编者按：香港可谓是三十年后内地物业管理“最陌生的老熟人”。本期开始，《现代物业》特别推出“再说香港”专栏，由经验丰富的香港职业经理人及行业研究、教育专家共同执笔，推介香港最新的产业发展和学术研究的动态及管理经验。
香港物业管理市场新年形势
2012年已至，新一年国际政局多变，经济亦面临不少挑战。而物管业于2012年会如何呢?综观香港物业管理市场将受不同的因素影响，其中包括：
1、住宅地产销售的不确定性;
2、通货膨胀;
3、最低工资法例的实施及提高。
上述三点均对物管业在人手预算及成本控制方面造成困难。除此以外，香港的物管业更要为以下两个大转变做好准备：
活化工厦及东九龙的发展
笔者曾于本杂志2009年11期(总133期)分析香港特区政府活化工厦对物管业的影响，题为《活化工厦：对物业管理带来的机遇及挑战》。光阴似箭，活化工厦措施在香港落实一年多，申请活化的个案却不多。香港政府于2011年9月把活化工厦措施延长3年及修订限制，为的是吸引更多任务厦业主申请。政府所推行的工厦活化计划已超过18个月，至今只有7幢大厦进行整栋改装。在活化计划下，应有逾千合资格的工业大厦，因此展望未来，会出现更多旧工厦进行整栋改装，特别是来自数目较多、财政资源较为紧绌的中小型业主。如果政府推出更多财政补贴，中小型业主会更主动地向政府提交改装申请。物管业可更主动与业主配合。
实施了1年半的活化工厦措施，将作出数项修订，鼓励更多业主为私人工厦增值。包括活化工厦措施延长3年至2016年，并因应工厦业主需要，允许小规模改动建筑物的结构，及鼓励工厦参与绿色建筑评估。过去有工厦业主指出改装工厦限制多，影响工厦活化成效。
截至2011年10月，香港地政总署已批核35宗申请，涉及拆卸重建9幢及改装26幢工厦，将提供合共38万平方米楼面面积为新的商业用途，政府亦正在处理另外23宗申请。活化工厦的首选地区为东九龙，原因是区内有多项基建发展(例如连接启德商业项目及东九龙之启德环保连接系统)。
此外，因应政府的城市规划措施，东九龙的写字楼数目将日益增多。启德政府合署的第一座大楼，包括11个政府部门及54万平方英尺的楼面，预计于2014年竣工。香港特区政府希望透过这些安排，把东九龙变成大型商业中心。
资料提供：高力国际
商厦及商铺的需求上升
美国城市土地学会环球行政总裁斐柏德对传媒表示，香港房地产投资前景一般。租金占企业成本比例降低，除非经济强劲增长，否则2012年企业表现只是审慎。可推断企业在选择办工地点时会更重视贴身的物管服务;于香港铜锣湾区持有最多商厦物业的希慎兴业，其首席执行官严磊辉指出：“论到大厦质素，其实中环除了几幢最优质商厦外，选择并不多。明年于铜锣湾落成的希慎广场，每层提供3.1米特高楼底，兼有超甲级商厦设备……”可见业主亦会以优质物业管理服务吸引租户。
另外，外资企业继续以香港作为亚太区大本营，中资金融机构近年亦纷纷南下拓展，与外资行分庭抗礼。有银行界人士指出，中资银行对本港写字楼需求若渴，潜力无可限量!内地银行现时租用的写字楼面积，只及外资银行的十分之一。民生银行、农业银行等已在香港股票市场挂牌上市，即使中资银行在香港只做资产管理不用地铺，亦需要大量写字楼，未来商厦及商铺的需求应该大增。
测量师行仲量联行资料显示，2011年首十个月街铺和高级优质购物中心的租金，分别上升18.7%及一成二，已超越去年全年一成五及一成的升幅。根据过往经验，环球经济低迷对奢侈品牌需求影响较微，所以国际零售商对香港市场仍然乐观，反而因欧美经济不稳定，促使他们伺机将资源集中发展亚洲市场，所以相信2012年会有更多国际零售商进驻香港。
总括来说，2012年对物管业是充满机遇的。纵然国际营商环境难料，只要未雨绸缪，物管业应有稳定发展。
公司专访：天池集团有限公司
香港弹丸之地，但几十年来工商业不断发展，造就不少大企业，例如长江、新鸿基、恒基兆业等。这些大地产发展商在香港地产市场有着重要角色，而我们往往忽视了一些小型地产商在市场上的重要性。在缺乏规模经济及大众营销的优势下，小型地产商是怎样生存和发展呢?近期我专访了在香港新界区发展邨屋的天池集团有限公司负责人梁广明先生。
2010年11月香港政府引入“额外印花税”，以遏抑住宅物业投机。地产代理大行爆裁员潮，不少小地产代理“结业”关张。拥有全港800间中小型代理会员的地产代理联会主席郭德亮表示，政府出招过重，严重打击代理生计，要求政府取消“额外印花税”及重新放宽楼按。
在一片悲观的气氛下，天池集团则计划多元化的发展，梁广明先生表示：我们过往没有过分倚重物业代理业务，所以并没有如其他物业代理深受“额外印花税”的打击。天池集团在未来会专注发展新界区邨屋，为用家打造安乐窝。“我们的主要客户包括一些从外国回流的专业人士，他们回流香港，但亦向往外国生活——宽阔的大厅、阳台、停车位、天台;这些设施都是在香港市区找不到的。”
梁广明先生亦表示：天池集团并没有放弃地产代理的生意，在适当的时候也许会扩充。经验告诉我们在经济低迷时扩充，风险及成本会比经济高峰时低。天池集团的地产代理业务会集中为投资者找寻长远的投资机会，暂时不设地铺，以减轻成本。
梁广明先生亦与《现代物业》读者分享他的投资经验——长线投资者对香港楼市的信心，是香港楼市前景关键之一。特首在2011年10月的施政报告中，提到在全港约110多万的私人住宅之中，有38万个物业单位并非是由业主自住。这比例反映本港的富裕人士之中，有不少持有多个住宅单位。事实上，在本港的老牌屋苑中，例如太古城、美孚新村等，同时持有多单位的大有人在，他们的平均购入成本可能只是2,000元/英尺。这些投资者在早年买入他们的第一个单位时，所付的价钱，可能不足1,500元/英尺，而他们亦已还清有关物业贷款，因此即使手持多个物业，仍觉得轻松，甚至要为每月不停流入的租金收入找出路而烦恼!这情形在豪宅市场中更常见。今日，要在山顶区买入一间独立屋，最低消费也要过亿港元，但这些独立屋原业主当年的成本价，可能只是一百几十万。1980年代后期至1997年的负利率，以及过去多年的低息环境和内地富豪来港，为早年买入本港物业资产的人士带来了相当可观的财富。多年累积滚存的效果，是相当惊人的。无论如何，香港长线投资者的投资信念，令香港有不少物业由投资者持有。
笔者从与梁先生的对话中获得两个启示：
1、无论发展商、物业代理或物管公司，小型公司需灵活运作，明白和超出客户的要求。在适当时机出现时，小型公司要把握机遇做多方面发展以分散风险。
2、香港私人住宅之中有35%在投资者手中，当中大部分作出租用途。对香港物管公司来说，物管服务是提供给业主和租户两种客户。当这两种客户的利益有矛盾时，物管公司需小心处理。
(1平方英尺约合0.09平方米)
(原载于《现代物业·新业主》2012年第1期/总第211期)
