立法活动的维权人士所说：“如果立法层看过我们的这个建议稿，对正在审议中的法规改几个字、改一两条，我们都会感到欣慰，因为来自业主的声音受到了重视。”
通过以上十个基本环节的分析可见，业主-维权运动总体上经历了一个从“个体维权”到“集体维权”再到“联合维权”的变化过程。需要说明的是，笔者所描绘的这种维权轨迹，显然带有明显的线性进化色彩，且是对经验现实的一种极大简化和抽取，实际的维权过程肯定远比这更为错综复杂、交织多变。由于不同小区维权发展的水平并不均衡，所以这十个基本环节和步骤在不同小区会有不同程度的实现和体现。对于那些“早觉醒”的小区，可能十个环节都经历了;对于那些“刚觉醒”的小区，可能还处于苦苦挣扎成立业主大会的阶段，对于那些“尚未觉醒”的小区，可能仍处于权益被侵害还浑然不觉的状态。
(原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期)
