业主自治难，病根在哪里?
深圳住建局最近大力推广其开发的住宅小区微信投票系统，称此举有助于“让业主真正当家做主”。
的确，过去二十多年中，住宅小区的业主自治普遍不理想，但从主管部门开出的这个药方看，他们根本就不清楚病根子在哪里。
从土地制度来看，我国实行土地公有，土地管理权、城市规划权、土地出让权都在政府手上。政府从方便自己管理的角度考虑，自然喜欢大片出让，规划成规模巨大的住宅区。一个小区上千户，已经是司空见惯，上万户的小区也屡见不鲜。这就完全不同于传统居住村落的熟人社会，而是一个由陌生人组成的、全新的人造城镇。在这个区域内，靠业主自治来管理好公共事务，无疑存在先天的困难。
一个规模巨大的小区，存在不同的住宅形态，别墅、多层、高层、保障房、回迁房、商业，这对业主自治明显不利，理应划分成若干个物业管理区域，分别实施管理，让不同的业主各安其分。但法规与行政机关都不允许，冠冕堂皇的理由是：不能人为地制造穷人区与富人区。然而实际上贫富差距并没有因此而缩小。
从公共意识来看，商品房的业主，本来是社会的中坚阶层，对小区内的公共事务发表自己的意见、表明自己的态度，不是什么难事。但现实中的业主，宁愿参加社会上的公益活动，也不愿意在小区里发声;宁可跋涉千山万水去探险，也不愿意下楼去投票。根本的原因，在于从小公共意识缺乏。发达国家从小学就开始培养公民意识，鼓励个人表达。我们则是从小被告知，各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜;事不关己，高高挂起，才是最聪明的态度。看看我们身边，那些热衷于公共事务的人，谁有好下场?渐渐地，我们的中产阶层变成了一群“精致的利己主义者”，没有人关心公共事务就是很正常的结果。
从法律法规来看，主要是约束业主，因此赋予基层政府极大的权力，却很少考虑如何保障业主的权利。召开一个业主大会，要政府主持与批准;业主委员会的成员要政府点头;业主的物业维修资金由政府掌管;物业管理公司的招标都要通过政府的平台。
物业费收取是物业管理最大的难题，原因就在于，《物业管理条例》认为“物业服务费”是物业公司的收入，而不认可它是业主的共有资金，于是业主欠费就是维权，维权越普遍，欠费越严重。
以上这些问题，哪一个可以通过微信投票系统得到改善?
主管部门应当做的，是履行行政管理职责，支持、鼓励业主自治
《物业管理条例》规定，行政机关对物业管理有管理、监督、指导的权力，却没有规定行政机关支持业主物业管理的义务，这不能不说是一个缺陷。
业主乱停车、堵塞消防通道、违章搭建，这些都是住宅小区中普遍存在的问题，这些行为都应当由行政机关来管，也只能由它们来管。但我们看到的是，对发生在小区内的这些事，行政机关惟恐避之不及，说这是失职，毫不过分。管这些事，劳神费力，又没有任何好处，所以能推就推。这样的行政机关，怎能有资格指导和监督物业管理?
我注意到一个现象，就是在各个城市，都会有个别小区业主自治做得很好，但这样的小区，几乎无一例外都与本地的主管部门关系紧张。这些小区的业主领头人，都被行政机关视为讨厌的人。为什么会这样?原因就在于，这些业主追求的是真自治，就势必与行政机关的干预发生冲突。比如，他们想自己选择物业管理公司，就与政府的招投标制度发生冲突;他们想自己管理维修资金，就要从政府手中要回自己的钱;他们想自主选举业主委员会，而政府又不认可不听话的人。
这些小区很有典型性。它说明：第一，业主完全有能力管理自己的事务;第二，业主要真正实现自治时，障碍竟然来自行政机关;第三，业主自治做得好的小区，不都是依靠政府的指导与监督。
主管部门要管好物业管理，首先应当在自己的职责范围内提供优良的公共服务，满足业主的要求，做到有求必应。而业主自治范围内的事情，就应当放手让业主自己去决策与实施，完全没有必要越俎代庖。像投票方式这样的事情，就是业主自己可以解决的，政府没有理由非要自己做一个系统，要求别人都来自己的系统里投票。
妖魔化物业管理公司，只会损害业主利益
一谈起物业管理的困难，许多人都归咎于物业管理公司。此次也是这个套路，为了宣传微信投票系统，又把物业管理公司拿出来作为反面典型。官方媒体宣传微信投票的背景，是什么“管家成为大爷”、“家里事儿全凭管家做主”、“公共收益进了管家腰包”，似乎物业管理公司就是小区中的敌对势力。这种态度极不客观，也极其有害。
经过多年发展，微信已成为个人移动信息处理的综合性平台。
事实上，今天管理良好的住宅小区，都依赖于物业管理企业。比较一下三十年前政府管理居民大院的时代，看看今天那些单位自管的住宅区及无人管理的住宅区，差距可谓天上地下。看不到物管企业做出的巨大贡献，不是实事求是的态度。
物业管理公司与业主的冲突多产生于对小区秩序的管理。《物业管理条例》第二条所称的物业管理，包括了对相关秩序的维护。秩序维护，一定会涉及对人的管理，在这一点上，业主的态度非常矛盾。想让物业管理公司干涉其他人时，就认为物管是小区的管理者，不管就是失职;而当物业管理公司管到自己头上时，又说：“你就是一个服务者，有什么权力管我?”而对于物业管理公司来说，不管，小区会失序;管，又没有相应的手段，还会得罪业主。
物业管理公司另一被诟病之处就是支配了公共部位的经营所得。普遍情形是，物管企业投标时，考虑到业主对物业费的敏感度，只能压低物业费的标准，而以小区中共有部分的收益来弥补。这种情况下，共有部分的收益已经用于物业管理，体现了取之于业主、用之于业主。但事后业主不承认，要求物业管理公司返还已经支配的共有部分收益，这时物业管理公司只能哑巴吃黄连。
至于媒体经常渲染的业主维权被物管殴打，更要具体情况具体分析。个别事件什么时候都会存在，警察还偶然犯错呢。不应当以此给物业管理公司贴上标签。更何况现实中的情形是，烂物管打业主，好物管经常被业主打。
做好物业管理，需要业主与物业管理公司共同努力，如同家庭主妇与保姆，理性的主妇一定会找到好保姆，而挑剔的主妇永远在埋怨天下没有一个好保姆。
业主由于自身利益冲突，对物业管理公司有偏见情有可原，而政府与官方媒体把物业管理公司渲染成物业管理的敌对势力，就大错特错了。和政府提供的公共服务相比，物业管理公司已经做得很好了。业主以微不足道的代价，换来全天候的保洁、保安、维修服务，应当懂得感恩才对。
政绩工程都不可能长久
如果小区业主投票的困难就是不能亲临现场，那有的是办法解决这个问题。微信是公共平台，业主难道不会自己发起投票?为什么一定要绑定在政府的平台上，才能进行微信投票?
深圳市住建局制定的《深圳市物业管理微信投票规则(试行)》第十条规定，“业主大会会议表决应当通过市主管部门建立的微信投票系统进行”。这是凭什么?微信的创造者腾讯，没有规定市民交往应当通过微信;国内网约车平台的创造者“滴滴”，没有规定市民叫车应当通过“滴滴”;深圳市住建局凭什么规定全市所有的业主大会表决都要通过它建立的投票系统?业主如何投票，只受法律、行政法规与业主议事规则的约束，住建局哪里有管理业主投票的权力?
没有微信的年代，早已有了民主。英国脱欧、美国大选，都没有用什么微信投票，照样实现目的。中国农村早年选村干部，连选票都没有，就数豆子，也能实现透明、公正。所以，用什么方式投票根本不是问题，问题是投票者能不能不受干扰，真正表达自己的意愿。
主管部门很清楚，它没有办法解决阻碍物业管理的真正问题，就只能搞点花架子，创造点政绩。投票系统是个技术活，只要有钱，不愁解决方案。政府官员不用费任何力气，既能争取经费，上项目，又能通过投票系统抓住权力，获得更大的寻租空间，何乐而不为?
之前，深圳搞过小区的电子投票系统，现在哪里去了?政府给出的说法是“原电子投票系统因存技术漏洞停用”。当初开发电子投票系统时，何尝不是说得天花乱坠，花了大把的钱，说一句“有漏洞停用”，就再弄一个新的。谁能保证，这个新的微信投票系统不会像电子投票系统那样，虎头蛇尾、无疾而终?
商品房销售改变了中国传统社会的邻里关系。
微信投票系统绑定业主身份、房屋后，存在个人信息泄露的重大风险。主管部门如何防范这个风险，如何追究责任，没有人提到，这不能不是一个重大的疏忽。政府建立并运行这样一个庞大的电子平台，需要花费多少财力，我们也不得而知。这些最终都是市民的负担。
最近有一个很好的案例，就是“摩拜单车”。没有政府发文件，没有行政力量推广，但它却以燎原之势在全国各大城市迅速兴起。2007年，北京为迎接奥运投入了一批公共自行车，奥运过后就无影无踪;深圳近几年也开始推广公共自行车，但也是不死不活、奄奄一息。“摩拜单车”完全依靠市场的力量，依靠互联网技术，最大限度地满足了使用者的需求，这是它成功的关键。可以预见，它的发展不可限量。滴滴、摩拜、顺丰、美团这些企业的兴起，让我们看到了服务业的广阔发展空间，也让我们看到同样作为服务者的政府，未来努力的方向。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第12期/总第377期)
