现代物业的价值不仅取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，在很大程度上还取决于设备的品质性能、系统结构和运行状况。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节。按照国际设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理(Facility Management，简称FM)是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。
物业设备管理包括以下十四方面的内容：建筑给水、建筑排水、城镇和居住小区给排水系统、消防设施、建筑给排水工程系统的验收与系统的维护管理、室内供暖、燃气供应、建筑通风及防火排烟系统、空气调节、供暖通风与空气调节系统的维护管理、建筑供配电系统、电气照明、建筑防雷与安全用电措施、电梯。
传统的物业设备设施的管理是在房屋建成后，业主开始入住才实施物业服务管理的一项工作，这是一种被动式的具有维持特点的服务管理。其中存在的问题主要体现在①设备管理的基础资料不全，在维修保养设备时因没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响服务质量。②现代化设备的大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大，如因配电柜绝缘降低供电母排短路起火而造成停电，给企业和客户造成重大的损失，同时带来负面影响。
射频识别技术
一套完整的RFID系统， 是由阅读器(Reader)、电子标签(TAG)(即应答器(Transponder))及应用软件系统三个部分所组成。其工作原理是Reader发射一特定频率的无线电波能量给Transponder，用以驱动Transponder电路将内部的数据送出，此时Reader便依序接收解读数据，送给应用程序做相应的处理。以RFID 卡片阅读器及电子标签之间的通讯及能量感应方式来看大致上可以分成：感应耦合(Inductive Coupling)及后向散射耦合(BackscatterCoupling)两种。一般低频的RFID大都采用第一种方式，而较高频大多采用第二种方式。
射频技术具有的性能特点包括①快速扫描。②体积小型化、形状多样化。③抗污染能力和耐久性。④可重复使用。⑤穿透性和无屏障阅读。⑥数据的记忆容量大。⑦数据内容由密码保护，安全性高。
射频识别技术在物业管理行业的应用现状
近年来，国外射频自动识别技术应用于许多领域、在货物销售与后勤分配、生产企业和材料流通等领域都得到了快速的普及和推广。在国内，射频识别技术在物业管理行业应用也相当广泛。
小区进出车辆管理
小区门卫安装电子感应管理系统，为每辆车配备车辆进出蓝牙感应卡。车辆出入时，管理系统会自动感应放行并登记车牌号及进出时间，改变了手工登记的传统方式，规范了车辆进出小区的登记。同时，根据系统记录的车辆牌号、出入时间，可以进一步规范和加强车辆管理工作。
停车场蓝牙感应系统
蓝牙远距离停车场管理系统是一种出入口控制机。由于其独特的设计，像双声道输出语音模块、抗干扰的对讲模式、快速的吐卡模块，真正实现了自动化管理，为物业管理高效、便捷、智能化的发展奠定了良好的设备基础。
一卡通系统实现水、电、气收费管理自动化
水电气一卡通管理系统是一套基于一卡多表技术的水、电、气多表预付费管理系统。 水电气一卡通管理系统由预付费水表、预付费电能表、预付费燃气表、计算机、读写器和管理软件构成，可通过该系统完成对水、电、气费的智能化管理，无需挨家挨户抄表收费，解决了抄表累、收费难的问题。
RFID技术在物业管理方面的前景展望
中华人民共和国工业与信息化部在2012年和2013年每年投入5亿元资金支持物联网技术的发展(其中射频识别技术是物联网技术的主干技术)，由此可见，射频技术的重要性。为了便于物管公司对人流、物流的管理和信息的采集和统计，提高生产效率，结合射频识别技术自身的特点提出以下几点设想：
利用射频技术对物业设备实施追踪定位，动态监管。
2012年美国石油钻井公司引入了一套嵌入式RFID标签系统跟踪石油管道。标签系统应用之后，油田业主、钻井公司和钻井设备租赁公司可以自动跟踪设备位置，自动记录存储，避免人员现场测量后再录入电脑的复杂操作。如果将这项技术引入物业设备管理，给物业管理范围内的设备增加独一无二的射频识别标签，配上专业软件支持，甚至是卫星定位，同样可以实现物业管理范围内所有设备的全程动态监管。配上一些电子元件，用来检测设备的使用参数，如温度、压力等，当超过设备的额定值时，系统即可自动发出警报。此项技术对物业设备管理带来革命性的变化。其优势如下：①从设备采购、保养，到使用维修情况一目了然，简化操作过程，节省人力资源;②系统自动报警，便于快速锁定目标，可显著提高设备管理的效率和水平，实现设备管理的智能化。
利用射频识别技术对人员快速识别定位
物业管理服务必然向高效、快捷、精细化服务方向发展。如何合理高效利用人力资源是物业管理者需要迫切解决的问题。应用基于射频识别超宽频技术的员工追踪系统——“安全定位系统”可实现对员工的快速识别定位。在物业管理行业，如果为每位员工配备一个“证件”——发射信号、人员定位，与人员个人信息系统相连接，即可形成物业人力资源动态监管系统。物业人力资源动态监管系统为实现管理者对员工工作、安全的动态监管和高效利用有限的人力资源提供一个强有力的技术支持和操作平台。
物业3D动态管理系统
物业管理模式趋于多元化，在管理水平整体提高的前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。当前科技发展迅速，如果将物业设备追踪、人员追踪、自动化缴费系统、业主的信息(楼牌号、电话等)整合在一起，便可形成物业管理自动化系统，再融入3D技术，便可实现物业3D动态管理系统。这套系统可同时进行多项信息采集，使物业管理更方便、更快捷，同时可以大大提升物业公司的管理水平、市场竞争力，为实现物业管理模式的多元化打下了坚实的基础。
(原载于《现代物业·设施管理》2014年第2-3期)
