台湾都会区近八成人口居住于集合式住宅大楼内，公寓大厦乃都会人口主要的居住型态。物业价值取决于管理质量的好坏，而管理质量往往也与小区收取之管理费有密切的关联。那么，小区的管理费是如何制订出来的?管理费的制订标准为何?为什么有的小区一坪管理费30元，有的一坪却将近300元，而这些管理费支出的项目又有哪些?本文将从法令面与实务面，介绍台湾公寓大厦管理费制订与运用的相关信息。
物业管理费的重要性
截至2006年底全台湾共计约35万余栋公寓大厦，集合式大楼乃当今房地产市场主流商品。而此类都会大楼小区户数，少则20户，多则可达2,000户。大家毗邻而居，且有部分空间与设备共享，因此若要持续性地维持小区软、硬件的管理与维护，必须全体住户皆有一致的认识，才能确保小区质量与房价。
许多人在购买房地产时，多着眼于小区所在区段、建筑设计、建材与房价等，却往往忽略了那些看不见、入住后才会发生的管理维护费用，殊不知这些才是确保整座物业价值的关键(图一);从建筑物生命周期评估各阶段费用所占比例(图二)，我们发现物业管理营运与维护费占整个生命周期所需费用将近八成的比例。此外，许多共享设备(如电梯、水管、外墙等)随屋龄的增长老化损坏，其修缮更新费用，更需支出庞大金额，而屋龄超过二十年的集合住宅的公共设施发生重大修缮与更新需求时所产生的费用约为建筑物生命周期前二十年管理维护成本的2.2 至3.4 倍，每一居住单位所需分担的费用也会高出一般正常管理维护所应支付管理费的45%至80%不等[1]。因此小区预备充足的物业管理经费实为物业管理可持续发展的重要课题。
图一 建筑生命周期费用项目[2]
图二 建筑生命周期各项支出比例[3]
台湾物业管理费的法源
台湾于1995年制订“公寓大厦管理条例”，明文规定公寓大厦小区住户之权利义务、管理组织、财务管理等相关权利义务，以确保公寓大厦的管理维护与居住质量。依据“公寓大厦管理条例”规定，物业的财务管理项目主要包含“公共基金”与“管理费”。
公共基金
依“公寓大厦管理条例”第十八条规定，公寓大厦应设置公共基金，来源如下：
(1)起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。
(2)区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。
(3)本基金之孳息。
(4)其他收入。
一般小区所称之公共基金，泛指起造人(开发商)按工程造价提列之基金。
起造人(开发商)在建筑兴建完成、领取使用执照时，依法令规定须就取得使用执照一年内之管理维护事项，按工程造价一定比例或金额提列一笔经费，缴至公库，待小区住户交屋完成、管理组织成立、小区管理委员会申请报备后，公库再将此笔金额拨付给小区。
此笔公共基金拨付后，按规定小区必须设立专户储存，并由管理负责人或管理委员会管理。由于公共基金设置目的在于预备小区未来临时或重大费用支出，并非小区经常性的支出，因此小区若要动用此笔经费，必须召开区分所有权人会议决议后方能使用此经费。故一般公共基金多存入银行定存，非特殊原因，小区平时支出不会动用此基金。
管理费
依“公寓大厦管理条例”第十条第二项、第十一条之规定，小区共享部分(即内地“共有部分”)、约定共享部分之修缮、管理、维护各项费用，除由公共基金支付外，亦可由区分所有权人按其共有之应有部分比例(即：单户所分配的共用部分与全小区共用部分总和的比值)分担之。此区分所有权人按其共有之应有部分比例分摊的金额便是小区为支用经常性管理维护，定期向住户收取的管理费。
由于条文中写明管理费的确定“如区分所有权人会议或小区规约另有规定者，从其规定”，因此在实务上，管理费的分摊方式除上述依共有之应有部分比例分摊外，目前台湾公寓大厦运作现况，尚有下列三种常见分摊方式：
(1)依区分所有权人专有部分面积比例(含或不含阳台、花台、露台等附属建筑物);
(2)依区分所有权人所有面积比例(即建筑物专有面积+共享部分面积);
(3)其他增减方式：如一楼未用电梯酌减、空屋减半、办公室餐厅加收。
小区管理费用途与公共基金不同，使用于经常性支出，如管理服务人报酬(总干事、保全、清洁、机电人员)、管理维护费用、保险、办公、顾问、事务性等费用。
一般物业管理费的评估方式和开支项目
物业管理费的评估方式大致可分为“量出为入”及“量入为出”两种。
一般小区之财务管理建议以“量出为入”为规划原则，除小区管理维护的经常性支出外，尚须考虑小区维护修缮预备金;因此，评估管理费时，先计算小区预估支出与预估盈余比例，再以此总额，按坪数或户数，计算每单元应分摊的管理费。
“量出为入”计算方式
(A)计算小区每月支出总额：
每月需支出总费用=管理服务费+公共水电费+保养维护费+行政庶务费+车位管理清洁费(汽车、摩托车)+其他费用
(B)预估每月小区应有结余比例：
假设每月需有X%结余
(C)计算小区每月应收入总额：
每月应收入总额=每月需支付总费用 × 100/(100-X)
(D)计算管理费收取标准——每坪平均分摊及每户平均分摊
每坪平均分摊额(每坪管理费收取标准)=每月应收入总额÷共同分摊总坪数
每户平均分摊额(每户管理费收取标准)=每月应收入总额÷共同分摊总户数
大多数的公寓大厦是以小区总建坪来计算每坪管理费，坪数越大，每月收取的管理费总额越高。其他部分小区则因每户规划坪数相近或为别墅住宅，则以总户数计算分摊，每户每月缴交相同金额的管理费。
小区管理费经常性支出项目
一般小区经常性支出，大致可分为人事薪资、设备维护费用、设施运转费用、建筑修缮费用及其他杂项支出六大项。
(1)人事薪资：
行政人员、安全人员、清洁人员、机电人员薪资。
(2)设备维护费用：
①空调设备定期维护费用;
②电梯设备定期维护费用;
③水电设备定期维护费用;
④消防设备定期维护费用。
(3)设施运转费用：
①公共水电费用;
②会馆设施运转费用;
③耗材费用。
(4)清洁维护费用：
①公共区域清洁费用;
②垃圾清运费;
③大楼消毒;
④水塔清洗;
⑤特殊清洁。
(5)建筑修缮费用：
日常小型设施故障、损毁耗材、零件更换费用。
(6)杂项支出：
①电话、文具、影印、纸张、清洁用具(拖把、扫把、清洁剂、垃圾袋等)耗材费用;
②小区特殊节庆活动费用。
影响管理费计价的关键因素
房地产价格高低多取决于区位(Location)，但物业管理费却非由房价及物业所在区域决定。房屋中介业于2009年12月调查台湾北、中、南三地2009年平均房价显示：台北市每坪43.3万元、台北县每坪22.3万元、台中每坪11.8万元、高雄每坪9.2万元[4]。虽然台中与高雄房价仅为台北县、市的1/2—1/4价，但在物业管理收费上，从台湾物业管理费汇总表(表二)可知，高雄地区有的小区大楼收取的管理费，甚至比台北市物业还高。但在各地区最高与最低管理费价差中，仍以台北市高低价差最大。
这是因为，影响公寓大厦管理费计价的关键因素在于小区规模、质量需求与公共设施比例三大要素。
小区规模
总楼地板面积相同的物业，划分为20户与100户，每户每月负担的管理费差距可达5倍(如总建坪5,000坪，每月管理费50元/坪，则划分20户的物业，每户月缴12,500元管理费;但若划为100户，则每户只需月缴2,500元)。开发规模越大、总建坪越大、户数越多，则每单位负担管理费便越少。
台湾许多豪宅强调“稀有性”，单层一户，每户坪数皆超过百坪以上。以台北市仁爱路“帝宝”楼盘为例，共168户，每户平均178坪以上，管理费每坪150元，则一个月需支付物业管理费高达26,700元，比刚刚将走上工作岗位的人每月平均薪资24,000元还高，管理费之高非一般市井小民可以负担。
管理质量
所谓“羊毛出在羊身上”。物业管理费总支出约50%以上为小区服务人力的人事成本，包括小区主任、保全、清洁、机电人员薪资。而随经济成长、生活质量提升，人们对于居住的需求，不仅只在于遮风避雨的生存和安全需求而已，从“马斯洛人类需求五层级”可知，在满足生存、安全需求后，经济能力越高者对于居住生活的要求便朝社会认同感、体现自尊与自我实现的进阶需求迈进。对应于物业管理服务层次，管理者更需提供“营造小区活动”、“管家服务”、“五星级饭店服务”等更精致、贴心、专业的顶级物业服务(见表三)。
以豪宅项目来看，根据统计，同一区域内豪宅的管理费较周边物业的管理费要高出20%—50%，而台北市豪宅的平均管理费每坪约在150元—250元。在计价上，除一般物业基本的管理维护费用外，豪宅客层相当重视小区保全，有的小区在一般警卫编制外，会另配置全台地区级别的特勤保全与随扈;在生活服务上，更要求管家级服务水平，甚至聘请饭店业者进驻提供专业的管家服务，如近期台北市敦化北路豪宅个案“文华苑”，便计划由文华酒店提供服务，预计管理费每坪250元—300元，每户规划265坪，一个月管理费将高达66,250元，相当企业白领主管月薪。
公共设施比例
为满足现代人对休闲的重视，许多公寓大厦便规划丰富、多元的休闲设施，像游泳池、SPA三温暖、烤箱、温泉、图书馆、健身房、KTV室、儿童游戏室、桌撞球室、甚至红酒雪茄坊等，项目之多有时甚至高达40—50项。这些项目的公共设施比例将近40%，而这些公设坪数皆计入产权内，属公共区域住户共同分摊部分。因此，公设比例越高的小区，负担的管理费便越高。有的小区因公设面积庞大、设施项目多，为妥善管理设施与使用安全，需另增配会馆秘书提供设施预约登记与咨询服务，泳池及健身房则配置救生员与教练，人事支出增加，每户管理费负担提高。
控制管理费支出的途径
台湾公寓大厦管理费计价方式与金额的确定皆由各公寓大厦依其物业条件与居住需求决定，主要影响因素包含“小区规模”、“质量需求”与“公共设施比例”三大要项。虽然管理费的计价总是“羊毛出在羊身上”，但随近年节能减碳与“LOHAS乐活”风潮盛行，许多小区也开始重视物业管理维护的成本管控，倾向“Less is More”(少即多)的生活理念。除了节约日常的公共区域水电支出，也开始应用科技降低人力成本(如利用高科技监控设备减少保全人力配置、利用网络在线缴交管理费、预约公设，免去行政人员配置等);此外，在购屋需求上，许多人也开始倾向购买公设比较低的小区，利用小区周边的公有绿地、图书馆等资源，满足休闲需求，以节省管理费支出。东京都物业管理机构于2009年起，在全台各小区全面推动“节约电力”、“水质质量”、“资源回收”计划，期能以具体行动，协助小区降低支出、增加盈余，以累积未来修缮基金，确保物业可持续性的经营与保值增值。
(作者注：1坪=3.30579平方米;1元新台币=0.211元人民币)
注释：
[1]陈觉惠(1999)《公寓大厦共享部分适宜性与使用管理之调查研究：以台中市为例》，“内政部建筑研究所”协同研究报告。
[2]台北科技大学土木防灾所(2004)将建筑物的生命周期成本(LCC)如以海中岛屿比喻，则“维护管理费用”恰如水面下不易清楚看见的部分，因其效益难于短期内立即显见，易被建筑物所有者所忽视。
[3]田有松(1990)《智能型大楼设计计划指南》，詹氏书局。
[4]2009/12/18 台湾房屋2009年全台七大都会区房价涨幅统计结果。
(原载于《现代物业·新业主》2010年02-03期总第142期)
